Testo dell'articoloVigente
Art. 7 L. 431/1998 – Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
1. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l’immobile è stato denunciato ai fini dell’applicazione dell’ICI e che il reddito derivante dall’immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione, nel precetto di cui all’ articolo 480 del codice di procedura civile devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell’ultima denuncia dell’unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell’applicazione dell’ICI, gli estremi dell’ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell’ICI relative all’anno precedente a quello di competenza.
In sintesi
L'articolo 7 della legge 431/1998 subordina l'esecuzione forzata del provvedimento di rilascio dell'immobile locato a una condizione di procedibilità: il locatore deve dimostrare di aver adempiuto a tre obblighi fiscali. In primo luogo, il contratto di locazione deve essere stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate. In secondo luogo, l'immobile deve essere stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI (oggi IMU, per effetto delle successive riforme fiscali). In terzo luogo, il reddito derivante dall'immobile deve essere stato dichiarato ai fini delle imposte sui redditi. Per soddisfare questa condizione, nel precetto che precede l'esecuzione devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto, gli estremi dell'ultima denuncia ICI/IMU, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi pertinente e le ricevute di versamento dell'ICI/IMU relative all'anno precedente.Indice dei contenuti
La ratio della condizione di procedibilità
L'articolo 7 della legge 431/1998 introduce un meccanismo di condizionalità fiscale nell'esecuzione forzata delle locazioni abitative: il locatore che voglia procedere con lo sfratto deve dimostrare di aver osservato gli obblighi tributari connessi al rapporto locativo. La disposizione risponde a una logica di deterrenza fiscale: impedire che il proprietario possa beneficiare dello strumento pubblicistico dell'esecuzione forzata senza aver previamente adempiuto ai propri doveri verso l'erario. Si tratta di una condizione di procedibilità, non di validità del titolo esecutivo: il provvedimento di rilascio già emesso resta valido, ma la sua esecuzione è subordinata alla produzione della documentazione fiscale richiesta.
I tre adempimenti fiscali richiesti
La norma identifica tre distinti obblighi fiscali che il locatore deve aver assolto. Il primo è la registrazione del contratto di locazione: ai sensi del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico del Registro), i contratti di locazione di durata superiore a trenta giorni sono soggetti a registrazione obbligatoria, da effettuare entro trenta giorni dalla stipula. Con l'introduzione della cedolare secca (D.Lgs. 23/2011), la registrazione può avvenire mediante il modello RLI, comprensivo dell'eventuale opzione per la cedolare. Il secondo obbligo è la denuncia dell'immobile ai fini dell'ICI - oggi sostituita dall'IMU (imposta municipale propria) introdotta dal D.L. 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011) - che richiede la presentazione della dichiarazione IMU al Comune entro i termini previsti dalla normativa vigente. Il terzo obbligo è la dichiarazione dei redditi: il reddito da locazione deve essere indicato nel modello 730 o nel modello Redditi PF, nella sezione dedicata ai redditi fondiari (quadro RB), ovvero, in caso di opzione per la cedolare secca, nella sezione specifica (quadro RB, colonna cedolare).
Il precetto e la documentazione da allegare
La condizione di procedibilità si attua concretamente nel precetto, l'atto processuale con cui il creditore (locatore) notifica al debitore (conduttore) l'intimazione a rispettare il provvedimento esecutivo, ai sensi dell'articolo 480 del codice di procedura civile. Nel precetto devono essere indicati: gli estremi di registrazione del contratto (numero di registrazione, data, ufficio dell'Agenzia delle Entrate); gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare ai fini dell'ICI/IMU (anno di riferimento, comune di presentazione); gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito da locazione risulta dichiarato (modello e anno fiscale); gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI/IMU relative all'anno precedente. L'omissione di questi elementi rende il precetto irregolare e può essere fatta valere dal conduttore mediante opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'articolo 617 del codice di procedura civile.
Il rapporto con la cedolare secca e la normativa fiscale vigente
Con l'introduzione della cedolare secca (D.Lgs. 23/2011), il regime fiscale delle locazioni abitative ha subito una significativa semplificazione. Il locatore che abbia optato per la cedolare secca è esonerato dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, ma la registrazione del contratto rimane obbligatoria. La condizione di procedibilità dell'articolo 7 deve quindi essere interpretata alla luce delle riforme fiscali successive: il riferimento all'ICI deve intendersi oggi come riferimento all'IMU, e la «denuncia» ai fini dell'IMU corrisponde alla dichiarazione IMU prevista dalla normativa vigente. Un immobile locato con cedolare secca rimane soggetto all'IMU alle aliquote stabilite dal Comune (con le eventuali riduzioni deliberate per il canone concordato), per cui l'obbligo di versamento rimane comunque sussistente.
Le conseguenze della mancata dimostrazione degli adempimenti
Se il precetto non contiene gli estremi richiesti dall'articolo 7, il conduttore può proporre opposizione agli atti esecutivi (articolo 617 c.p.c.) nel termine perentorio di venti giorni dalla notifica del precetto. L'opposizione mira a far dichiarare la nullità o l'irregolarità del precetto per difetto della condizione di procedibilità. Il giudice può sospendere l'esecuzione nelle more del procedimento. La sanatoria è possibile: il locatore può notificare un precetto correttivo contenente gli estremi inizialmente omessi, purché prima che l'opposizione sia stata decisa nel merito. Va osservato che la disposizione non richiede al locatore di essere in regola con tutti i versamenti tributari in ogni periodo d'imposta, ma solo di dimostrare di aver adempiuto gli obblighi dichiarativi e di versamento relativi all'anno precedente a quello in cui si procede all'esecuzione.
L'evoluzione normativa e l'attuale ambito applicativo
L'articolo 7 ha assunto una rilevanza ulteriore dopo le riforme del sistema tributario immobiliare. La soppressione dell'ICI per l'abitazione principale (operata dal D.L. 93/2008) e la sua sostituzione con l'IMU (D.L. 201/2011), nonché le successive modifiche al regime della TASI e la sua confluenza nell'IMU a partire dal 2020 (legge 160/2019), hanno comportato che il riferimento all'ICI nell'articolo 7 deve oggi leggersi come riferimento all'IMU, secondo un'interpretazione evolutiva della norma. Per gli immobili locati diversi dall'abitazione principale, l'IMU è dovuta integralmente e la sua regolare dichiarazione e versamento costituiscono presupposto indispensabile per l'accesso all'esecuzione forzata. Restano esclusi dall'ambito applicativo dell'articolo i contratti non soggetti a registrazione obbligatoria, come precisato dall'articolo 13, comma 8, della stessa legge 431/1998.
Casi pratici
Caso 1:
Caso 2:
Caso 3:
Domande frequenti
Cosa si intende per «condizione di procedibilità» nell'articolo 7?
Si tratta di un requisito che deve essere soddisfatto prima di poter dare corso all'esecuzione forzata del provvedimento di rilascio: il locatore deve dimostrare di aver registrato il contratto, dichiarato l'immobile ai fini IMU e dichiarato il reddito da locazione. Senza questa documentazione, il precetto è irregolare.
Il riferimento all'ICI nell'articolo 7 è ancora attuale?
No. L'ICI è stata soppressa e sostituita dall'IMU (D.L. 201/2011). Il riferimento all'ICI si interpreta oggi come riferimento all'IMU, e la «denuncia» richiesta corrisponde alla dichiarazione IMU prevista dalla normativa vigente.
Cosa deve contenere il precetto per rispettare l'articolo 7?
Devono essere indicati: estremi di registrazione del contratto; estremi dell'ultima denuncia IMU; estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi in cui è dichiarato il canone; ricevute di versamento IMU dell'anno precedente.
Cosa può fare il conduttore se il precetto non contiene la documentazione richiesta?
Può proporre opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'articolo 617 del codice di procedura civile entro venti giorni dalla notifica del precetto, chiedendo la sospensione dell'esecuzione e la dichiarazione di irregolarità del precetto.
Il locatore in cedolare secca deve comunque dimostrare di aver registrato il contratto?
Sì. La cedolare secca esime dall'imposta di registro e di bollo, ma la registrazione del contratto rimane obbligatoria e i relativi estremi devono essere indicati nel precetto come condizione di procedibilità.