Art. 61 L. 392/1978 – Acquirente dell’immobile locato
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani
La facoltà di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell’articolo 59 non può essere esercitata da chi ha acquistato l’immobile per atto tra vivi finchè non siano decorsi almeno due anni dalla data dell’acquisto.
Il termine è ridotto ad un anno se nei confronti dell’acquirente è in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosità ovvero se l’acquirente è cittadino emigrato in un paese straniero in qualità di lavoratore e intenda rientrare in Italia per risiedervi stabilmente.
Quando l’immobile è stato donato a causa di matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull’immobile
Articolo in vigore. Alla verifica sul testo ufficiale questo articolo non risulta abrogato: la scheda lo dava erroneamente per non più vigente ed è stata corretta il 15 settembre 2026.
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In sintesi
L'art. 61 della L. 392/1978, ora abrogato, limitava la facoltà di recesso dell'acquirente di un immobile locato in regime di proroga: chi aveva acquistato l'immobile per atto tra vivi non poteva esercitare il recesso per uso proprio (n. 1 art. 59) finché non fossero decorsi almeno due anni dalla data dell'acquisto. Il termine scendeva a un anno se era già in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosità, o se l'acquirente era un emigrato che intendeva rientrare stabilmente in Italia. Per le donazioni a causa di matrimonio o costituzione in fondo patrimoniale, i due anni si computavano dal giorno in cui il dante causa aveva acquistato l'immobile. La norma evitava che l'acquisto dell'immobile locato fosse strumentalizzato per aggirare le protezioni del conduttore.
Indice dei contenuti
Ratio della norma (storica)
L'art. 61 rispondeva a una prassi elusiva frequente nel mercato locatizio degli anni Settanta: il proprietario che voleva liberarsi di un conduttore protetto dalla proroga cedeva l'immobile a un familiare o a una società fiduciaria, il quale subito dopo esercitava il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. La norma interrompeva questa catena imponendo un periodo di attesa di due anni prima che il nuovo acquirente potesse invocare la propria necessità abitativa.
Analisi e struttura
La norma prevedeva un regime principale - due anni di attesa per l'acquirente per atto tra vivi - e due eccezioni che riducevano il termine a un anno: la prima per il caso in cui fosse già pendente un procedimento di rilascio non fondato su morosità (il conduttore era già destinato ad andarsene per altri motivi); la seconda per il caso dell'emigrato rientrato, cui si riconosceva l'urgenza abitativa. Per le donazioni a causa di matrimonio e la costituzione in fondo patrimoniale, il termine si computava dall'acquisto del dante causa, evitando che l'interposizione di questi negozi azzerasse il periodo di attesa.
Quando si applicava
La norma si applicava esclusivamente ai contratti in regime di proroga ex art. 58 e solo per il recesso per uso proprio del locatore (n. 1 dell'art. 59). Non limitava gli altri motivi di recesso (demolizione, lavori urgenti, disponibilità di altra abitazione del conduttore ecc.). La limitazione valeva solo per l'acquirente per atto tra vivi, non per l'erede.
Confronto e norme correlate
La norma si raccordava con l'art. 59 (motivi di recesso) e con l'art. 60 (conseguenze dell'inadempimento). Una protezione analoga per le locazioni disciplinate dalla L. 431/1998 non esiste in forma così esplicita, ma la giurisprudenza ha elaborato principi interpretativi analoghi per contrastare le alienazioni fraudolente finalizzate all'elusione della tutela locatizia.
Problemi applicativi (storici)
Il principale problema interpretativo riguardava la nozione di «acquisto per atto tra vivi»: includeva i trasferimenti a titolo gratuito tra vivi (donazioni ordinarie, non a causa di matrimonio)? La giurisprudenza prevalente li ricomprendeva nel divieto, in linea con la finalità anti-elusiva della norma. Un secondo nodo riguardava il computo del termine nei trasferimenti successivi: se l'immobile veniva rivenduto entro i due anni, il nuovo acquirente scontava il termine residuo o ricominciava da capo? La risposta prevalente era che ogni acquisto faceva decorrere un nuovo termine.
Casi pratici
Caso 1: Acquirente che vuole recedere subito dopo l'acquisto
Caso 2: Emigrato rientrato con termine ridotto a un anno
Caso 3: Donazione a causa di matrimonio: computo del termine dal dante causa
Domande frequenti
L'acquirente di un immobile locato poteva subito sfrattare il conduttore in proroga?
No. L'art. 61 (oggi abrogato) imponeva all'acquirente per atto tra vivi un periodo di attesa di due anni prima di poter esercitare il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. Solo dopo tale periodo poteva invocare la propria necessità abitativa per chiedere il rilascio dell'immobile al conduttore in regime di proroga.
Esisteva un'eccezione al termine biennale dell'art. 61?
Sì, due eccezioni riducevano il termine a un anno: se era già pendente un procedimento di rilascio non fondato su morosità (indicando che il conduttore era già destinato al rilascio per altri motivi); e se l'acquirente era un cittadino emigrato all'estero come lavoratore che intendeva rientrare definitivamente in Italia.
L'art. 61 si applica ancora?
No, è stato abrogato. Si riferiva ai contratti in regime di proroga ex art. 58, ormai praticamente estinti. Tuttavia, per le locazioni attuali disciplinate dalla L. 431/1998, l'acquirente di immobile locato subentra nel contratto (art. 1599 c.c.) e deve rispettare la durata residua, potendo recedere solo alla scadenza e per i motivi previsti dalla legge.
La limitazione dell'art. 61 valeva per tutti i motivi di recesso?
No, solo per il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. Gli altri motivi di recesso - demolizione, urgenti lavori, disponibilità di altra abitazione del conduttore - non erano soggetti al periodo di attesa biennale e potevano essere esercitati dall'acquirente senza dover attendere due anni dall'acquisto.
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
Fondatore e responsabile editoriale di Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica e fiscale gratuita su 101 testi e codici italiani. È un progetto individuale: la selezione delle fonti, la stesura dei commenti e la revisione sono curate direttamente dall’autore. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
Informazione giuridica di carattere generale. Il testo della norma riproduce la fonte ufficiale vigente; il commento che segue è redazionale e ha finalità divulgativa. Questo contenuto non sostituisce in alcun modo il parere di un professionista abilitato: per la valutazione del caso concreto è necessario rivolgersi a un avvocato o a un consulente iscritto all'albo.
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In sintesi
L'art. 61 della L. 392/1978, ora abrogato, limitava la facoltà di recesso dell'acquirente di un immobile locato in regime di proroga: chi aveva acquistato l'immobile per atto tra vivi non poteva esercitare il recesso per uso proprio (n. 1 art. 59) finché non fossero decorsi almeno due anni dalla data dell'acquisto. Il termine scendeva a un anno se era già in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosità, o se l'acquirente era un emigrato che intendeva rientrare stabilmente in Italia. Per le donazioni a causa di matrimonio o costituzione in fondo patrimoniale, i due anni si computavano dal giorno in cui il dante causa aveva acquistato l'immobile. La norma evitava che l'acquisto dell'immobile locato fosse strumentalizzato per aggirare le protezioni del conduttore.Indice dei contenuti
Ratio della norma (storica)
L'art. 61 rispondeva a una prassi elusiva frequente nel mercato locatizio degli anni Settanta: il proprietario che voleva liberarsi di un conduttore protetto dalla proroga cedeva l'immobile a un familiare o a una società fiduciaria, il quale subito dopo esercitava il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. La norma interrompeva questa catena imponendo un periodo di attesa di due anni prima che il nuovo acquirente potesse invocare la propria necessità abitativa.
Analisi e struttura
La norma prevedeva un regime principale - due anni di attesa per l'acquirente per atto tra vivi - e due eccezioni che riducevano il termine a un anno: la prima per il caso in cui fosse già pendente un procedimento di rilascio non fondato su morosità (il conduttore era già destinato ad andarsene per altri motivi); la seconda per il caso dell'emigrato rientrato, cui si riconosceva l'urgenza abitativa. Per le donazioni a causa di matrimonio e la costituzione in fondo patrimoniale, il termine si computava dall'acquisto del dante causa, evitando che l'interposizione di questi negozi azzerasse il periodo di attesa.
Quando si applicava
La norma si applicava esclusivamente ai contratti in regime di proroga ex art. 58 e solo per il recesso per uso proprio del locatore (n. 1 dell'art. 59). Non limitava gli altri motivi di recesso (demolizione, lavori urgenti, disponibilità di altra abitazione del conduttore ecc.). La limitazione valeva solo per l'acquirente per atto tra vivi, non per l'erede.
Confronto e norme correlate
La norma si raccordava con l'art. 59 (motivi di recesso) e con l'art. 60 (conseguenze dell'inadempimento). Una protezione analoga per le locazioni disciplinate dalla L. 431/1998 non esiste in forma così esplicita, ma la giurisprudenza ha elaborato principi interpretativi analoghi per contrastare le alienazioni fraudolente finalizzate all'elusione della tutela locatizia.
Problemi applicativi (storici)
Il principale problema interpretativo riguardava la nozione di «acquisto per atto tra vivi»: includeva i trasferimenti a titolo gratuito tra vivi (donazioni ordinarie, non a causa di matrimonio)? La giurisprudenza prevalente li ricomprendeva nel divieto, in linea con la finalità anti-elusiva della norma. Un secondo nodo riguardava il computo del termine nei trasferimenti successivi: se l'immobile veniva rivenduto entro i due anni, il nuovo acquirente scontava il termine residuo o ricominciava da capo? La risposta prevalente era che ogni acquisto faceva decorrere un nuovo termine.
Casi pratici
Caso 1: Acquirente che vuole recedere subito dopo l'acquisto
Caso 2: Emigrato rientrato con termine ridotto a un anno
Caso 3: Donazione a causa di matrimonio: computo del termine dal dante causa
Domande frequenti
L'acquirente di un immobile locato poteva subito sfrattare il conduttore in proroga?
No. L'art. 61 (oggi abrogato) imponeva all'acquirente per atto tra vivi un periodo di attesa di due anni prima di poter esercitare il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. Solo dopo tale periodo poteva invocare la propria necessità abitativa per chiedere il rilascio dell'immobile al conduttore in regime di proroga.
Esisteva un'eccezione al termine biennale dell'art. 61?
Sì, due eccezioni riducevano il termine a un anno: se era già pendente un procedimento di rilascio non fondato su morosità (indicando che il conduttore era già destinato al rilascio per altri motivi); e se l'acquirente era un cittadino emigrato all'estero come lavoratore che intendeva rientrare definitivamente in Italia.
L'art. 61 si applica ancora?
No, è stato abrogato. Si riferiva ai contratti in regime di proroga ex art. 58, ormai praticamente estinti. Tuttavia, per le locazioni attuali disciplinate dalla L. 431/1998, l'acquirente di immobile locato subentra nel contratto (art. 1599 c.c.) e deve rispettare la durata residua, potendo recedere solo alla scadenza e per i motivi previsti dalla legge.
La limitazione dell'art. 61 valeva per tutti i motivi di recesso?
No, solo per il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. Gli altri motivi di recesso - demolizione, urgenti lavori, disponibilità di altra abitazione del conduttore - non erano soggetti al periodo di attesa biennale e potevano essere esercitati dall'acquirente senza dover attendere due anni dall'acquisto.