Testo dell'articoloAbrogato
Art. 61 L. 392/1978 — Acquirente dell’immobile locato
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
La facolta’ di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell’articolo 59 non puo’ essere esercitata da chi ha acquistato l’immobile per atto tra vivi finche’ non siano decorsi almeno due anni dalla data dell’acquisto.
Il termine e’ ridotto ad un anno se nei confronti dell’acquirente e’ in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosita’ ovvero se l’acquirente e’ cittadino emigrato in un paese straniero in qualita’ di lavoratore e intenda rientrare in Italia per risiedervi stabilmente.
Quando l’immobile e’ stato donato a causa di matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull’immobile.
Stesso numero, altri codici
- Art. 61 Cod. Amb. — competenze delle regioni
- Art. 61 D.Lgs. 159/2011 — Progetto e piano di pagamento dei crediti
- Art. 61 D.Lgs. 209/2005 — Attività in regime di prestazione di servizi
- Art. 61 D.Lgs. 42/2004 — Condizioni della prelazione
- Art. 61 CAD — Delocalizzazione dei registri informatici
- Art. 61 Codice Civile: Data della morte presunta
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Commento
Ratio della norma (storica)
L'art. 61 rispondeva a una prassi elusiva frequente nel mercato locatizio degli anni Settanta: il proprietario che voleva liberarsi di un conduttore protetto dalla proroga cedeva l'immobile a un familiare o a una società fiduciaria, il quale subito dopo esercitava il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. La norma interrompeva questa catena imponendo un periodo di attesa di due anni prima che il nuovo acquirente potesse invocare la propria necessità abitativa.
Analisi e struttura
La norma prevedeva un regime principale — due anni di attesa per l'acquirente per atto tra vivi — e due eccezioni che riducevano il termine a un anno: la prima per il caso in cui fosse già pendente un procedimento di rilascio non fondato su morosità (il conduttore era già destinato ad andarsene per altri motivi); la seconda per il caso dell'emigrato rientrato, cui si riconosceva l'urgenza abitativa. Per le donazioni a causa di matrimonio e la costituzione in fondo patrimoniale, il termine si computava dall'acquisto del dante causa, evitando che l'interposizione di questi negozi azzerasse il periodo di attesa.
Quando si applicava
La norma si applicava esclusivamente ai contratti in regime di proroga ex art. 58 e solo per il recesso per uso proprio del locatore (n. 1 dell'art. 59). Non limitava gli altri motivi di recesso (demolizione, lavori urgenti, disponibilità di altra abitazione del conduttore ecc.). La limitazione valeva solo per l'acquirente per atto tra vivi, non per l'erede.
Confronto e norme correlate
La norma si raccordava con l'art. 59 (motivi di recesso) e con l'art. 60 (conseguenze dell'inadempimento). Una protezione analoga per le locazioni disciplinate dalla L. 431/1998 non esiste in forma così esplicita, ma la giurisprudenza ha elaborato principi interpretativi analoghi per contrastare le alienazioni fraudolente finalizzate all'elusione della tutela locatizia.
Problemi applicativi (storici)
Il principale problema interpretativo riguardava la nozione di «acquisto per atto tra vivi»: includeva i trasferimenti a titolo gratuito tra vivi (donazioni ordinarie, non a causa di matrimonio)? La giurisprudenza prevalente li ricomprendeva nel divieto, in linea con la finalità anti-elusiva della norma. Un secondo nodo riguardava il computo del termine nei trasferimenti successivi: se l'immobile veniva rivenduto entro i due anni, il nuovo acquirente scontava il termine residuo o ricominciava da capo? La risposta prevalente era che ogni acquisto faceva decorrere un nuovo termine.
Casi pratici
Caso 1: Acquirente che vuole recedere subito dopo l'acquisto
Caso 2: Emigrato rientrato con termine ridotto a un anno
Caso 3: Donazione a causa di matrimonio: computo del termine dal dante causa
Domande frequenti
L'acquirente di un immobile locato poteva subito sfrattare il conduttore in proroga?
No. L'art. 61 (oggi abrogato) imponeva all'acquirente per atto tra vivi un periodo di attesa di due anni prima di poter esercitare il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. Solo dopo tale periodo poteva invocare la propria necessità abitativa per chiedere il rilascio dell'immobile al conduttore in regime di proroga.
Esisteva un'eccezione al termine biennale dell'art. 61?
Sì, due eccezioni riducevano il termine a un anno: se era già pendente un procedimento di rilascio non fondato su morosità (indicando che il conduttore era già destinato al rilascio per altri motivi); e se l'acquirente era un cittadino emigrato all'estero come lavoratore che intendeva rientrare definitivamente in Italia.
L'art. 61 si applica ancora?
No, è stato abrogato. Si riferiva ai contratti in regime di proroga ex art. 58, ormai praticamente estinti. Tuttavia, per le locazioni attuali disciplinate dalla L. 431/1998, l'acquirente di immobile locato subentra nel contratto (art. 1599 c.c.) e deve rispettare la durata residua, potendo recedere solo alla scadenza e per i motivi previsti dalla legge.
La limitazione dell'art. 61 valeva per tutti i motivi di recesso?
No, solo per il recesso per uso proprio ex art. 59 n. 1. Gli altri motivi di recesso — demolizione, urgenti lavori, disponibilità di altra abitazione del conduttore — non erano soggetti al periodo di attesa biennale e potevano essere esercitati dall'acquirente senza dover attendere due anni dall'acquisto.