Art. 53 D.Lgs. 79/2011 – Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche
Codice del turismo (D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79)
1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione. articolo precedente articolo successivo
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In sintesi
Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, ovunque ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in materia di locazione e non dalla legge n. 431 del 1998 sulla locazione abitativa.
Questa disciplina consente la libera determinazione di durata e canone, senza i minimi di quattro anni previsti per le locazioni abitative ordinarie.
La flessibilità del codice civile ha reso questo regime il riferimento giuridico naturale per l'affitto breve e le piattaforme digitali di locazione turistica.
Indice dei contenuti
La locazione turistica come fattispecie autonoma
L'articolo 53 del Codice del turismo enuncia una regola di diritto privato di grande rilevanza pratica nel settore delle locazioni brevi: gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in materia di locazione - essenzialmente gli articoli da 1571 a 1646 del codice civile - e non dalla legge n. 431 del 1998 che disciplina le locazioni abitative ordinarie (cosiddetti contratti a canone libero e contratti a canone concordato). Questa esclusione ha conseguenze significative per entrambe le parti del rapporto.
La nozione di locazione turistica e il requisito dell'esclusivita'
La norma richiede che l'alloggio sia locato «esclusivamente» per finalità turistiche. Il termine «esclusivamente» è qualificante: la locazione turistica si distingue per il fatto che il conduttore non utilizza l'immobile come abitazione principale o secondaria in modo stabile, ma unicamente per esigenze legate al viaggio, alla vacanza o al soggiorno temporaneo. La «finalità turistica» implica tipicamente un soggiorno di durata limitata, finalizzato al godimento dei luoghi e delle attrazioni della destinazione, senza la costituzione di un centro di interessi permanente nell'immobile locato. La locazione è «in qualsiasi luogo ubicata»: non rileva che si tratti di una meta turistica tradizionale o di qualunque altra località.
Le conseguenze dell'applicazione del codice civile
La disciplina codicistica è più flessibile di quella delle locazioni abitative ordinarie. Non si applicano i termini minimi di durata previsti dalla legge n. 431 del 1998 (quattro anni più quattro per i contratti a canone libero): le parti possono pattuire liberamente la durata del contratto, inclusa una durata molto breve (settimane o anche giorni). Non si applicano le norme sulla prelazione del conduttore alla scadenza, né le limitazioni ai motivi di recesso del locatore. Il canone è liberamente determinato dalle parti. Non sussistono obblighi di registrazione tipici dei contratti abitativi di durata superiore ai trenta giorni (ferme restando le norme fiscali), né l'obbligo di utilizzo di contratti-tipo. Questa flessibilità ha reso le locazioni turistiche il substrato giuridico naturale del mercato delle piattaforme di affitto breve.
Il collegamento con la normativa fiscale e amministrativa
L'articolo 53 regola esclusivamente il profilo civilistico del contratto. La locazione turistica rimane soggetta agli obblighi di comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza (D.Lgs. n. 159 del 2011 e normativa integrativa), agli obblighi tributari (cedolare secca o IRPEF ordinaria, IVA per le locazioni imprenditoriali), e in alcune regioni agli obblighi di registrazione delle strutture e di pagamento dell'imposta di soggiorno. La distinzione tra locazione turistica in forma non imprenditoriale e locazione in forma imprenditoriale (gestore fino a quattro unità contro gestore di più unità con organizzazione di tipo imprenditoriale) produce ulteriori conseguenze fiscali e amministrative al di là del perimetro di questo articolo.
Casi pratici
Caso 1: Durata del contratto di affitto breve su piattaforma online
Tizio affitta il proprio appartamento per una settimana a turisti tramite una piattaforma di affitto breve. Il contratto ha durata di sette giorni. Ai sensi dell'articolo 53, non si applicano i termini minimi della legge n. 431 del 1998: il contratto di durata settimanale è perfettamente valido ai sensi del codice civile. Il canone è liberamente determinato dalle parti.
Caso 2: Locazione turistica di un appartamento in città d'arte
Caio possiede un monolocale nel centro di Firenze che affitta esclusivamente a turisti per soggiorni da uno a tre giorni. La locazione è esclusivamente turistica. Si applica l'articolo 53 del Codice del turismo: il contratto è regolato dal codice civile. Caio non è obbligato a utilizzare i contratti-tipo previsti dalla legge n. 431 del 1998 e può pattuire liberamente canone e condizioni.
Caso 3: Conflitto tra locazione turistica e locazione abitativa
Sempronio affitta un appartamento a una persona che inizialmente dichiara finalità turistiche ma poi vi dimora stabilmente per mesi, trasferendovi la propria residenza. In questo caso la finalità turistica esclusiva viene meno: il rapporto potrebbe essere riqualificato come locazione abitativa ordinaria, con applicazione delle tutele della legge n. 431 del 1998 a favore del conduttore, inclusi i termini minimi di durata e le limitazioni al recesso.
Domande frequenti
Se affitto il mio appartamento su Airbnb per le vacanze, qual è la legge applicabile?
Se l'affitto è esclusivamente per finalità turistiche, si applica l'articolo 53 del Codice del turismo: il contratto è regolato dal codice civile, non dalla legge n. 431 del 1998 sulle locazioni abitative. Puoi pattuire liberamente la durata e il canone.
Devo usare un contratto-tipo per affittare casa ai turisti?
No. Per le locazioni turistiche regolate dall'articolo 53 non è obbligatorio l'uso di contratti-tipo previsti per le locazioni abitative ordinarie. Le parti possono determinare liberamente le condizioni del contratto nell'ambito della disciplina del codice civile.
Il conduttore che prende in affitto per turismo ha le stesse tutele di un inquilino ordinario?
No. Le tutele della legge n. 431 del 1998 - termini minimi di durata, limitazioni al recesso del locatore, prelazione alla scadenza - non si applicano alle locazioni turistiche. Il conduttore-turista è tutelato solo dalle disposizioni del codice civile e dalle eventuali norme consumeristiche applicabili.
C'è un limite di durata massima per i contratti di locazione turistica?
L'articolo 12 del Codice del turismo prevede che le unità abitative ammobiliate ad uso turistico siano locate con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza prestazione di servizi alberghieri. Questa è la disciplina specifica per le unità abitative extralberghiere; per le locazioni private occasionali l'unico limite è quello del codice civile.
A cura di
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
Fondatore e responsabile editoriale di Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica e fiscale gratuita su 101 testi e codici italiani. È un progetto individuale: la selezione delle fonti, la stesura dei commenti e la revisione sono curate direttamente dall’autore. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
Informazione giuridica di carattere generale. Il testo della norma riproduce la fonte ufficiale vigente; il commento che segue è redazionale e ha finalità divulgativa. Questo contenuto non sostituisce in alcun modo il parere di un professionista abilitato: per la valutazione del caso concreto è necessario rivolgersi a un avvocato o a un consulente iscritto all'albo.
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In sintesi
Indice dei contenuti
La locazione turistica come fattispecie autonoma
L'articolo 53 del Codice del turismo enuncia una regola di diritto privato di grande rilevanza pratica nel settore delle locazioni brevi: gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in materia di locazione - essenzialmente gli articoli da 1571 a 1646 del codice civile - e non dalla legge n. 431 del 1998 che disciplina le locazioni abitative ordinarie (cosiddetti contratti a canone libero e contratti a canone concordato). Questa esclusione ha conseguenze significative per entrambe le parti del rapporto.
La nozione di locazione turistica e il requisito dell'esclusivita'
La norma richiede che l'alloggio sia locato «esclusivamente» per finalità turistiche. Il termine «esclusivamente» è qualificante: la locazione turistica si distingue per il fatto che il conduttore non utilizza l'immobile come abitazione principale o secondaria in modo stabile, ma unicamente per esigenze legate al viaggio, alla vacanza o al soggiorno temporaneo. La «finalità turistica» implica tipicamente un soggiorno di durata limitata, finalizzato al godimento dei luoghi e delle attrazioni della destinazione, senza la costituzione di un centro di interessi permanente nell'immobile locato. La locazione è «in qualsiasi luogo ubicata»: non rileva che si tratti di una meta turistica tradizionale o di qualunque altra località.
Le conseguenze dell'applicazione del codice civile
La disciplina codicistica è più flessibile di quella delle locazioni abitative ordinarie. Non si applicano i termini minimi di durata previsti dalla legge n. 431 del 1998 (quattro anni più quattro per i contratti a canone libero): le parti possono pattuire liberamente la durata del contratto, inclusa una durata molto breve (settimane o anche giorni). Non si applicano le norme sulla prelazione del conduttore alla scadenza, né le limitazioni ai motivi di recesso del locatore. Il canone è liberamente determinato dalle parti. Non sussistono obblighi di registrazione tipici dei contratti abitativi di durata superiore ai trenta giorni (ferme restando le norme fiscali), né l'obbligo di utilizzo di contratti-tipo. Questa flessibilità ha reso le locazioni turistiche il substrato giuridico naturale del mercato delle piattaforme di affitto breve.
Il collegamento con la normativa fiscale e amministrativa
L'articolo 53 regola esclusivamente il profilo civilistico del contratto. La locazione turistica rimane soggetta agli obblighi di comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza (D.Lgs. n. 159 del 2011 e normativa integrativa), agli obblighi tributari (cedolare secca o IRPEF ordinaria, IVA per le locazioni imprenditoriali), e in alcune regioni agli obblighi di registrazione delle strutture e di pagamento dell'imposta di soggiorno. La distinzione tra locazione turistica in forma non imprenditoriale e locazione in forma imprenditoriale (gestore fino a quattro unità contro gestore di più unità con organizzazione di tipo imprenditoriale) produce ulteriori conseguenze fiscali e amministrative al di là del perimetro di questo articolo.
Casi pratici
Caso 1: Durata del contratto di affitto breve su piattaforma online
Tizio affitta il proprio appartamento per una settimana a turisti tramite una piattaforma di affitto breve. Il contratto ha durata di sette giorni. Ai sensi dell'articolo 53, non si applicano i termini minimi della legge n. 431 del 1998: il contratto di durata settimanale è perfettamente valido ai sensi del codice civile. Il canone è liberamente determinato dalle parti.
Caso 2: Locazione turistica di un appartamento in città d'arte
Caio possiede un monolocale nel centro di Firenze che affitta esclusivamente a turisti per soggiorni da uno a tre giorni. La locazione è esclusivamente turistica. Si applica l'articolo 53 del Codice del turismo: il contratto è regolato dal codice civile. Caio non è obbligato a utilizzare i contratti-tipo previsti dalla legge n. 431 del 1998 e può pattuire liberamente canone e condizioni.
Caso 3: Conflitto tra locazione turistica e locazione abitativa
Sempronio affitta un appartamento a una persona che inizialmente dichiara finalità turistiche ma poi vi dimora stabilmente per mesi, trasferendovi la propria residenza. In questo caso la finalità turistica esclusiva viene meno: il rapporto potrebbe essere riqualificato come locazione abitativa ordinaria, con applicazione delle tutele della legge n. 431 del 1998 a favore del conduttore, inclusi i termini minimi di durata e le limitazioni al recesso.
Domande frequenti
Se affitto il mio appartamento su Airbnb per le vacanze, qual è la legge applicabile?
Se l'affitto è esclusivamente per finalità turistiche, si applica l'articolo 53 del Codice del turismo: il contratto è regolato dal codice civile, non dalla legge n. 431 del 1998 sulle locazioni abitative. Puoi pattuire liberamente la durata e il canone.
Devo usare un contratto-tipo per affittare casa ai turisti?
No. Per le locazioni turistiche regolate dall'articolo 53 non è obbligatorio l'uso di contratti-tipo previsti per le locazioni abitative ordinarie. Le parti possono determinare liberamente le condizioni del contratto nell'ambito della disciplina del codice civile.
Il conduttore che prende in affitto per turismo ha le stesse tutele di un inquilino ordinario?
No. Le tutele della legge n. 431 del 1998 - termini minimi di durata, limitazioni al recesso del locatore, prelazione alla scadenza - non si applicano alle locazioni turistiche. Il conduttore-turista è tutelato solo dalle disposizioni del codice civile e dalle eventuali norme consumeristiche applicabili.
C'è un limite di durata massima per i contratti di locazione turistica?
L'articolo 12 del Codice del turismo prevede che le unità abitative ammobiliate ad uso turistico siano locate con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza prestazione di servizi alberghieri. Questa è la disciplina specifica per le unità abitative extralberghiere; per le locazioni private occasionali l'unico limite è quello del codice civile.