IMU sugli immobili merce: l’esenzione vale solo per i fabbricati «costruiti», non per quelli ristrutturati (Cass. 10392/2025)

Materia: Tributi locali / IMU — immobili merce · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 21 aprile 2025, n. 10392

Il caso

Un’impresa di costruzioni acquista alcuni fabbricati, li ristruttura e li destina alla rivendita, iscrivendoli in bilancio come beni-merce (rimanenze). Per quegli immobili non versa l’IMU, ritenendo applicabile l’esenzione prevista per i «fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita», finché permane tale destinazione e non sono locati. Il Comune nega l’agevolazione e pretende l’imposta: l’esenzione — sostiene — riguarda solo gli immobili costruiti, non quelli semplicemente comprati e ristrutturati.

La decisione

La Corte dà ragione al Comune. La disposizione agevolativa (oggi art. 1, comma 751, della L. 160/2019, che ha ereditato la disciplina del previgente art. 13, comma 9-bis, del D.L. 201/2011) parla espressamente di fabbricati «costruiti» dall’impresa e destinati alla vendita. Il termine va inteso nel suo significato proprio: si tratta di immobili edificati ex novo dall’impresa costruttrice, non di immobili già esistenti, da questa acquistati e poi sottoposti a interventi di recupero o ristrutturazione prima di essere rimessi sul mercato.

La Cassazione richiama il principio per cui le norme che concedono esenzioni o agevolazioni, essendo eccezionali rispetto alla regola generale dell’imposizione, sono di stretta interpretazione e non possono essere estese per analogia a fattispecie diverse da quelle testualmente previste. La lettura «ampia» suggerita in passato anche da prassi ministeriale (la risoluzione MEF n. 11/DF del 2013) non vincola il giudice e non può ampliare il perimetro dell’esenzione oltre la lettera della legge.

Il principio di diritto

L’esenzione IMU per gli immobili merce dell’impresa costruttrice si applica ai soli fabbricati da essa costruiti e destinati alla vendita, e non a quelli acquistati e successivamente ristrutturati per la rivendita; trattandosi di norma agevolativa di carattere eccezionale, essa non è suscettibile di applicazione analogica o estensiva.

Implicazioni pratiche

La distinzione ha un peso economico notevole per le imprese edili. Chi edifica per vendere beneficia dell’esenzione sui fabbricati invenduti tenuti a magazzino; chi invece adotta il modello del «compro-ristrutturo-rivendo» resta soggetto a IMU per tutto il periodo in cui l’immobile rimane di sua proprietà, anche se contabilizzato come rimanenza. Un orientamento parallelo della stessa Corte (ord. 10394/2025) esclude inoltre l’esenzione quando il bene-merce viene locato, anche solo temporaneamente. Prima di pianificare l’investimento conviene quindi qualificare con esattezza l’operazione e quantificare l’IMU dovuta sul periodo di giacenza.

Domande frequenti

L’esenzione IMU sugli immobili merce vale anche se compro e ristrutturo per rivendere?

No. Secondo la Cassazione l’esenzione spetta solo ai fabbricati costruiti ex novo dall’impresa e destinati alla vendita; i fabbricati acquistati e poi ristrutturati restano soggetti a IMU.

Perché la norma si interpreta in modo così restrittivo?

Perché le esenzioni fiscali sono norme eccezionali: si applicano solo ai casi espressamente previsti e non possono essere estese per analogia ad altre situazioni.

Se affitto l’immobile merce mantengo l’esenzione?

No: un orientamento della stessa Corte esclude l’esenzione in caso di locazione del bene-merce, anche se temporanea, perché viene meno la destinazione esclusiva alla vendita.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 21 aprile 2025, n. 10392 (in senso conforme, ord. n. 10394/2025 sugli immobili merce locati).
• Art. 1, comma 751, della L. 27 dicembre 2019, n. 160 (disciplina IMU), già art. 13, comma 9-bis, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201.

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