Infiltrazioni dal lastrico solare: rispondono insieme proprietario e condominio (Cass. SS.UU. 9449/2016)

Materia: Civile — condominio · Riferimento: Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 10 maggio 2016, n. 9449

Il caso

L’acqua piovana filtra dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) in uso o proprietà esclusiva di un condomino e danneggia l’appartamento sottostante. Chi deve risarcire il danno: solo il titolare dell’uso esclusivo, perché il lastrico è suo, oppure anche il condominio, dato che quella superficie funge da tetto dell’edificio? E con quale criterio si ripartisce l’onere?

La decisione

Le Sezioni Unite superano l’orientamento che inquadrava la fattispecie nella sola responsabilità da inadempimento ex art. 1126 c.c. e affermano una responsabilità concorrente di natura extracontrattuale. Da un lato il titolare dell’uso esclusivo risponde come custode del bene ai sensi dell’art. 2051 del codice civile, perché ha la disponibilità e il governo della superficie. Dall’altro risponde anche il condominio: il lastrico, pur di uso esclusivo, conserva la funzione di copertura dell’intero edificio o di una sua parte, e sull’amministratore gravano gli obblighi di controllo e conservazione delle parti comuni (artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c.).

Quanto al riparto interno, la Corte indica come criterio tendenziale quello dettato dall’art. 1126 c.c. per le spese di riparazione: un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico, due terzi a carico del condominio (cioè di tutti i condomini cui il lastrico fa da copertura). Tale ripartizione non opera, tuttavia, quando risulti la prova rigorosa di una specifica imputabilità soggettiva del danno a uno solo dei soggetti (per esempio per un’opera abusiva o per un difetto di manutenzione addebitabile in via esclusiva).

Il principio di diritto

In tema di condominio, allorché l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti, dei danni da infiltrazioni nell’unità sottostante rispondono sia il proprietario o titolare dell’uso esclusivo, quale custode ex art. 2051 c.c., sia il condominio, tenuto alla conservazione del bene nella sua funzione di copertura; il concorso delle responsabilità si risolve, di regola, secondo il criterio dell’art. 1126 c.c., salvo prova di una specifica imputabilità del danno.

Implicazioni pratiche

Chi subisce le infiltrazioni può agire sia contro il vicino titolare del lastrico sia contro il condominio, senza dover individuare a priori l’unico responsabile. Sul piano economico, il criterio 1/3 – 2/3 dell’art. 1126 c.c. orienta sia il risarcimento sia il riparto delle spese di riparazione, ma resta superabile dimostrando che il danno dipende da una condotta o da un difetto addebitabile in via esclusiva a un solo soggetto. La disciplina delle parti comuni e della custodia è nel Codice civile.

Domande frequenti

Se l’acqua entra dal lastrico del vicino, paga solo lui?

No. Secondo le Sezioni Unite rispondono in concorso sia il titolare dell’uso esclusivo, come custode (art. 2051 c.c.), sia il condominio, perché il lastrico fa da copertura all’edificio.

Come si divide il danno tra proprietario e condominio?

Di regola con il criterio dell’art. 1126 c.c.: un terzo a chi ha l’uso esclusivo e due terzi al condominio, salvo che sia provata una specifica responsabilità di uno solo dei due.

Fonti

• Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, 10 maggio 2016, n. 9449.
• Artt. 2051, 1126, 1130 e 1135 del Codice civile.

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