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Testo dell'articoloVigente
Materia: Civile — condominio · Riferimento: Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 14 aprile 2021, n. 9839 · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗
- In materia di delibere assembleari l’annullabilità è la regola, la nullità l’eccezione, riservata ai vizi più gravi.
- La delibera annullabile va impugnata, a pena di decadenza, entro 30 giorni (art. 1137 c.c.); la nullità è deducibile senza limiti di tempo e rilevabile d’ufficio dal giudice.
- Le delibere che modificano i criteri legali di riparto delle spese sono nulle; quelle che li applicano male nel singolo caso sono solo annullabili.
Il caso
Un condomino riceve un decreto ingiuntivo per oneri condominiali non pagati e propone opposizione, eccependo l’invalidità della delibera che aveva approvato il riparto. Si pone la domanda di fondo: quali vizi rendono nulla una delibera (deducibile in ogni tempo) e quali la rendono soltanto annullabile (impugnabile entro il termine breve di 30 giorni dell’art. 1137 del codice civile)? E nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può rilevare un vizio della delibera posta a fondamento del credito?
La decisione
Le Sezioni Unite, chiamate a comporre un contrasto, fissano il criterio di confine. In materia condominiale l’annullabilità costituisce la regola e la nullità l’eccezione, confinata ai casi di vizi particolarmente radicali.
Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile in senso materiale o giuridico, con oggetto o contenuto illecito (contrario a norme imperative, ordine pubblico o buon costume), oppure che incidono su diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino, o comunque esorbitano dalle competenze dell’assemblea.
Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza insufficiente, affette da vizi formali di convocazione o informazione, o genericamente contrarie a prescrizioni di legge o del regolamento. Applicato alle spese: la delibera che modifica i criteri generali di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento (per i quali serve l’unanimità) è nulla; quella che si limita a dare applicazione a criteri prestabiliti, sia pure in modo erroneo, è soltanto annullabile.
Il principio di diritto
In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale sono nulle quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile, illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell’assemblea, oppure incidenti sui diritti individuali; sono annullabili, e impugnabili nel termine di trenta giorni dell’art. 1137 c.c., quelle con vizi di costituzione dell’assemblea, di maggioranza o comunque formali. La nullità è rilevabile anche d’ufficio nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per oneri condominiali.
Implicazioni pratiche
La distinzione è decisiva sul piano dei tempi. Se il vizio è di mera annullabilità, chi vuole contestare la delibera deve agire entro 30 giorni (dalla deliberazione per i dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti); scaduto il termine, la delibera è inoppugnabile e produce pieni effetti, né il vizio può essere fatto valere come semplice eccezione difensiva. La nullità, al contrario, può essere dedotta in qualsiasi momento e rilevata anche dal giudice. Prima di pagare o di impugnare conviene quindi qualificare con precisione il vizio. Per la disciplina del condominio e dell’assemblea vedi il Codice civile.
Domande frequenti
Entro quanto tempo devo impugnare una delibera condominiale?
Se la delibera è annullabile, entro 30 giorni: dalla data della deliberazione se eri presente (dissenziente o astenuto), dalla comunicazione del verbale se eri assente. Trascorso il termine non è più impugnabile.
Una delibera nulla si può contestare anche dopo i 30 giorni?
Sì. La nullità non è soggetta al termine di decadenza: può essere fatta valere senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice, anche in opposizione al decreto ingiuntivo.
La delibera che cambia i criteri di riparto delle spese è nulla o annullabile?
È nulla se modifica i criteri generali fissati dalla legge o dal regolamento (che richiedono l’unanimità). È soltanto annullabile se applica in modo errato criteri già stabiliti.
Fonti
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, 14 aprile 2021, n. 9839.
- Artt. 1137, 1136 e 1123 del Codice civile.
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