Cass. 7048/2025 – IMU e immobili inagibili: la riduzione del 50% spetta anche senza dichiarazione

Per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati l’IMU si calcola su una base imponibile ridotta del 50%. Ma il beneficio spetta anche se il proprietario non ha presentato la dichiarazione? Con l’ordinanza n. 7048 del 17 marzo 2025 la Corte di Cassazione, sezione tributaria, risponde di sì: quando lo stato di inagibilità è già noto al Comune, la riduzione spetta anche in assenza di richiesta, in virtù dei principi di collaborazione e buona fede. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Il proprietario di un immobile inagibile non presenta la dichiarazione per ottenere la riduzione IMU. Il Comune nega il beneficio proprio per la mancanza della dichiarazione, pur essendo a conoscenza dello stato dell’immobile attraverso perizie, ordinanze di messa in sicurezza e l’esenzione già riconosciuta su altri tributi. Il contribuente impugna e la questione arriva in Cassazione.

La questione giuridica

La riduzione del 50% per inagibilità (art. 13, comma 3, del D.L. 201/2011) è subordinata alla presentazione della dichiarazione/richiesta da parte del contribuente, oppure spetta anche quando lo stato dell’immobile risulta già documentalmente noto all’ente impositore?

La decisione e il principio di diritto

La Corte afferma che l’IMU va ridotta nella misura del 50%, ai sensi dell’art. 13, comma 3, del D.L. n. 201/2011, anche in assenza di richiesta del contribuente, quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune. Il fondamento è il principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente: a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti all’amministrazione (perizie, ordinanze, atti già in suo possesso).

La dichiarazione, in altri termini, ha valore di strumento conoscitivo: se l’informazione è già nella disponibilità del Comune, la sua mancanza non può tradursi nella perdita del beneficio. Resta fermo che la riduzione presuppone l’effettivo stato di inagibilità o inabitabilità e il non utilizzo di fatto dell’immobile. Su quest’ultimo punto la giurisprudenza avverte che la locazione dell’immobile fa presumere il ritorno all’agibilità e fa venir meno il beneficio, salvo prova contraria rigorosa.

Il principio: la riduzione IMU del 50% per i fabbricati inagibili/inabitabili e non utilizzati spetta anche senza dichiarazione o richiesta quando lo stato di inagibilità è già documentalmente noto al Comune, in applicazione dei principi di collaborazione e buona fede.

Quando spetta la riduzione

Le norme richiamate

Art. 13, comma 3, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201 (riduzione del 50% della base imponibile IMU per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati); principio di collaborazione e buona fede nei rapporti tra fisco e contribuente (art. 10 della L. 212/2000, Statuto del contribuente).

Conseguenze pratiche

• Se il Comune conosce già l’inagibilità, la mancata dichiarazione non fa perdere la riduzione.
• Conviene comunque presentare la dichiarazione e allegare perizie/ordinanze: rende la posizione incontestabile.
• Attenzione alla locazione: affittare l’immobile fa presumere il ritorno all’agibilità e il venir meno del beneficio.
• In contenzioso si può provare la conoscenza dell’ente con gli atti già in suo possesso.

Esempio

Tizio possiede un fabbricato dichiarato inagibile con tanto di ordinanza comunale di sgombero e perizia depositata in Comune. Non presenta la dichiarazione IMU di inagibilità e il Comune gli nega la riduzione. La Cassazione gli dà ragione: lo stato dell’immobile era già noto all’ente, che non poteva pretendere la prova di un fatto da lui stesso documentato. Caio, invece, ha dichiarato inagibile un immobile che però risulta locato: per lui la riduzione non spetta, perché la locazione fa presumere l’agibilità.

Orientamento

La pronuncia conferma una linea garantista a tutela del contribuente, fondata sullo Statuto del contribuente: la dichiarazione è un mezzo per portare a conoscenza dell’ente un fatto, non un adempimento il cui difetto può cancellare un beneficio già spettante quando l’informazione è nota all’amministrazione.

Spunti pratici

• Raccogli e conserva perizie, ordinanze e ogni atto che documenti l’inagibilita’.
• Presenta comunque la dichiarazione IMU di inagibilita’: e’ la via piu’ sicura.
• Non locare l’immobile che vuoi mantenere inagibile ai fini del beneficio.
• In caso di diniego, dimostra che il Comune conosceva gia’ lo stato dell’immobile.

Il ruolo dello Statuto del contribuente

Il cuore della decisione e’ l’applicazione concreta del principio di collaborazione e buona fede sancito dallo Statuto del contribuente. La Corte valorizza la regola per cui al contribuente non puo’ essere richiesta la prova di circostanze che l’amministrazione conosce gia’ attraverso la propria attivita’ istituzionale. Nel caso dell’IMU, il Comune dispone spesso di un quadro informativo completo sull’immobile: ordinanze di inagibilita’, perizie tecniche, provvedimenti di sgombero, esenzioni gia’ deliberate. Pretendere, a fronte di tale conoscenza, un ulteriore adempimento formale come unica condizione del beneficio significherebbe trasformare la dichiarazione da strumento di conoscenza in trappola decadenziale, in contrasto con la lealta’ che deve governare il rapporto tributario. La pronuncia non abolisce l’onere dichiarativo, ma lo ridimensiona: dove l’informazione e’ gia’ acquisita, la sua mancata formalizzazione non puo’ giustificare il diniego della riduzione spettante.

Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.

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