Testo dell'articoloVigente
Art. 52 D.Lgs. 79/2011 – Locazioni di interesse turistico e alberghiere
Codice del turismo (D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79)
1. All’ articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il primo comma è sostituito dal seguente: “La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.”.
2. All’ articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il terzo comma è sostituito dal seguente: “La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’ articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali.”. articolo precedente articolo successivo
In sintesi
Indice dei contenuti
La tutela del conduttore nel mercato delle locazioni commerciali turistiche
L'articolo 52 del Codice del turismo interviene sulla legge sulle locazioni di immobili urbani (L. 27 luglio 1978, n. 392) modificando la disciplina della durata minima dei contratti di locazione per immobili destinati ad attività di interesse turistico o alberghiero. La ratio della norma e' la tutela della continuita' aziendale del conduttore-imprenditore turistico, che necessita di una stabile disponibilita' dell'immobile per poter organizzare e sviluppare la propria attività, effettuare investimenti e fidelizzare la clientela, senza il rischio di doversi spostare a breve termine.
Le locazioni di immobili adibiti ad attività di interesse turistico (sei anni)
Il comma 1 modifica l'articolo 27, primo comma, della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta legge dell'equo canone), estendendo la categoria degli immobili con durata minima di locazione di sei anni a quelle attività che presentano un diretto collegamento con il settore turistico: le agenzie di viaggio e turismo, gli impianti sportivi e ricreativi, le aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica. Si tratta di attività che non rientrano nella categoria «alberghiera» vera e propria ma che sono comunque caratterizzate dal servire il turismo e quindi dall'esigenza di una localizzazione stabile e duratura. Il termine di sei anni consente all'imprenditore un orizzonte temporale adeguato per ammortizzare gli investimenti tipici di questi settori.
Le locazioni alberghiere (nove anni)
Il comma 2 modifica l'articolo 27, terzo comma, della medesima legge, prevedendo per le attività alberghiere, per le imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile (che disciplina l'albergo come esercizio di una professione) e per le attività teatrali una durata minima di locazione più lunga: nove anni. La durata di nove anni riflette il più elevato livello di investimento richiesto dalle attività alberghiere - arredamento, sistemi impiantistici, standard di accoglienza - e la necessita' di un orizzonte temporale ancora più lungo per la pianificazione aziendale. L'articolo 1786 del codice civile definisce l'albergatore come chi esercita professionalmente un'industria diretta a fornire alloggio e in genere vitto a chi lo richiede.
Il raccordo con la normativa sulle locazioni commerciali
La norma si inserisce nel più ampio sistema della legge n. 392 del 1978 sulle locazioni degli immobili urbani, che prevede durate minime differenziate in base alla destinazione d'uso: sei anni con rinnovo automatico per le attività commerciali in genere. Le attività alberghiere beneficiano del termine più lungo di nove anni in considerazione della loro peculiare struttura di investimento. Entrambi i termini sono minimi inderogabili: le parti possono pattuire durate più lunghe ma non più brevi.
Casi pratici
Caso 1: Disdetta anticipata da parte del locatore di un'agenzia di viaggi
Tizio ha locato un immobile per esercitarvi un'agenzia di viaggio e turismo. Il locatore gli comunica la disdetta del contratto dopo tre anni, invocando il termine previsto dalla normativa generale. Ai sensi dell'articolo 52 del Codice del turismo e della modificata legge n. 392 del 1978, la durata minima del contratto e' di sei anni: la disdetta e' inefficace e Tizio ha diritto a continuare nell'immobile fino al termine dei sei anni.
Caso 2: Locazione alberghiera e durata contrattuale
Caio stipula un contratto di locazione per un immobile in cui intende aprire un albergo a tre stelle, con durata contrattuale di cinque anni come proposto dal locatore. Ai sensi dell'articolo 52 comma 2, la durata minima per le attività alberghiere e' di nove anni: la clausola contrattuale che prevede solo cinque anni e' nulla per questa parte e il contratto si intende stipulato per la durata minima legale di nove anni.
Caso 3: Investimenti in un resort e garanzia contrattuale
La societa' Alfa Resort S.r.l. intende ristrutturare un immobile preso in locazione per adibirlo a resort con spa. Prima di effettuare investimenti significativi, verifica che il contratto di locazione abbia durata di almeno nove anni ai sensi dell'articolo 52. La durata minima legale garantisce un orizzonte temporale adeguato per ammortizzare gli investimenti previsti nel piano aziendale.
Domande frequenti
Qual e' la durata minima di un contratto di locazione per un'agenzia di viaggi?
Sei anni, ai sensi dell'articolo 52 comma 1 del Codice del turismo, che ha modificato l'articolo 27 della legge n. 392 del 1978. Eventuali clausole contrattuali che prevedano una durata piu' breve sono nulle: il contratto si intende stipulato per sei anni.
Per quanti anni devo stipulare il contratto di affitto se apro un hotel?
La durata minima legale per le attivita' alberghiere e per le imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile e' di nove anni. Puoi pattuire una durata piu' lunga, ma non piu' breve.
Il locatore puo' darmi la disdetta prima dei sei o nove anni?
In linea generale no. I termini di sei e nove anni sono minimi inderogabili. La disdetta anticipata e' possibile solo per le cause tipiche previste dalla legge n. 392 del 1978, come gravi inadempienze del conduttore o necessita' dell'immobile da parte del locatore per specifiche ragioni previste dalla legge.
Il rinnovo automatico alla scadenza dei sei o nove anni e' previsto?
Si'. La legge n. 392 del 1978 prevede il rinnovo automatico alla prima scadenza per ulteriori sei (o nove) anni, salvo che il locatore comunichi la disdetta per i motivi previsti dalla legge nei termini stabiliti. Alla seconda scadenza il locatore puo' rifiutare il rinnovo liberamente con il preavviso richiesto.