Art. 58 L. 392/1978 — Contratti abitativi in corso soggetti a proroga

Commento

Ratio della norma

L'art. 58 ha svolto una funzione tipicamente transitoria: garantire il passaggio ordinato dal vecchio regime di proroga legale forzosa — che aveva caratterizzato il mercato locatizio italiano dagli anni della guerra fino al 1978 — al nuovo sistema della L. 392/1978, basato su durate minime garantite ma senza proroga coatta indefinita. Il legislatore ha voluto evitare che l'entrata in vigore della nuova legge producesse uno sfratto in massa dei conduttori già protetti dalla proroga, graduando nel tempo l'applicazione della nuova disciplina.

Analisi e struttura

La norma stabilisce tre date di decorrenza della nuova disciplina, calibrate sulla data di stipula del contratto originario. I contratti più vecchi (stipulati prima del 31 dicembre 1952) transitano alla nuova disciplina dal 1° gennaio 1979 — sei mesi dopo l'entrata in vigore della legge — dando ai conduttori più anziani il tempo di adeguarsi. I contratti intermedi (1953-1963) transitano dal 1° luglio 1979. I contratti più recenti (dopo il 7 novembre 1963) transitano dal 1° gennaio 1980. In tutti i casi, i contratti «si considerano prorogati» e assumono la durata quadriennale prevista dall'art. 1, che viene calcolata a partire dalle date indicate dalla norma. Questa previsione ha bloccato la possibilità dei locatori di chiedere il rilascio dei conduttori già protetti dalla proroga nelle more del passaggio al nuovo regime.

Quando si applica

L'art. 58 ha perso pressoché tutta la sua rilevanza pratica perché si riferisce a rapporti sorti nell'era della proroga legale (ante 1978) e transitati poi sotto la L. 392/1978. Questi contratti, se ancora in corso, sarebbero stati più volte rinnovati o scaduti nel corso dei decenni successivi. Mantiene rilevanza storica e interpretativa per comprendere la disciplina dei contratti a proroga citata negli artt. 59 ss., che fa riferimento ai rapporti di cui all'art. 58.

Confronto e norme correlate

L'art. 58 è il punto di partenza dei contratti abitativi a proroga disciplinati dagli artt. 59-66. L'art. 59 (recesso del locatore) e gli artt. 62-63 (canone e aggiornamento in regime di proroga) si applicano ai contratti di cui al presente articolo. Con la L. 431/1998, che ha introdotto il regime delle locazioni a canone libero e concordato per le nuove stipule, i contratti ex art. 58 sono diventati sempre più marginali, residuando solo i rarissimi contratti ancora in vita da prima del 1978 o i loro rinnovi.

Problemi applicativi

Il problema applicativo principale al tempo dell'entrata in vigore della norma era stabilire se un contratto in regime di proroga, che era già stato oggetto di rinnovi parziali, dovesse computare la data di stipula del contratto originario o quella del rinnovo. La giurisprudenza aveva chiarito che la data rilevante era quella del contratto originario, non dei successivi rinnovi taciti. Un secondo profilo riguardava i contratti il cui regime di proroga era già cessato al momento dell'entrata in vigore della L. 392/1978: per essi non si applicava l'art. 58 ma la disciplina ordinaria della nuova legge.