Testo dell'articoloVigente
Art. 29 L. 392/1978 — Diniego di rinnovazione alla prima scadenza
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente e’ consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attivita’ indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attivita’ tendenti al conseguimento delle loro finalita’ istituzionali; c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti; d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.
Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore puo’ negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall’articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Il locatore puo’ altresi’ negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attivita’ del conduttore.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volonta’ di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilita’ dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attivita’ indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attivita’ alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullita’, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta e’ fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.
Stesso numero, altri codici
- Art. 29 Cod. Amb. — (Sistema sanzionatorio)
- Art. 29 D.Lgs. 159/2011 — Indipendenza dall'esercizio dell'azione penale
- Art. 29 D.Lgs. 209/2005 — Divieto di operare in regime di prestazione di servizi
- Art. 29 D.Lgs. 42/2004 — Conservazione
- Art. 29 CAD — Qualificazione dei fornitori di servizi
- Art. 29 Codice Civile: Divieto di nuove operazioni
Commento
Ratio della norma
L'art. 29 è la norma che bilancia la tutela del conduttore commerciale con il diritto di proprietà del locatore. La garanzia di dodici anni di locazione (6+6) sarebbe eccessivamente onerosa per il locatore se non prevedesse valvole di uscita legittime. I motivi tassativi rappresentano le ipotesi in cui l'interesse del locatore alla restituzione dell'immobile è ritenuto dal legislatore prevalente sull'interesse del conduttore alla continuità dell'attività. L'elenco è però tassativo: il locatore non può invocare motivi diversi da quelli elencati, e la comunicazione che non specifichi il motivo è nulla. Questa tassatività protegge il conduttore da dinieghi pretestuosi e garantisce che egli possa pianificare il proprio futuro imprenditoriale con ragionevole certezza almeno per il primo dodecennio.
Analisi e struttura
I motivi di diniego alla prima scadenza sono quattro per le locazioni ordinarie: a) uso abitativo proprio del locatore o dei familiari entro il secondo grado in linea retta; b) uso commerciale proprio o dei familiari nelle attività ex art. 27, o uso istituzionale da parte di enti pubblici; c) demolizione, ricostruzione integrale o restauro completo dell'immobile, o intervento in un piano comunale pluriennale; d) adeguamento della superficie di vendita ai piani comunali ex art. 12 L. 426/1971. Per le attività alberghiere si aggiunge la possibilità di negare il rinnovo nelle ipotesi previste dalla L. 191/1963 in caso di intervento su programma pluriennale. Il locatore che intenda esercitare la medesima attività del conduttore può altresì negare il rinnovo (comma 3). La comunicazione del diniego deve contenere, a pena di nullità, l'indicazione specifica del motivo; deve essere inviata almeno 12 mesi (18 per alberghi) prima della scadenza.
Quando si applica
La norma si applica esclusivamente alla prima scadenza del contratto: alla seconda scadenza e a quelle successive, il locatore non deve indicare alcun motivo per negare il rinnovo (basta la disdetta tempestiva ex art. 28). I motivi devono essere reali e non pretestuosi: il locatore che dichiari di voler usare l'immobile per uso abitativo ma poi lo lasci vuoto o lo sublochi risponde delle sanzioni ex art. 31 (ripristino del contratto o risarcimento fino a 48 mensilità). La giurisprudenza ha chiarito che il motivo deve esistere al momento della comunicazione, non può essere sopravvenuto dopo.
Confronto e norme correlate
Il sistema è analogo a quello previsto dalla L. 431/1998 per le locazioni abitative 4+4: anche lì, alla prima scadenza, il locatore può disdire solo per motivi tassativi (art. 3), tra cui la destinazione ad uso abitativo proprio. La differenza è che nella locazione commerciale i motivi includono anche l'uso commerciale del locatore e la ristrutturazione integrale, mentre nella locazione abitativa si aggiunge la vendita dell'immobile. Le sanzioni per inadempimento ai motivi dichiarati (art. 31) sono più pesanti nella locazione commerciale, dove si aggiunge il diritto all'indennità di avviamento ex art. 34.
Problemi applicativi
Il contenzioso più frequente riguarda la veridicità dei motivi dichiarati. Il locatore che dichiari di voler «ristrutturare integralmente» l'immobile deve poi effettivamente procedere alla ristrutturazione entro i termini: un intervento parziale o cosmetico non basta. Il motivo di «esercitare la stessa attività del conduttore» (comma 3) ha dato origine a numerose controversie sul grado di somiglianza tra le attività: la giurisprudenza richiede che l'attività del locatore sia inclusa nella stessa tabella merceologica. Il termine di 12 mesi è perentorio: una comunicazione inviata 11 mesi e 28 giorni prima della scadenza è tardiva e la disdetta è inefficace. Discussa è anche la possibilità di integrare o modificare il motivo dopo la comunicazione: la giurisprudenza prevalente è contraria, ritenendo il motivo indicato vincolante e non emendabile.
Casi pratici
Caso 1: Diniego per uso proprio: il locatore non adibisce l'immobile
Caso 2: Diniego per ristrutturazione integrale
Caso 3: Diniego nullo per mancata indicazione del motivo
Domande frequenti
Per quali motivi il locatore può negare il rinnovo della locazione commerciale alla prima scadenza?
L'art. 29 L. 392/1978 elenca tassativamente i motivi: destinare l'immobile ad abitazione propria o dei familiari entro il secondo grado; esercitarvi in proprio (o far esercitare ai familiari) un'attività commerciale; demolire o ristrutturare integralmente l'immobile; adeguare la superficie di vendita ai piani comunali. Ogni altro motivo è irrilevante e la disdetta fondata su di esso è nulla.
La comunicazione di diniego di rinnovo commerciale deve contenere il motivo?
Sì, a pena di nullità: l'art. 29 comma 5 richiede che il motivo sia specificato nella comunicazione di disdetta. Una raccomandata generica che chieda semplicemente la restituzione dell'immobile senza indicare il motivo specifico è nulla e il contratto si rinnova automaticamente per altri sei anni.
Cosa succede se il locatore non rispetta il motivo dichiarato nel diniego?
L'art. 31 prevede che se il locatore non destina l'immobile all'uso dichiarato entro sei mesi dalla consegna, il conduttore può scegliere tra il ripristino del contratto (salvi i diritti di terzi in buona fede) o il risarcimento del danno fino a 48 mensilità dell'ultimo canone, oltre all'indennità di avviamento ex art. 34.
Entro quando il locatore deve comunicare il diniego di rinnovo alla prima scadenza?
La comunicazione deve essere inviata almeno 12 mesi prima della scadenza per le locazioni ordinarie (negozi, studi professionali, attività commerciali), e almeno 18 mesi prima per le attività alberghiere e teatrali. Un termine di preavviso inferiore rende inefficace la disdetta e determina la rinnovazione automatica del contratto.
Vedi anche