Testo dell'articoloVigente
Art. 28 L. 392/1978 — Rinnovazione contratto uso non abitativo
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attivita’ indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attivita’ alberghiere o all’esercizio di attivita’ teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o nove anni, il locatore puo’ esercitare la facolta’ di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalita’ e i termini ivi previsti.
Stesso numero, altri codici
- Art. 28 Cod. Amb. — Monitoraggio
- Art. 28 D.Lgs. 159/2011 — Revocazione della confisca
- Art. 28 D.Lgs. 209/2005 — Attività in regime di stabilimento
- Art. 28 D.Lgs. 42/2004 — Misure cautelari e preventive
- Art. 28 CAD — Certificati di firma elettronica qualificata
- Art. 28 Codice Civile: Trasformazione delle fondazioni
Commento
Ratio della norma
L'art. 28 costituisce l'altro lato della tutela che l'art. 27 costruisce sulla durata: non basta garantire sei anni di locazione se, alla prima scadenza, il locatore potesse liberamente non rinnovare. Il legislatore ha quindi previsto la rinnovazione automatica, che obbliga il locatore a scegliere attivamente se interrompere il rapporto, e ha vincolato questa scelta ai motivi tassativi dell'art. 29 per la prima scadenza. Solo dalla seconda scadenza il locatore recupera la piena libertà di non rinnovare. Questo sistema garantisce al conduttore commerciale un orizzonte temporale effettivo di almeno 12 anni (6+6) durante il quale può pianificare l'attività e valorizzare l'avviamento.
Analisi e struttura
La norma prevede la rinnovazione tacita per lo stesso periodo della locazione originaria (sei o nove anni). La disdetta deve essere comunicata con almeno 12 mesi di anticipo (18 per alberghi e attività teatrali) mediante raccomandata. Il silenzio equivale a consenso alla rinnovazione. Alla prima scadenza il locatore può esercitare il diniego solo per i motivi ex art. 29, notificati con le stesse tempistiche (12 o 18 mesi). Dalla seconda scadenza in poi, il locatore è libero di non rinnovare senza dover indicare alcuna motivazione, ma deve comunque comunicare la disdetta con i termini di preavviso. In assenza di disdetta alla seconda scadenza, il contratto si rinnova per un ulteriore periodo e il meccanismo si ripete all'infinito.
Quando si applica
La norma si applica a tutti i contratti rientranti nell'art. 27: attività commerciali, artigianali, di interesse turistico, lavoro autonomo professionale, alberghi, teatri. Non si applica alle locazioni transitorie (che non si rinnovano ma scadono) né alle locazioni che il conduttore ha già disdetto o per le quali ha esercitato il recesso. La norma si applica anche alle sublocazioni, nel rispetto della durata contrattuale con il locatore principale. Un conduttore che abbia ricevuto disdetta per motivi dell'art. 29 e non abbia risposto di fatto rinuncia alla rinnovazione; ma se il locatore non adempie entro sei mesi ai motivi dichiarati (es. non occupa l'immobile), scattano le sanzioni ex art. 31.
Confronto e norme correlate
Il meccanismo dell'art. 28 è analogo, per le locazioni abitative, a quello previsto dalla L. 431/1998 per il contratto 4+4: alla prima scadenza, il locatore può disdire solo per i motivi tassativi (art. 3 L. 431/1998); dalla seconda scadenza è libero. La differenza fondamentale è nei termini: nella locazione abitativa il preavviso è di sei mesi; nella locazione commerciale è di 12 o 18 mesi, in ragione della maggiore complessità organizzativa dell'impresa da rilocare. Il termine per la disdetta commerciale è perentorio: la disdetta tardiva è inefficace e il contratto si rinnova automaticamente.
Problemi applicativi
Il principale problema pratico è il calcolo del termine di preavviso: i 12 (o 18) mesi si calcolano dalla data di scadenza contrattuale, non dalla data di invio della raccomandata. Una disdetta inviata 11 mesi e 20 giorni prima della scadenza è tardiva e inefficace. La giurisprudenza ha chiarito che la rinnovazione tacita per tardività della disdetta è automatica e il locatore non può invocare buona fede o errore. Controversa è anche la sorte del contratto rinnovato per silenzio in presenza di morosità del conduttore: la rinnovazione non sana i pregressi inadempimenti, che possono giustificare la risoluzione. Infine, il locatore che abbia inviato disdetta per motivi dell'art. 29 ma poi decida di non procedere al rilascio deve comunicarlo esplicitamente, altrimenti il conduttore potrebbe agire per la conferma del rinnovo.
Casi pratici
Caso 1: Disdetta tardiva: il contratto si rinnova automaticamente
Caso 2: Seconda scadenza: libertà di disdetta senza motivi
Caso 3: Rinnovazione tacita per accordo implicito
Domande frequenti
Come funziona il rinnovo automatico del contratto di locazione commerciale?
Alla scadenza del primo periodo (sei o nove anni), il contratto di locazione commerciale si rinnova automaticamente per un uguale periodo se nessuna delle parti ha comunicato disdetta mediante raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per attività alberghiere e teatrali). Il silenzio di entrambe le parti equivale a consenso alla rinnovazione.
Il locatore può liberamente non rinnovare alla prima scadenza del 6+6?
No: alla prima scadenza (sei anni, o nove per alberghi), il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi elencati nell'art. 29 della L. 392/1978 (uso proprio dell'immobile, demolizione, ristrutturazione, esercizio della stessa attività). Dalla seconda scadenza in poi il locatore è libero di non rinnovare senza dover indicare alcuna motivazione.
Cosa succede se la disdetta viene inviata in ritardo?
La disdetta tardiva (inviata dopo il termine di 12 o 18 mesi) è inefficace di diritto: il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo pari a quello originario. Il locatore non può sanare il ritardo né invocare buona fede o errore; dovrà attendere la successiva scadenza per inviare una nuova disdetta tempestiva.
Quanti anni dura complessivamente un contratto di locazione commerciale con il rinnovo?
Un contratto commerciale ordinario dura almeno 12 anni (6 anni + rinnovo di altri 6 anni) se il locatore alla prima scadenza non può invocare i motivi dell'art. 29. Per le attività alberghiere e teatrali, la durata complessiva minima è di 18 anni (9+9). Dalla seconda scadenza in poi il locatore può disdire liberamente rispettando il preavviso.
Vedi anche