Locazione non registrata: la registrazione tardiva sana la nullità con effetto ex tunc (Cass. SS.UU. 23601/2017)

Materia: Imposta di registro / locazioni · Riferimento: Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, 9 ottobre 2017, n. 23601

Il caso

Un contratto di locazione di immobili viene stipulato ma non registrato nel termine previsto dalla legge. La parte interessata invoca la nullità del rapporto per omessa registrazione, prevista dall’art. 1, comma 346, della L. 311/2004 (legge finanziaria 2005). Si discute se la successiva registrazione tardiva sia in grado di recuperare la validità del contratto e, in caso affermativo, da quale momento: solo per il futuro (ex nunc) oppure fin dall’origine (ex tunc).

La questione era controversa e di grande impatto pratico, perché da essa dipende la sorte di canoni già maturati, della durata legale del rapporto e delle tutele del conduttore.

La decisione

Le Sezioni Unite, chiamate a comporre il contrasto, affermano che la nullità per omessa registrazione è una nullità «funzionale», sopravvenuta, legata all’inadempimento di un obbligo (la registrazione) e non a un vizio strutturale originario del contratto. Proprio per questa sua natura, essa può essere sanata attraverso l’adempimento tardivo dell’obbligo: la registrazione effettuata in ritardo rende il contratto pienamente efficace e lo «stabilizza» in via definitiva.

La Corte precisa inoltre che la sanatoria opera con effetto retroattivo (ex tunc): una volta registrato, il contratto produce i propri effetti fin dalla stipulazione, come se fosse stato regolarmente registrato sin dall’inizio. Diverso è il caso del canone occulto, cioè della pattuizione — tenuta nascosta al Fisco — di un canone superiore a quello dichiarato: in tale ipotesi la nullità che colpisce l’accordo simulatorio resta insanabile, perché espressione di una finalità di evasione.

Il principio di diritto

Il contratto di locazione di immobili (a uso abitativo o diverso) che indichi fin dall’origine il canone realmente convenuto, se non registrato nel termine di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. 311/2004; tuttavia, in caso di registrazione tardiva, esso produce comunque i propri effetti con decorrenza retroattiva, poiché il riconoscimento di una sanatoria «per adempimento» è coerente con una nullità «per inadempimento» dell’obbligo di registrazione.

Implicazioni pratiche

La pronuncia ha un rilievo enorme per locatori e conduttori. Chi si accorge di non aver registrato il contratto può rimediare provvedendo alla registrazione tardiva (con il pagamento dell’imposta dovuta, di sanzioni e interessi): il rapporto sarà valido sin dall’inizio, con salvezza della durata e delle obbligazioni già maturate. È invece da evitare la prassi del canone «in nero»: la quota di canone non dichiarata resta colpita da nullità insanabile e non è dovuta dal conduttore. Approfondimenti nelle schede della sezione Sentenze commentate.

Domande frequenti

Se non ho registrato il contratto di locazione è tutto perduto?

No. Secondo le Sezioni Unite la registrazione tardiva sana la nullità e il contratto produce effetti retroattivi (ex tunc), purché il canone indicato sia quello realmente pattuito.

La sanatoria vale anche per il canone più alto pattuito di nascosto?

No. L’accordo simulatorio sul canone occulto (la maggiorazione non dichiarata al Fisco) resta insanabile: quella parte di canone non è dovuta.

Da quando ha effetto il contratto dopo la registrazione tardiva?

Dalla stipulazione originaria: l’effetto della sanatoria è retroattivo, come se il contratto fosse stato registrato sin dall’inizio.

Fonti

• Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, 9 ottobre 2017, n. 23601.
• Art. 1, comma 346, della L. 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005); D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro).

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