Autore: Andrea Marton

La donazione di immobile è un contratto a titolo gratuito con cui un soggetto, detto donante, trasferisce per spirito di liberalità la proprietà di un bene immobile a un altro soggetto, detto donatario. Disciplinata dal Codice Civile agli articoli 769 e seguenti, la donazione immobiliare richiede la forma dell’atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni, a pena di nullità. Questa guida illustra il quadro normativo, le imposte applicabili nel 2026, la tutela dei legittimari, le ipotesi di revoca, gli effetti sui terzi e gli errori più frequenti, con riferimenti puntuali agli articoli pertinenti del Codice Civile.

Cosa stabilisce la legge in materia

L’istituto è definito dall’Art. 769 c.c.: la donazione è il contratto con cui, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. L’animus donandi è elemento essenziale: in sua assenza l’atto può essere riqualificato e dichiarato nullo. La forma è regolata dall’Art. 782 c.c., che impone l’atto pubblico notarile redatto alla presenza di due testimoni; la mancanza di tale forma determina nullità assoluta, rilevabile anche d’ufficio dal giudice e non sanabile per esecuzione spontanea, salve le limitate ipotesi di conferma ex art. 799 c.c. dopo la morte del donante. La donazione immobiliare, per produrre effetti opponibili ai terzi, deve essere trascritta nei registri immobiliari ai sensi delle regole generali della pubblicità. Il Codice prevede inoltre limiti soggettivi: l’art. 771 c.c. vieta la donazione di beni futuri; gli artt. 774-779 c.c. disciplinano la capacità di disporre del donante e i divieti specifici per minori, interdetti, inabilitati, tutori e protutori.

Imposte e costi notarili 2026

Sulle donazioni immobiliari gravano tre imposte: l’imposta sulle donazioni, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. L’imposta sulle donazioni opera per scaglioni in base al rapporto di parentela. Tra coniuge e figli si applica un’aliquota del 4% sulla parte eccedente la franchigia di un milione di euro per beneficiario. Tra fratelli e sorelle l’aliquota è del 6% con franchigia di centomila euro. Tra parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado l’aliquota è del 6% senza franchigia. Per gli altri soggetti l’aliquota è dell’8% senza franchigia. Le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura proporzionale rispettivamente del 2% e dell’1% sul valore catastale rivalutato; in presenza dei requisiti per la prima casa del donatario le due imposte sono dovute in misura fissa di duecento euro ciascuna. L’onorario notarile per una donazione immobiliare media oscilla, nel 2026, in una forbice indicativa compresa tra 1.500 e 3.500 euro oltre a IVA, accessori e visure. La donazione modale di cui all’art. 793 c.c., che impone un onere al donatario, può incidere sulla determinazione della base imponibile.

Tutela dei legittimari, collazione e azione di riduzione

La donazione non può ledere la quota di legittima riservata dalla legge a coniuge, figli e ascendenti. Se al momento dell’apertura della successione le donazioni effettuate in vita dal defunto, sommate al valore dei beni residui (relictum), eccedono la quota disponibile, i legittimari pretermessi o lesi possono esperire l’azione di riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione. Il valore delle donazioni è calcolato secondo la riunione fittizia: i beni donati rientrano nel computo della massa al valore venale alla data di apertura della successione, non al valore della data dell’atto. La giurisprudenza di legittimità è costante nel ribadire questo criterio. L’azione di riduzione, disciplinata dall’art. 553 c.c., opera in un ordine prestabilito: prima si riducono le disposizioni testamentarie in proporzione fra loro, poi le donazioni partendo dalla più recente. La donazione resta valida tra le parti, ma il bene può essere richiamato nella massa per la quota necessaria a integrare la legittima. È inoltre prevista la collazione: il donatario coerede deve conferire alla massa ereditaria quanto ricevuto in donazione, in natura o per imputazione, salvo dispensa espressa contenuta nell’atto, ai sensi dell’art. 737 c.c.

Revoca della donazione

L’Art. 800 c.c. ammette due ipotesi tassative di revoca: per ingratitudine del donatario e per sopravvenienza di figli. La revoca per ingratitudine richiede comportamenti specificamente individuati dall’art. 801 c.c.: omicidio o tentato omicidio nei confronti del donante o di un suo prossimo congiunto, denuncia per reato punibile con la reclusione non inferiore a tre anni, ingiuria grave o danno arrecato dolosamente al patrimonio del donante, rifiuto indebito degli alimenti dovuti. L’azione si propone entro un anno dalla conoscenza del fatto da parte del donante. La revoca per sopravvenienza di figli, disciplinata dall’art. 803 c.c., opera quando dopo la donazione il donante abbia o scopra di avere figli o discendenti, anche adottivi, e non aveva figli al momento dell’atto. Il termine è di cinque anni dalla nascita o dalla scoperta. La rinuncia preventiva all’azione di revoca è nulla per espressa previsione dell’art. 805 c.c. La revoca non produce effetti retroattivi nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sull’immobile prima della trascrizione della domanda, ai sensi dell’art. 808 c.c. Le liberalità indirette, infine, sono soggette al regime di riduzione e revocazione delle donazioni in forza dell’art. 809 c.c., principio cardine per evitare elusioni del sistema della legittima.

Effetti sui terzi acquirenti e profili pratici

Una delle questioni più delicate è la commerciabilità degli immobili di provenienza donativa. Le banche tradizionalmente esitano a concedere mutui all’acquirente di un bene donato negli ultimi vent’anni, e gli stessi compratori chiedono garanzie aggiuntive: il rischio è l’azione di restituzione esercitabile dal legittimario contro i terzi acquirenti ex art. 563 c.c., entro vent’anni dalla trascrizione della donazione. Per attenuare il problema operano due strumenti pratici: la polizza assicurativa specifica, che copre il rischio di evizione successoria, e la rinuncia all’azione di restituzione da parte di tutti i legittimari, pienamente ammessa solo dopo l’apertura della successione. La donazione con riserva di usufrutto, prevista dall’art. 796 c.c., è prassi notarile diffusa: il donante mantiene il godimento e la nuda proprietà passa al donatario, che consolida la piena proprietà alla morte del donante senza nuovi atti né nuove imposte di trasferimento. La clausola di reversibilità di cui all’art. 791 c.c. consente di prevedere il rientro del bene in capo al donante in caso di premorienza del donatario. Per i beni di modico valore opera l’art. 783 c.c.: la donazione manuale è valida senza atto pubblico, ma il criterio di modicità è da valutare in proporzione alle condizioni economiche del donante e non è applicabile agli immobili.

Articoli chiave da consultare

• Art. 769 c.c. – definizione di donazione e principio dell’animus donandi.
• Art. 782 c.c. – forma solenne dell’atto pubblico notarile con due testimoni.
• Art. 800 c.c. – casi tassativi di revoca della donazione.
• Art. 770 c.c. – donazione remuneratoria e liberalità d’uso
• Art. 771 c.c. – divieto di donazione di beni futuri
• Art. 772 c.c. – donazione di prestazione periodica
• Art. 774 c.c. – capacità di disporre per donazione
• Art. 775 c.c. – donazione fatta da persona incapace
• Art. 776 c.c. – donazione fatta dall’inabilitato
• Art. 777 c.c. – donazione del minore o dell’interdetto
• Art. 778 c.c. – mandato a donare
• Art. 779 c.c. – donazione a favore del tutore
• Art. 781 c.c. – divieto di donazione fra coniugi
• Art. 783 c.c. – donazione di modico valore
• Art. 784 c.c. – donazione a nascituri
• Art. 785 c.c. – donazione obnuziale
• Art. 787 c.c. – errore sul motivo
• Art. 789 c.c. – donazione di cosa altrui
• Art. 790 c.c. – riserva di disporre di oggetti
• Art. 791 c.c. – clausola di reversibilità
• Art. 792 c.c. – effetti della reversibilità
• Art. 793 c.c. – donazione modale
• Art. 794 c.c. – inadempimento del modus
• Art. 795 c.c. – modus illecito o impossibile
• Art. 796 c.c. – donazione con riserva di usufrutto
• Art. 797 c.c. – garanzia per evizione
• Art. 798 c.c. – responsabilità per vizi della cosa
• Art. 799 c.c. – conferma della donazione nulla
• Art. 801 c.c. – condotte tipiche di ingratitudine
• Art. 803 c.c. – revoca per sopravvenienza di figli
• Art. 805 c.c. – irrenunciabilità preventiva all’azione di revoca
• Art. 808 c.c. – effetti della revoca verso i terzi
• Art. 809 c.c. – liberalità indirette

Casi pratici e errori frequenti

Tizio dona alla figlia Caia un appartamento del valore catastale di duecentomila euro tramite scrittura privata autenticata. L’atto è radicalmente nullo per difetto di forma: sarebbe occorso l’atto pubblico notarile con due testimoni. Sempronio dona al nipote un fabbricato dichiarando un valore inferiore a quello reale per ridurre l’imposta: l’Agenzia delle Entrate, entro i termini di decadenza, può rideterminare la base imponibile sulla scorta del valore venale del bene, con applicazione di sanzioni e interessi. Un terzo errore ricorrente consiste nel ritenere la donazione irrevocabile: come illustrato, la revoca per ingratitudine o per sopravvenienza di figli è sempre possibile nei termini di legge. La donazione di un bene già gravato da ipoteca trasferisce l’immobile con il vincolo: il donatario subentra nella garanzia reale, anche se non assume personalmente il debito sottostante. Un ulteriore caso ricorrente riguarda il padre che dona la casa al figlio convivente trascurando la quota di un secondo figlio: alla morte, il legittimario leso può ottenere la riduzione e, se necessario, la restituzione del bene secondo le regole sopra descritte. Va infine ricordato che la donazione tra coniugi è ammessa, malgrado il divieto storico dell’art. 781 c.c. sia stato dichiarato incostituzionale per le ipotesi tipiche.

Domande frequenti

Risorse correlate

Per approfondire i singoli istituti consulta i nostri commenti agli articoli: Art. 769 c.c., Art. 782 c.c. e Art. 800 c.c.. Le tematiche successorie collegate sono trattate nelle guide su quota legittima eredi e azione di riduzione, con i commenti agli artt. 536-564 c.c.

Questa guida ha valore divulgativo e non costituisce consulenza legale. Per casi specifici è raccomandato il parere di un professionista abilitato.