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Materia: Appalto — gravi difetti dell’opera · Riferimento: Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, 27 marzo 2017, n. 7756 · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗
- L’art. 1669 c.c. prevede la responsabilità decennale dell’appaltatore per rovina e gravi difetti degli immobili destinati a lunga durata.
- Le Sezioni Unite estendono questa garanzia anche alle ristrutturazioni e agli interventi di manutenzione, non solo alle nuove costruzioni.
- Sono «gravi difetti» anche quelli che riguardano elementi secondari (impermeabilizzazioni, infissi, rivestimenti) se compromettono il normale godimento del bene.
Il caso
L’art. 1669 del codice civile pone a carico dell’appaltatore una responsabilità decennale quando l’opera, per vizio del suolo o difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, oppure presenta gravi difetti. Per anni si è discusso se questa garanzia rafforzata operasse solo per la realizzazione di edifici nuovi oppure anche per interventi di ristrutturazione, ampliamento o manutenzione straordinaria su immobili già esistenti.
La decisione
Le Sezioni Unite affermano che l’art. 1669 c.c. si applica anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi su immobili preesistenti destinati a lunga durata. Ciò che conta non è la «novità» dell’edificio, ma l’incidenza del difetto sulla funzionalità e sul godimento del bene.
La Corte precisa inoltre la nozione di gravi difetti: vi rientrano non solo i vizi che minacciano la stabilità o la sicurezza, ma anche quelli relativi a elementi secondari e accessori — come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, impianti — purché incidano in modo significativo sul normale uso dell’immobile secondo la sua destinazione. Il baricentro della tutela si sposta così dalla sola sicurezza dei terzi alla compromissione del godimento del bene.
Il principio di diritto
L’art. 1669 c.c. è applicabile anche alle opere di ristrutturazione edilizia e agli interventi manutentivi o modificativi su immobili preesistenti destinati a lunga durata; integrano gravi difetti anche le carenze costruttive che, pur riguardando elementi secondari o accessori, compromettano la funzionalità e il normale godimento dell’opera.
Implicazioni pratiche
La pronuncia rafforza in modo netto la tutela del committente e degli acquirenti: chi commissiona una ristrutturazione importante e si trova, anni dopo, infiltrazioni o difetti che rendono l’immobile poco godibile può invocare la garanzia decennale, più ampia rispetto a quella ordinaria per difformità e vizi dell’art. 1667 c.c. Restano fermi i termini propri dell’art. 1669: la denuncia del difetto entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denuncia, nell’arco del decennio dal compimento dell’opera. Approfondimenti nella sezione Codice Civile.
Fonti
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 27 marzo 2017, n. 7756.
- Artt. 1667, 1668 e 1669 del Codice civile.
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Domande frequenti
La garanzia decennale dell'appaltatore vale solo per le case nuove?
No. Le Sezioni Unite hanno chiarito che l'art. 1669 c.c. si applica anche alle ristrutturazioni e agli interventi su immobili preesistenti destinati a lunga durata.
Le infiltrazioni o i problemi agli infissi sono «gravi difetti»?
Possono esserlo. Rientrano nei gravi difetti anche le carenze relative a elementi secondari, se compromettono in modo significativo il normale godimento dell'immobile.
Entro quando va fatta la denuncia?
Entro un anno dalla scoperta del difetto; l'azione va proposta entro un anno dalla denuncia, e il tutto nell'arco del decennio dal compimento dell'opera.