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Testo dell'articoloIn aggiornamento
Materia: Civile / locazioni – risoluzione per inadempimento · Riferimento: Corte di Cassazione, sez. III civile, ordinanza 28 agosto 2024, n. 23287
- La clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) consente di risolvere il contratto per il solo verificarsi dell’inadempimento previsto, senza il vaglio di gravità dell’art. 1455.
- Perché operi occorre però un inadempimento effettivo: la buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c.) impedisce di invocarla quando il comportamento del conduttore, pur formalmente rientrante nella clausola, è conforme a correttezza.
- Specularmente, il pagamento tardivo eseguito solo dopo che il locatore si è avvalso della clausola non impedisce la risoluzione se il conduttore ha deliberatamente ritardato in malafede.
Il caso
Un contratto di locazione contiene una clausola risolutiva espressa che prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento dei canoni. Il conduttore è moroso; il locatore dichiara di avvalersi della clausola. Solo dopo quella dichiarazione il conduttore paga, sostenendo che il pagamento, ancorché tardivo, avrebbe impedito la risoluzione. Si discute se la clausola operi e quale ruolo abbia la buona fede nel valutare il comportamento delle parti.
La decisione
La Corte ricorda che la clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) consente di prescindere dall’indagine sulla gravità dell’inadempimento richiesta in via generale dall’art. 1455 c.c.: le parti hanno già convenzionalmente stabilito che quel determinato inadempimento è idoneo a sciogliere il contratto. La clausola opera però a condizione che l’inadempimento sia effettivo.
Su questo si innesta il principio di buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c.), criterio fondamentale per valutare la condotta delle parti e impedire abusi. Da un lato, se il comportamento del debitore, pur integrando astrattamente il fatto previsto dalla clausola, è conforme a correttezza, non vi è vero inadempimento e la clausola non può essere invocata. Dall’altro lato — ed è il punto del caso — il conduttore che ritarda deliberatamente il pagamento, approfittando della tolleranza o della buona disposizione del locatore, e versa il dovuto solo dopo che la clausola è stata azionata, agisce in malafede: quel pagamento tardivo non neutralizza la risoluzione già prodottasi.
Il principio di diritto
La clausola risolutiva espressa presuppone un inadempimento effettivo e va attuata secondo buona fede: non può essere invocata quando la condotta del debitore è conforme a correttezza; per converso, il pagamento eseguito dal conduttore solo dopo che il locatore si è avvalso della clausola non impedisce la risoluzione se il ritardo è frutto di una scelta deliberata e contraria a buona fede.
Implicazioni pratiche
La pronuncia mette in guardia entrambe le parti dall’uso strumentale della clausola. Il conduttore non può confidare di «sanare all’ultimo» pagando dopo l’azionamento della clausola se ha colpevolmente ritardato: la risoluzione, una volta che il locatore se n’è avvalso, si è già verificata. Il locatore, a sua volta, non può invocare la clausola in modo pretestuoso, contro buona fede, per inadempimenti minimi o tollerati. Da ricordare che nelle locazioni abitative la sanatoria giudiziale (termine di grazia) resta uno strumento distinto, con regole proprie. Sui rimedi contro l’inadempimento e sulla buona fede contrattuale vedi la sezione Codice Civile.
Domande frequenti
Se pago i canoni in ritardo evito sempre la risoluzione?
No. Se il contratto ha una clausola risolutiva espressa e il locatore se ne è già avvalso, il pagamento successivo non impedisce la risoluzione quando il ritardo è frutto di una scelta deliberata e in malafede del conduttore.
La clausola risolutiva espressa esclude il giudizio sulla gravità?
Sì, in linea di principio: con la clausola le parti stabiliscono in anticipo che quel determinato inadempimento risolve il contratto, senza il vaglio di gravità dell’art. 1455 c.c. Resta però il limite della buona fede e dell’effettività dell’inadempimento.
Il locatore può usare la clausola per un ritardo minimo e tollerato?
Non sempre: la buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c.) impedisce di invocare la clausola in modo pretestuoso quando la condotta del conduttore è nel complesso conforme a correttezza.
Fonti
- Corte di Cassazione, sez. III civile, ordinanza 28 agosto 2024, n. 23287.
- Artt. 1175, 1375, 1455 e 1456 del codice civile (buona fede, importanza dell’inadempimento, clausola risolutiva espressa).
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