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In sintesi
- La risoluzione anticipata del contratto va comunicata all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI
- La proroga e la cessione del contratto scontano anch’esse l’imposta fissa di 67 euro
- Il termine per comunicare ogni variazione è 30 giorni dall’evento
- Con la cedolare secca l’imposta fissa di 67 euro rimane dovuta per le variazioni
- Nessuna delle parti può ignorare queste comunicazioni: entrambe sono solidalmente responsabili
- La stessa regola si applica a qualsiasi modifica del contratto che incida sui suoi elementi essenziali
Cosa succede quando il contratto cambia prima della scadenza
Un contratto di affitto non sempre segue il suo corso naturale: a volte le parti concordano di risolvere anticipatamente il rapporto (cioè di interrompere l’affitto prima della scadenza prevista), oppure decidono di prorogarlo oltre il termine originario, o ancora il locatore cede il contratto a un terzo. Tutte queste variazioni hanno conseguenze fiscali e devono essere comunicate all’Agenzia delle Entrate.
La regola di base è semplice: ogni volta che il contratto viene modificato nella sua struttura essenziale — durata, parti, canone — occorre inviare un nuovo modello RLI entro 30 giorni dall’evento. Non farlo espone entrambe le parti a sanzioni, esattamente come avviene per la mancata registrazione iniziale.
Sul piano economico, la buona notizia è che queste variazioni non comportano il calcolo proporzionale che si applica alla prima registrazione. Per la risoluzione anticipata, la proroga e la cessione del contratto si versa un’imposta fissa di 67 euro, indipendentemente dal valore del canone o dalla durata residua. Fa eccezione il caso in cui la base imponibile proporzionale risulti superiore: si applica allora quella regola specifica, ma si tratta di ipotesi particolari.
Vale la pena notare che questa imposta fissa di 67 euro è dovuta anche quando si è optato per la cedolare secca. La cedolare azzera il registro sulla prima registrazione e sulle annualità ordinarie, ma non esonera dal pagamento dell’imposta fissa in caso di variazioni straordinarie del contratto.
| Tipo di variazione | Imposta dovuta | Modello | Termine |
|---|---|---|---|
| Risoluzione anticipata | Fissa 67 euro | RLI | 30 giorni dall'evento |
| Proroga del contratto | Fissa 67 euro | RLI | 30 giorni dall'evento |
| Cessione del contratto | Fissa 67 euro | RLI | 30 giorni dall'evento |
| Prima registrazione (regime ordinario) | 2% canone annuo (min 67 €) | RLI | 30 giorni dalla decorrenza |
| Prima registrazione (cedolare secca) | Non dovuta | RLI | 30 giorni dalla decorrenza |
Esempio pratico
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Tizio e Caio firmano un contratto di affitto di 4 anni, ma dopo 2 anni decidono di comune accordo di scioglierlo anticipatamente. Tizio invia il modello RLI entro 30 giorni dalla data di risoluzione e versa l’imposta fissa di 67 euro. Se invece decidessero di prorogare il contratto di altri 2 anni, dovrebbero di nuovo inviare l’RLI e versare gli stessi 67 euro.
Documenti necessari
- Atto di risoluzione o accordo di proroga firmato da entrambe le parti
- Modello RLI compilato con i dati della variazione
- Ricevuta del versamento dell’imposta fissa di 67 euro (F24 Elide o pagamento telematico)
- Copia della registrazione originale del contratto (con numero di registrazione)
- Eventuale documentazione attestante la data effettiva della variazione
Tizio e Caio risolvono il contratto prima della scadenza
Scenario. Tizio aveva affittato casa a Caio per 4 anni. Dopo 18 mesi, Caio trova lavoro in un’altra città e i due si accordano per terminare il contratto in anticipo. Vogliono sapere cosa devono fare dal punto di vista fiscale.
Come si applica. La risoluzione anticipata va comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI entro 30 giorni dalla data concordata di risoluzione. L’imposta dovuta è quella fissa di 67 euro: né Tizio né Caio devono calcolare nessuna percentuale sul canone residuo. La somma di 67 euro si ripartisce di norma al 50% (33,50 euro ciascuno), salvo diverso accordo. Dopo l’invio dell’RLI, il contratto è formalmente chiuso agli occhi del fisco.
In pratica
- Stipula un accordo scritto di risoluzione con la data precisa
- Invia l’RLI entro 30 giorni da quella data
- Versa 67 euro di imposta fissa (di norma 33,50 euro a testa)
Caio proroga il contratto per altri due anni
Scenario. Caio vive nell’appartamento di Tizio da 3 anni e il contratto scade tra qualche mese. Entrambi sono soddisfatti e vogliono rinnovarlo per altri 2 anni alle stesse condizioni.
Come si applica. La proroga va comunicata con il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza originaria del contratto. Anche qui l’imposta è quella fissa di 67 euro, indipendentemente dalla durata della proroga. Se Tizio aveva scelto la cedolare secca per il contratto originario, questa imposta fissa rimane comunque dovuta: la cedolare azzera il registro ordinario ma non l’imposta fissa sulle variazioni. Se invece Caio e Tizio non comunicano la proroga, rischiano sanzioni per omessa registrazione della variazione.
In pratica
- Invia l’RLI entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario
- Paga 67 euro di imposta fissa anche se hai scelto la cedolare secca
- Metti per iscritto la proroga: serve come documento per l’RLI
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Quanto si paga per la risoluzione anticipata di un contratto di affitto?
L’imposta di registro è fissa: 67 euro, indipendentemente dal valore del canone o dalla durata residua del contratto. Va versata contestualmente alla comunicazione tramite modello RLI.
E per la proroga del contratto di affitto?
Anche per la proroga si paga l’imposta fissa di 67 euro. La stessa regola vale per la cessione del contratto a un terzo.
Con la cedolare secca si evita l'imposta sulle variazioni?
No. La cedolare secca azzera l’imposta di registro sulla registrazione iniziale e sulle annualità ordinarie, ma l’imposta fissa di 67 euro per risoluzione, proroga e cessione è comunque dovuta.
Entro quando bisogna comunicare la risoluzione del contratto?
Entro 30 giorni dalla data di risoluzione. Se si supera il termine, si va incontro a sanzioni per ritardata registrazione della variazione.
Cosa succede se non si comunica la proroga?
Il mancato invio dell’RLI per la proroga è equiparato alla mancata registrazione di una variazione contrattuale: entrambe le parti rischiano sanzioni amministrative. Anche se la proroga avviene automaticamente per legge (come nel caso dei contratti 4+4), la comunicazione fiscale rimane obbligatoria.
La cessione del contratto di locazione richiede un atto scritto?
Sì. La cessione del contratto deve risultare da un accordo scritto tra cedente, cessionario e, di norma, il consenso del locatore (salvo diversa previsione contrattuale). Solo dopo si comunica la variazione con il modello RLI e si versa l’imposta fissa di 67 euro.
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