Autore: Andrea Marton

In sintesi

• Gli enti non commerciali accreditati e convenzionati con il SSN o gli enti locali godono dell’esenzione IMU se le attività sono complementari al servizio pubblico e gratuite (salvo ticket ordinamentali).
• Gli enti non convenzionati accedono all’esenzione solo se i corrispettivi sono simbolici e non superano la metà dei prezzi medi di mercato per servizi analoghi.
• Gli enti accreditati/convenzionati mantengono l’esenzione anche se l’utente o i familiari partecipano alla spesa, purché tale cofinanziamento sia necessario per garantire la copertura del servizio universale.
• La categoria catastale degli immobili utilizzati per le attività assistenziali e sanitarie non rileva ai fini dell’esenzione IMU.
• La norma si applica in coordinamento con la decisione UE 2013/248 e il D.M. MEF n. 200/2012, recependo i principi europei sugli aiuti di Stato.

L'esenzione IMU per gli enti non commerciali: il nuovo quadro normativo

I commi 853-855 della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) intervengono sull’esenzione dall’IMU per gli enti non commerciali che svolgono attività assistenziali e sanitarie, disciplinata dall’art. 1, comma 759, lettera g), della L. n. 160/2019. La norma specifica quando tali attività si considerano svolte con modalità non commerciali, condizione necessaria per beneficiare dell’esenzione, in linea con la decisione 2013/248/UE della Commissione europea del 19 dicembre 2012 e con il D.M. MEF n. 200/2012. Si tratta di un intervento di chiarimento normativo, non di una nuova agevolazione, ma di rilevante impatto pratico per gli enti già operanti nel settore.

Il comma 853 distingue due situazioni. Nella prima – enti accreditati e contrattualizzati o convenzionati con lo Stato, le Regioni o gli enti locali – le attività si considerano non commerciali quando sono svolte in maniera complementare o integrativa rispetto al servizio pubblico e prestano servizi gratuiti, salvo eventuali importi di partecipazione alla spesa (ticket) previsti dall’ordinamento per la copertura del servizio universale. Il comma 854 precisa che questi enti mantengono l’esenzione anche quando l’utente o i familiari partecipano alla spesa: tale cofinanziamento è considerato irrilevante ai fini della qualificazione commerciale, purché sia necessario per garantire la copertura del servizio universale.

Nella seconda situazione – enti non accreditati e non convenzionati – le attività si considerano non commerciali solo se sono svolte a titolo gratuito oppure dietro versamento di corrispettivi simbolici, comunque non superiori alla metà dei corrispettivi medi previsti per analoghe attività svolte in regime concorrenziale nel medesimo ambito territoriale, tenendo conto anche dell’assenza di relazione con il costo effettivo del servizio. Il comma 855 aggiunge che la categoria catastale degli immobili utilizzati per tali attività non è rilevante ai fini dell’esenzione, che si applica indipendentemente dalla classificazione catastale, fermo restando quanto previsto dall’art. 91-bis del D.L. n. 1/2012 per gli immobili a uso misto.

Tizio: fondazione di diritto privato con RSA convenzionata

Scenario. La Fondazione Tizio (nome di fantasia) gestisce una residenza sanitaria assistenziale (RSA) convenzionata con la Regione. Ospita 80 anziani non autosufficienti. I residenti pagano una retta, in parte coperta dal SSR e in parte a carico degli utenti o dei familiari.

Come si legge in pratica. Poiché la Fondazione è accreditata e convenzionata con la Regione, il comma 853 lettera a) si applica: le attività assistenziali si considerano non commerciali se svolte in maniera complementare al servizio pubblico e a condizioni conformi al diritto UE. Il comma 854 chiarisce espressamente che la quota di retta a carico degli utenti o dei familiari non pregiudica l’esenzione IMU, in quanto si tratta di cofinanziamento necessario per la copertura del servizio universale. L’esenzione spetta, a condizione che i requisiti siano rispettati.

Caia: associazione di promozione sociale con ambulatorio non convenzionato

Scenario. L’associazione Caia (nome di fantasia) gestisce un ambulatorio medico per persone in situazione di fragilità economica. Non è accreditata né convenzionata con il SSN. Applica tariffe ridotte, mediamente pari a un terzo dei prezzi di mercato per prestazioni analoghe.

Come si legge in pratica. Poiché l’associazione non è accreditata né convenzionata, si applica la lettera b) del comma 853: le attività si considerano non commerciali solo se i corrispettivi sono simbolici e non superiori alla metà dei corrispettivi medi di mercato per analoghe attività nello stesso ambito territoriale. In questo caso, applicando tariffe pari a circa un terzo del mercato, l’associazione soddisfa il requisito e ha diritto all’esenzione IMU sull’immobile dove opera l’ambulatorio, indipendentemente dalla categoria catastale.

Sempronio: istituto religioso con scuola paritaria e reparto assistenziale

Scenario. L’istituto Sempronio (nome di fantasia) è un ente ecclesiastico che gestisce nello stesso edificio una scuola paritaria (piani superiori) e un centro diurno assistenziale per anziani convenzionato con il comune (piano terra). L’istituto si chiede se può beneficiare dell’esenzione IMU sull’intero edificio.

Come si legge in pratica. Per gli immobili a uso misto, l’art. 91-bis del D.L. n. 1/2012 – richiamato dal comma 855 – stabilisce che l’esenzione IMU si applica pro quota: esonera solo la porzione dell’immobile effettivamente destinata ad attività non commerciali. Il piano terra destinato al centro diurno convenzionato potrà beneficiare dell’esenzione (requisiti del comma 853, lettera a) rispettati); i piani superiori con la scuola paritaria saranno soggetti a verifica separata. La categoria catastale dell’edificio è irrilevante.

Quando conviene una verifica

Per verificare se la vostra organizzazione soddisfa i requisiti di non commercialità previsti dai commi 853-855 e per una corretta applicazione dell’esenzione IMU, è opportuno avvalersi di un professionista specializzato in fiscalità degli enti del Terzo settore. Consulta un esperto di fiscalità degli enti non commerciali.

Norme e fonti collegate

• Commi 853-855 LB 2026: esenzione IMU enti non commerciali (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Un'RSA convenzionata perde l'esenzione IMU se i residenti pagano una retta?

No. Il comma 854 della L. 199/2025 chiarisce espressamente che gli enti accreditati e convenzionati mantengono l’esenzione IMU anche in presenza di quote di partecipazione alla spesa da parte degli utenti o dei familiari, purché tale cofinanziamento sia necessario per garantire la copertura del servizio universale. La partecipazione alla spesa (ticket o retta parziale) è dunque irrilevante ai fini della qualificazione non commerciale dell’attività, a condizione che i restanti requisiti del comma 853 siano rispettati.

La categoria catastale dell'immobile incide sull'esenzione IMU per un ente non commerciale?

No. Il comma 855 della L. 199/2025 stabilisce esplicitamente che la categoria catastale degli immobili non è rilevante ai fini dell’applicazione dell’esenzione per gli enti non commerciali che svolgono attività assistenziali e sanitarie. L’esenzione spetta in base ai requisiti sostanziali (modalità di svolgimento dell’attività, accreditamento, livello dei corrispettivi), non alla classificazione catastale dell’immobile. Rimane tuttavia applicabile la disciplina pro quota per gli immobili a uso misto.

Quale soglia di corrispettivi devono rispettare gli enti non convenzionati per avere l'esenzione IMU?

Per gli enti non accreditati e non convenzionati, il comma 853 lettera b) stabilisce che i corrispettivi praticati devono essere di importo simbolico e non superiori alla metà dei corrispettivi medi previsti per analoghe attività svolte con modalità concorrenziali nel medesimo ambito territoriale. La norma tiene conto anche dell’assenza di relazione tra il corrispettivo praticato e il costo effettivo del servizio. Non è prevista una soglia assoluta in euro: il confronto è relativo al mercato locale.

Come si applica l'esenzione IMU per un immobile usato in parte per attività commerciali e in parte per attività assistenziali?

Per gli immobili a uso misto, il comma 855 richiama espressamente l’art. 91-bis del D.L. n. 1/2012, che prevede l’applicazione dell’esenzione pro quota: l’esenzione si calcola sulla porzione dell’immobile effettivamente destinata ad attività non commerciali. Le modalità operative di calcolo della quota esente sono disciplinate dal D.M. MEF n. 200/2012. L’ente deve documentare la ripartizione degli spazi tra attività commerciali e non commerciali.

I commi 853-855 introducono una nuova agevolazione IMU o chiariscono una normativa esistente?

I commi 853-855 non introducono una nuova agevolazione, ma specificano e chiariscono i requisiti dell’esenzione già prevista dall’art. 1, comma 759, lettera g), della L. n. 160/2019, in conformità alla decisione 2013/248/UE della Commissione europea e al D.M. MEF n. 200/2012. L’intervento normativo ha lo scopo di eliminare incertezze interpretative che in passato avevano generato contenziosi, in particolare riguardo al peso dei corrispettivi pagati dagli utenti e alla rilevanza della categoria catastale.

Vedi anche: TARI per negozi e attività, IMU sui terreni agricoli, IMU sulla seconda casa, Scadenze IMU, IMU non pagata e IMU prima casa.

In sintesi

• Imposta sostitutiva IRES/IRPEF e IRAP pari all’8% sulla plusvalenza da assegnazione o cessione ai soci.
• Aliquota elevata al 10,5% se la società risulta non operativa in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti.
• Le riserve in sospensione d’imposta annullate nell’operazione scontano un’imposta sostitutiva del 13%.
• Il valore normale del bene si determina ai sensi dell’art. 9 TUIR (valore di mercato o valore catastale su opzione).
• La sostitutiva sostituisce integralmente la plusvalenza che altrimenti sarebbe tassata ai sensi dell’art. 86 TUIR e l’IRAP relativa.

Perché il comma 36 LB 2026 interessa le società con immobili

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ripropone, con decorrenza 1° gennaio 2026, la misura agevolativa che consente alle società di trasferire immobili ai propri soci a un costo fiscale sensibilmente ridotto rispetto al regime ordinario. In assenza della norma, l’assegnazione configura realizzo di plusvalenza ai sensi dell’art. 86 TUIR, soggetta a IRES (o IRPEF nelle società di persone) e IRAP sull’intero differenziale tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto.

Il comma 36 introduce invece un’imposta sostitutiva dell’8% – o del 10,5% per le cosiddette società di comodo – calcolata sulla medesima differenza. La sostitutiva assorbe sia la componente reddituale sia quella IRAP, rendendo l’operazione fiscalmente pianificabile con piena certezza del costo. Un terzo livello di tassazione sostitutiva, pari al 13%, si applica separatamente alle riserve in sospensione d’imposta eventualmente annullate per effetto dell’assegnazione.

La finestra temporale prevista dalla norma rende urgente una valutazione preliminare: la convenienza dipende dall’entità della plusvalenza latente, dallo stato operativo della società e dalla presenza di riserve in sospensione. Un professionista abilitato può stimare il costo complessivo dell’operazione e confrontarlo con l’alternativa di una cessione a terzi o di una liquidazione ordinaria.

Caso Tizio: società operativa, plusvalenza ridotta

Scenario. Tizio è socio unico di una Srl che ha acquistato un capannone nel 2010 a un costo fiscalmente riconosciuto di 400.000 euro. Il valore normale attuale è 520.000 euro. La società è sempre stata operativa. Tizio vuole intestarsi l’immobile direttamente.

Come si legge in pratica. La differenza tra valore normale (520.000 euro) e costo fiscale (400.000 euro) è 120.000 euro. Applicando la sostitutiva dell’8%, l’imposta dovuta dalla società è 9.600 euro, a sostituzione sia dell’IRES sia dell’IRAP che sarebbero altrimenti dovute. Nessuna riserva in sospensione da annullare in questo scenario.

Caso Caia: società di comodo, aliquota maggiorata

Scenario. Caia detiene il 60% di una Srl immobiliare che negli ultimi due esercizi su tre è risultata non operativa ai sensi dell’art. 30 L. 724/1994. La società possiede un appartamento con costo fiscale 200.000 euro e valore normale 350.000 euro. Vuole assegnarlo a Caia.

Come si legge in pratica. Poiché la società è stata non operativa in almeno due dei tre periodi precedenti, si applica l’aliquota del 10,5%. La base imponibile è 150.000 euro (350.000 – 200.000). L’imposta sostitutiva è 15.750 euro. Se la società avesse anche riserve in sospensione per 30.000 euro annullate per effetto dell’assegnazione, si aggiungerebbero ulteriori 3.900 euro (13% su 30.000), per un totale di 19.650 euro.

Caso Sempronio: trasformazione societaria con beni immobili

Scenario. Sempronio è socio di una Snc che si trasforma in Srl. Al momento della trasformazione la società possiede un terreno con costo fiscale 80.000 euro e valore normale 130.000 euro. Non vi sono riserve in sospensione.

Come si legge in pratica. Il comma 36 si applica anche alla trasformazione: la base imponibile è la differenza tra il valore normale dei beni posseduti all’atto della trasformazione e il costo fiscalmente riconosciuto, pari a 50.000 euro. Applicando l’aliquota dell’8%, l’imposta sostitutiva è 4.000 euro. Anche in questo caso la sostitutiva assorbe integralmente IRPEF e IRAP che sarebbero altrimenti dovute sulla plusvalenza.

Quando conviene una verifica

La convenienza dell’assegnazione agevolata dipende da variabili specifiche (valore normale, costo fiscale, stato operativo, riserve). Un commercialista può calcolare il costo esatto e confrontarlo con le alternative disponibili. Valuta l'operazione con un esperto.

Norme e fonti collegate

• Comma 36 LB26: assegnazione beni soci, sostitutiva 8% (10,5% non (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Quale aliquota si applica se la società non è mai stata non operativa?

Se la società risulta operativa in tutti e tre i periodi d’imposta precedenti, si applica l’aliquota dell’8% sulla differenza tra il valore normale del bene assegnato e il costo fiscalmente riconosciuto. L’imposta sostitutiva copre sia IRES (o IRPEF nelle società di persone) sia IRAP, che non saranno quindi dovute separatamente sulla plusvalenza da assegnazione.

Come si determina il valore normale dell'immobile ai fini del comma 36?

Il valore normale si determina ai sensi dell’art. 9 TUIR, che fa riferimento al valore di mercato. Per gli immobili è tuttavia possibile optare per il valore catastale (rivalutato con i moltiplicatori ordinari), una scelta che può ridurre la base imponibile e quindi l’imposta sostitutiva. La scelta del criterio di valorizzazione deve essere effettuata in modo consapevole e documentata.

Le riserve in sospensione d'imposta rientrano nell'8% o hanno un'aliquota diversa?

Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione o della trasformazione sono soggette a un’imposta sostitutiva separata del 13%, distinta dall’8% (o 10,5%) applicata sulla plusvalenza. Si tratta quindi di due calcoli autonomi che vanno sommati per determinare il costo fiscale complessivo dell’operazione.

La cessione ai soci (non la mera assegnazione) beneficia della stessa agevolazione?

Sì, il comma 36 richiama espressamente anche la cessione ai soci, non solo l’assegnazione gratuita. In entrambi i casi si applica l’imposta sostitutiva dell’8% (o 10,5%) sulla differenza tra valore normale e costo fiscale. Le modalità operative e le implicazioni per il socio acquirente possono tuttavia differire: è opportuno verificare anche il trattamento delle imposte indirette (registro, ipocatastali) sull’atto.

Cosa succede se la società non ha liquidità per pagare la sostitutiva?

Il comma 36 non prevede una rateazione automatica (diversamente dal comma 44 sull’affrancamento). Il versamento deve avvenire nei termini ordinari. Se la società non ha sufficiente liquidità, occorre valutare se il socio può anticipare le somme a titolo di finanziamento soci, oppure se l’operazione vada rinviata o strutturata diversamente. Un professionista può analizzare le opzioni disponibili caso per caso.