Autore: Andrea Marton

L’art. 7 D.Lgs. 347/1990 stabilisce che, accanto agli obblighi di trascrizione e iscrizione, esiste un secondo livello di adempimenti spesso trascurato: le annotazioni, ossia quelle integrazioni o modifiche ai registri immobiliari che servono a tenere allineato il quadro pubblicitario alla realtà sostanziale del rapporto. Quando un atto incide su una formalità già esistente – perché la cancella, la rettifica, la riduce o vi appone un pegno o un vincolo – la parte interessata ha trenta giorni di tempo dalla data dell’atto per richiederne l’annotazione e versare la relativa imposta ipotecaria.

Si tratta di un termine perentorio sul piano tributario: superarlo non rende inefficace l’annotazione, ma fa scattare sanzioni e interessi. Comprendere quando l’annotazione è dovuta, chi deve attivarsi e quale codice civile la regge è quindi fondamentale per chi gestisce pratiche successorie, mutui in via di estinzione, atti di donazione, costituzioni di pegno o semplici correzioni di refusi nelle note.

Il quadro normativo: annotazione come terza categoria di formalità

La pubblicità immobiliare italiana ruota su tre formalità tipiche: la trascrizione (per i trasferimenti e gli atti che incidono sui diritti reali), l’iscrizione (per le ipoteche) e l’annotazione (per le vicende successive). L’annotazione non è un atto autonomo, ma uno strumento accessorio che si appoggia a una formalità già presente nei registri, modificandone l’efficacia, l’oggetto o l’esistenza stessa.

Il codice civile disciplina le annotazioni in più punti: l’art. 2654 c.c. regola le annotazioni a margine delle trascrizioni e iscrizioni, prescrivendone l’obbligatorietà in tutti i casi previsti dalla legge; l’art. 2655 c.c. impone l’annotazione nei casi di cancellazione, rettifica o riduzione delle ipoteche e delle trascrizioni; l’art. 2896 c.c. si occupa del pegno su crediti e della relativa annotazione quando il credito sia garantito da ipoteca. Tutte queste fattispecie scontano l’imposta ipotecaria nella misura prevista dalla tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990 e devono essere richieste entro trenta giorni ai sensi dell’art. 7.

Le tre famiglie di annotazione

Per orientarsi sul campo conviene distinguere tre macro-tipologie, ognuna con regole proprie ma con il medesimo termine di trenta giorni.

1. Annotazioni modificative della trascrizione

Quando una trascrizione già eseguita viene incisa da un atto successivo – ad esempio una donazione successivamente revocata, una condizione che si avvera, una clausola risolutiva attivata – occorre annotare a margine della formalità originaria la nuova vicenda. L’art. 2654 c.c. richiama esplicitamente questi casi: senza annotazione, il terzo che consulta i registri vedrebbe un quadro disallineato dalla realtà.

2. Annotazioni di cancellazione, rettifica o riduzione

È la famiglia più frequente nella pratica. Riguarda l’ipoteca che si estingue (cancellazione), la formalità che presenta un errore materiale da correggere (rettifica) o l’ipoteca che, a fronte di un parziale pagamento, viene ridotta nel suo ammontare o nei beni colpiti (riduzione). L’art. 2655 c.c. governa tutte e tre le fattispecie e ne impone l’annotazione su istanza della parte interessata o, nei casi previsti, su iniziativa d’ufficio.

3. Annotazioni di vincoli accessori

Più tecnica ma di crescente rilievo: l’annotazione del pegno costituito su un credito che a sua volta è garantito da ipoteca. L’art. 2896 c.c. stabilisce che il pegno deve essere annotato a margine dell’iscrizione ipotecaria per essere efficace verso il debitore ceduto e i terzi. Stessa logica si applica ai vincoli di indisponibilità, ai sequestri conservativi sopravvenuti e ad altri atti che colpiscono la posizione iscritta senza estinguerla.

Termini e sanzioni: cosa succede se si supera il mese

Il termine di trenta giorni decorre dalla data dell’atto che fonda l’annotazione: per la cancellazione di ipoteca, dalla quietanza o dall’atto di assenso; per la rettifica, dall’atto ricognitivo dell’errore; per la riduzione, dal provvedimento del giudice o dal consenso del creditore; per il pegno, dalla data del contratto di costituzione del pegno stesso. Per le annotazioni che scaturiscono da provvedimenti giudiziali il termine decorre dalla data del passaggio in giudicato o dall’esecutività.

Il superamento del termine non travolge l’efficacia dell’annotazione, ma comporta:

• sanzione amministrativa ai sensi dell’art. 9 D.Lgs. 347/1990, calcolata in proporzione al ritardo;
• interessi moratori sull’imposta dovuta;
• responsabilità del pubblico ufficiale o del soggetto obbligato che ha omesso la formalità.

L’imposta ipotecaria sulle annotazioni è quasi sempre in misura fissa (200 euro nella generalità dei casi previsti dalla tariffa), salvo specifiche eccezioni in cui la base imponibile è agganciata al valore dell’ipoteca cancellata o ridotta.

Caso 1: annotazione di donazione su trascrizione preesistente

Una donazione immobiliare già trascritta viene successivamente revocata per ingratitudine ai sensi dell’art. 800 c.c. La sentenza che dichiara la revoca, una volta passata in giudicato, deve essere annotata a margine della trascrizione originaria della donazione. La parte interessata (in genere il donante o i suoi eredi) ha trenta giorni dal passaggio in giudicato per presentare la nota di annotazione all’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare competente, allegando copia autentica della sentenza con attestazione di passaggio in giudicato. Imposta ipotecaria: 200 euro in misura fissa. Senza annotazione, il bene continuerebbe a risultare di proprietà del donatario nei registri, con rischio di alienazioni a terzi e di contenziosi successori.

Caso 2: cancellazione di ipoteca dopo estinzione del mutuo

È il caso più frequente. Una banca, ricevuto l’ultimo pagamento del mutuo, rilascia quietanza liberatoria e atto di assenso alla cancellazione. Per i mutui erogati da banche e intermediari finanziari, la legge 40/2007 ha introdotto la cancellazione semplificata d’ufficio: è la banca a trasmettere telematicamente la comunicazione di avvenuta estinzione, e l’Agenzia procede alla cancellazione senza necessità di atto notarile. Anche in questo regime semplificato vale comunque il termine di trenta giorni per la trasmissione, con sanzioni a carico dell’istituto in caso di ritardo. Per le ipoteche concesse a privati o per fattispecie non coperte dalla procedura semplificata serve invece un atto pubblico notarile e la nota di cancellazione segue le regole ordinarie dell’art. 2655 c.c.

Caso 3: rettifica di errore materiale nella nota di trascrizione

Nella nota di trascrizione di una compravendita risulta indicato un dato catastale errato (foglio o particella sbagliati): l’errore materiale, una volta scoperto, va corretto mediante atto di rettifica. Le parti firmano un atto integrativo davanti al pubblico ufficiale che aveva ricevuto il rogito originario, oppure davanti ad altro notaio. La nota di annotazione della rettifica deve essere presentata entro trenta giorni dall’atto integrativo. Imposta ipotecaria fissa, salvo casi in cui la rettifica modifichi sostanzialmente l’oggetto del trasferimento (allora si applicano le regole della trascrizione principale). Sul piano pratico, conviene allegare visura catastale aggiornata e nota originaria per agevolare il controllo del conservatore.

Caso 4: riduzione di ipoteca per pagamento parziale

Un’ipoteca iscritta per 500.000 euro a garanzia di un finanziamento viene ridotta a 300.000 dopo un pagamento parziale concordato col creditore. La riduzione può riguardare l’ammontare (riduzione di somma) o i beni colpiti (riduzione di beni, quando l’ipoteca grava su più immobili e se ne libera uno). L’atto di assenso alla riduzione, rilasciato dal creditore in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, va annotato entro trenta giorni. Imposta ipotecaria: in genere fissa per la riduzione di beni, proporzionale (allo 0,50%) per la riduzione di somma sulla differenza ridotta. Va prestata particolare attenzione al calcolo della base imponibile e alla corretta indicazione degli immobili residui colpiti dal vincolo.

Caso 5: annotazione di pegno su credito ipotecario

Un imprenditore vanta un credito garantito da ipoteca iscritta sul bene del proprio debitore. Per ottenere un finanziamento bancario costituisce in pegno tale credito a favore della banca finanziatrice. L’art. 2896 c.c. richiede che il pegno sia annotato a margine dell’iscrizione ipotecaria perché sia opponibile al debitore ceduto e ai terzi. Il contratto di pegno, redatto in forma di scrittura privata con data certa o atto pubblico, deve essere annotato entro trenta giorni dalla sottoscrizione. Imposta ipotecaria fissa. L’omessa annotazione non rende nullo il pegno tra le parti, ma lo rende inopponibile al debitore ceduto, che potrebbe validamente pagare al creditore originario con effetto liberatorio.

Come orientarsi senza notaio

Per chi gestisce direttamente la pratica – in qualità di contribuente, parte interessata o referente operativo – senza ricorrere al notaio (possibile nei casi di cancellazione semplificata, ma anche per la presentazione materiale di note già preparate), è utile tenere presente alcuni accorgimenti operativi:

• identifica subito la formalità originaria: numero di registro generale e particolare, data, conservatoria; senza questi riferimenti l’annotazione non è eseguibile;
• verifica chi è il soggetto legittimato: per la cancellazione, di norma il creditore o, nei casi semplificati, l’intermediario; per la rettifica, le parti dell’atto; per la riduzione, il creditore consenziente; per il pegno, il creditore pignoratizio;
• predisponi la documentazione: copia autentica dell’atto, modello unico informatico (per la presentazione telematica), ricevuta di pagamento dell’imposta ipotecaria e dei tributi connessi (tassa ipotecaria fissa, imposta di bollo);
• rispetta il termine: trenta giorni decorrono dalla data dell’atto, non dalla sua acquisizione materiale; conviene calendarizzare la scadenza appena ricevuto il documento;
• interfacciati con l’Agenzia delle Entrate via servizi telematici (Sister, Adempimento Unico) o sportello, a seconda della tipologia di formalità.

Norme di riferimento

• Art. 7 D.Lgs. 347/1990 – termine di trenta giorni per la richiesta di annotazione e versamento dell’imposta ipotecaria; presupposto temporale dell’adempimento.
• Art. 6 D.Lgs. 347/1990 – modalità di liquidazione dell’imposta ipotecaria, base imponibile e applicazione della tariffa allegata.
• Art. 11 D.Lgs. 347/1990 – obblighi del conservatore e controlli formali sulle note di annotazione presentate.
• Art. 2654 c.c. – obbligatorietà delle annotazioni a margine delle trascrizioni e iscrizioni nei casi previsti dalla legge.
• Art. 2655 c.c. – annotazioni di cancellazione, rettifica e riduzione delle formalità pubblicitarie.
• Art. 2896 c.c. – annotazione del pegno su credito garantito da ipoteca quale condizione di opponibilità ai terzi.

Il quadro è quindi multilivello: il art. 7 D.Lgs. 347/1990 fissa il termine tributario, l’art. 6 calibra la misura dell’imposta e gli articoli del codice civile individuano quando l’annotazione è sostanzialmente dovuta. Vanno letti insieme: nessuno di essi, isolatamente, restituisce il quadro completo dell’adempimento.

Domande frequenti

L’annotazione eseguita oltre i trenta giorni è valida?

Sì, l’annotazione conserva piena efficacia anche se richiesta in ritardo: il termine di trenta giorni dell’art. 7 D.Lgs. 347/1990 ha natura tributaria, non sostanziale. Il ritardo però comporta sanzioni amministrative e interessi sull’imposta ipotecaria dovuta, oltre a eventuali profili di responsabilità per il soggetto obbligato.

Chi deve presentare la nota di annotazione per la cancellazione di un’ipoteca?

Per i mutui bancari rientranti nella procedura semplificata di cui alla legge 40/2007 la trasmissione telematica spetta direttamente all’intermediario creditore. Negli altri casi la nota va presentata dalla parte interessata – di norma il debitore o il proprietario del bene – sulla base dell’atto di assenso del creditore, oppure dal pubblico ufficiale rogante quando l’atto sia notarile.

L’imposta ipotecaria sulle annotazioni è sempre fissa?

Nella maggior parte delle annotazioni l’imposta è in misura fissa (200 euro). Esistono però eccezioni: in particolare, la riduzione di somma sconta un’imposta proporzionale (0,50%) sulla differenza ridotta, e alcune annotazioni connesse a trasferimenti possono seguire l’aliquota della trascrizione principale. Conviene sempre verificare la voce di tariffa applicabile al caso concreto.

Cosa accade se ometto l’annotazione del pegno su credito ipotecario?

Il pegno resta valido tra le parti contraenti, ma diventa inopponibile al debitore ceduto e ai terzi che consultano i registri. In pratica il debitore potrebbe pagare al creditore originario con effetto liberatorio, e altri creditori potrebbero acquisire diritti prevalenti sul medesimo credito. L’annotazione tempestiva ai sensi dell’art. 2896 c.c. è quindi essenziale per la tutela del creditore pignoratizio.

In sintesi

• Il reddito complessivo IRPEF nasce dalla somma algebrica dei redditi delle categorie elencate dall’art. 6 TUIR.
• Le perdite di arti e professioni compensano nello stesso anno redditi di altra categoria (compensazione orizzontale), ma non si riportano agli anni successivi.
• Le perdite d’impresa IRPEF, dopo la legge di bilancio 2019, compensano solo altri redditi d’impresa e si riportano senza limite temporale entro l’80% del reddito futuro.
• Le perdite delle societa’ di persone si attribuiscono ai soci per trasparenza in proporzione alle quote di partecipazione agli utili.
• Per le sas l’accomandante non assorbe perdite oltre il valore della propria quota; l’eccedenza si sposta sui soci accomandatari.
• Le perdite dei primi tre periodi d’imposta di una nuova attivita’ godono di un regime piu’ favorevole, senza tetto dell’80%.
• Le perdite pregresse di una societa’ di capitali non si trasferiscono ai soci in caso di trasformazione in societa’ di persone.

Prima degli esempi: come si forma il reddito complessivo

L’art. 8 del TUIR e’ la norma di assemblaggio dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Dopo che l’art. 6 TUIR ha elencato le categorie reddituali, l’art. 8 indica come fonderle in un’unica grandezza imponibile. La regola di partenza e’ aritmetica: si esegue una somma algebrica dei redditi di ogni categoria che concorre, applicando regole speciali alle perdite.

La complessita’ nasce proprio dalle perdite. Il legislatore distingue tre situazioni: perdite di lavoro autonomo, perdite delle societa’ di persone (attribuite per trasparenza ai soci) e perdite d’impresa, con un regime profondamente riscritto dalla legge 30 dicembre 2018 n. 145. Capire quale dei tre binari si applica e’ il primo passo per leggere correttamente una dichiarazione che presenta una o piu’ colonne in negativo.

Compensazione orizzontale e verticale: la differenza che conta

Si parla di compensazione orizzontale quando una perdita prodotta in una categoria abbatte, nello stesso anno, redditi appartenenti ad altre categorie. Si parla di compensazione verticale quando la perdita resta confinata nella propria categoria e si scomputa solo da redditi della stessa natura, eventualmente anche negli anni successivi tramite il riporto.

Dal 2019 il discrimine principale ricade sulle perdite d’impresa IRPEF, oggi soggette a compensazione esclusivamente verticale, contro la flessibilita’ che continua a riconoscersi al lavoratore autonomo. Le minusvalenze da redditi diversi seguono regole proprie scolpite nell’art. 68 TUIR e non si confondono con i meccanismi dell’art. 8.

Il regime delle perdite d’impresa dopo il 2019

La legge di bilancio 2019 ha allineato il trattamento delle perdite d’impresa IRPEF a quello gia’ vigente per l’IRES. Le perdite d’impresa in contabilita’ ordinaria e in contabilita’ semplificata compensano solo redditi d’impresa, si riportano senza limite di tempo e nei periodi successivi possono ridurre il reddito imponibile entro l’80%. Resta sempre tassato un 20% del reddito d’impresa successivo.

Il regime di favore previsto dall’art. 84 TUIR, comma 2, conserva la regola della deducibilita’ integrale per le perdite generate nei primi tre periodi d’imposta dalla costituzione di una nuova attivita’ produttiva. La circolare dell’Agenzia delle entrate 8/E del 10 aprile 2019 ha chiarito i profili di passaggio dal vecchio al nuovo sistema, in particolare per le perdite quinquennali pregresse maturate fino al 2017.

Caso 1: il professionista che chiude in perdita l’anno della ristrutturazione dello studio

Scenario. Tizio esercita un’attivita’ di lavoro autonomo in contabilita’ semplificata. Nell’anno ristruttura i locali, acquista nuova strumentazione e chiude con perdita fiscale di 18.000 euro. Nello stesso periodo percepisce 30.000 euro di reddito da lavoro dipendente per un incarico di docenza a contratto e 4.000 euro di reddito da locazione di un immobile in citta’.

Come si legge in pratica. Tizio puo’ usare la perdita di lavoro autonomo per abbattere orizzontalmente, nello stesso anno, gli altri redditi: il reddito complessivo si riduce a 16.000 euro (30.000 + 4.000 – 18.000). Se la perdita fosse stata di 40.000 euro, l’eccedenza di 6.000 euro non riportabile sarebbe andata persa: il lavoro autonomo non gode di carry forward.

Documenti. Registro IVA delle fatture emesse e ricevute, libro cespiti con i nuovi beni strumentali, dichiarazione dei redditi del datore di lavoro per il reddito da docenza, contratto di locazione e ricevute dei canoni, prospetto di calcolo che dimostri la coerenza tra costi sostenuti e l’attivita’ professionale.

Caso 2: la perdita d’impresa di un imprenditore individuale dopo il 2019

Scenario. Caio gestisce in forma individuale una piccola attivita’ commerciale in contabilita’ ordinaria. Nell’anno di crisi del settore chiude con una perdita d’impresa di 25.000 euro. Nello stesso anno incassa 12.000 euro di pensione e 5.000 euro di redditi fondiari per un immobile non locato.

Come si legge in pratica. A differenza del professionista, Caio non puo’ usare la perdita d’impresa per abbattere ne’ la pensione (reddito di lavoro dipendente assimilato) ne’ i redditi fondiari. La perdita resta confinata nella categoria d’impresa: si riporta agli anni successivi senza limite temporale, ed e’ deducibile fino all’80% del reddito d’impresa che Caio realizzera’ in futuro. Nell’anno corrente paga IRPEF sui 17.000 euro complessivi di pensione e fondiari, ferma restando la no tax area sui terreni.

Documenti. Bilancio d’esercizio o prospetto di contabilita’ semplificata, libro giornale, dichiarazione dei redditi con quadro RF o RG, prospetto di riporto della perdita nel modello Redditi degli anni futuri, certificazione INPS della pensione, visura catastale del fabbricato non locato.

Caso 3: snc in perdita e imputazione per trasparenza ai soci

Scenario. Sempronio e Mevio sono soci al 50% di una snc commerciale in contabilita’ ordinaria. La societa’ chiude l’anno con una perdita fiscale di 30.000 euro. Sempronio possiede un reddito da lavoro dipendente di 35.000 euro, Mevio gestisce un’altra attivita’ d’impresa che ha prodotto 20.000 euro di utile.

Come si legge in pratica. Per il principio di trasparenza, la perdita di 30.000 euro si imputa ai soci in proporzione alle quote di partecipazione agli utili: 15.000 euro a testa. Sempronio non puo’ usare quella perdita per ridurre il proprio reddito da lavoro dipendente perche’ la perdita conserva la qualifica di perdita d’impresa: la riporta agli anni successivi entro il limite dell’80% di futuri redditi d’impresa che dovesse conseguire. Mevio, al contrario, compensa subito i 15.000 euro con i 20.000 euro della propria altra attivita’ commerciale, e dichiara 5.000 euro di reddito d’impresa.

Documenti. Atto costitutivo della snc con quote di partecipazione, dichiarazione dei redditi della societa’ (modello Redditi SP), prospetti di riparto della perdita ai soci, contabilita’ separata per la seconda attivita’ di Mevio, modello Redditi PF di entrambi i soci.

Caso 4: sas, perdita eccedente il capitale e responsabilita’ degli accomandatari

Scenario. Una sas ha capitale sociale di 2.000 euro. I soci accomandanti Calpurnia e Tizio conferiscono 400 euro ciascuno (20% di partecipazione agli utili a testa); i soci accomandatari Caio e Sempronio rispettivamente 500 euro (25%) e 700 euro (35%). La societa’ produce una perdita fiscale di 3.000 euro.

Come si legge in pratica. Si procede in due fasi. Nella prima fase, la perdita si ripartisce a tutti i soci in base alla quota di utili: 600 euro a Calpurnia, 600 a Tizio, 750 a Caio, 1.050 a Sempronio. Ma Calpurnia e Tizio sono accomandanti e non possono ricevere perdite oltre la propria quota di capitale (400 euro ciascuno). L’eccedenza loro imputata (200 + 200 = 400 euro) si riallinea sui soli accomandatari, in proporzione alle loro quote: Caio assorbe ulteriori 167 euro e Sempronio 233 euro. Risultato finale: Calpurnia 400, Tizio 400, Caio 917, Sempronio 1.283.

Documenti. Atto costitutivo con distinzione accomandanti e accomandatari, libro soci, scritture contabili che evidenzino il capitale conferito da ciascuno, prospetto di riparto della perdita in due fasi, modello Redditi SP della societa’, modelli Redditi PF dei quattro soci con quadro RH compilato in modo coerente.

Caso 5: trasformazione di Srl in snc e sorte delle perdite pregresse

Scenario. Una Srl con perdite fiscali pregresse di 90.000 euro maturate in tre esercizi delibera la trasformazione in snc. I soci sperano di poter utilizzare quelle perdite tramite il principio di trasparenza per abbattere i propri redditi futuri.

Come si legge in pratica. Le perdite della Srl appartenevano a un soggetto giuridico distinto (la societa’ di capitali) e non si trasferiscono ai soci con la trasformazione in societa’ di persone. Quelle perdite restano legate alla soggettivita’ IRES e si estinguono con essa. La snc inizia con perdite pregresse pari a zero e produce nuove perdite, eventualmente imputabili per trasparenza ai soci secondo le regole dell’art. 8, comma 2. La stessa logica vale in senso inverso: trasformando una snc in Srl, le perdite gia’ imputate ai soci negli anni precedenti non rientrano nella sfera della nuova societa’ di capitali.

Documenti. Atto di trasformazione e perizia di stima ai sensi dell’art. 2500-ter c.c., dichiarazioni dei redditi della Srl con evidenza delle perdite pregresse, prospetti di chiusura del periodo IRES, atto costitutivo della snc post trasformazione, modello Redditi SP del primo anno della nuova forma sociale, lettera di chiarimento ai soci sulla mancata trasferibilita’ delle perdite IRES.

Quando chiedere una verifica

La gestione delle perdite IRPEF e’ uno dei punti in cui un errore di qualificazione produce conseguenze che si trascinano per anni: una perdita d’impresa attribuita per sbaglio come perdita di lavoro autonomo viene perduta senza possibilita’ di recupero; una perdita non riportata correttamente nel quadro RS si traduce in maggiori imposte negli esercizi successivi. Quando il quadro reddituale e’ articolato (piu’ societa’ partecipate, piu’ attivita’, operazioni straordinarie) e’ utile far rileggere i prospetti da una figura tecnica indipendente. Per individuare un riferimento competente sul territorio si puo’ partire dal marketplace di fiscoinvestimenti.it.

Norme e fonti collegate

• Art. 6 TUIR sulle categorie di reddito che concorrono al reddito complessivo.
• Art. 17 TUIR sulla tassazione separata, alternativa al cumulo nel reddito complessivo.
• Art. 22 TUIR sullo scomputo degli acconti e delle ritenute dall’imposta lorda.
• Art. 60 TUIR sui compensi indeducibili ai familiari che collaborano nell’impresa.
• Art. 68 TUIR sul calcolo delle plusvalenze e minusvalenze nei redditi diversi.
• Art. 84 TUIR sul riporto delle perdite e sul regime delle nuove attivita’ produttive.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, testo coordinato su Normattiva.
• Legge 30 dicembre 2018 n. 145, art. 1, commi 23-26, che ha riformato il regime delle perdite d’impresa IRPEF.
• Circolare Agenzia delle entrate 8/E del 10 aprile 2019, parte sul nuovo regime delle perdite d’impresa.

Domande frequenti

Le perdite di lavoro autonomo si riportano agli anni successivi? No. La perdita di arti e professioni compensa solo redditi dello stesso anno, anche di categorie diverse. L’eventuale eccedenza non utilizzata non si riporta in avanti.

Un imprenditore individuale puo’ usare la perdita d’impresa per abbattere il reddito da locazione? No, dal periodo d’imposta 2018. La perdita d’impresa IRPEF compensa solo altri redditi d’impresa, nell’anno o negli esercizi successivi, entro l’80% del reddito d’impresa futuro.

Come si ripartisce la perdita di una sas tra accomandanti e accomandatari? Prima si imputa la perdita a tutti i soci in proporzione alla quota di partecipazione agli utili; poi la quota di perdita degli accomandanti che eccede il capitale conferito viene riassegnata ai soli accomandatari, in proporzione alle loro quote.

Le perdite dei primi tre anni di una nuova attivita’ hanno regole diverse? Sì. Per richiamo dell’art. 84, comma 2, le perdite realizzate nei primi tre periodi d’imposta dalla costituzione di una nuova attivita’ produttiva si riportano senza limiti di tempo e in misura piena, senza il tetto dell’80%.

Trasformando una Srl in snc, le perdite pregresse si trasferiscono ai soci? No. Le perdite della societa’ di capitali appartenevano a un soggetto IRES e non passano per trasparenza ai soci.