Autore: Andrea Marton

In sintesi

• La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o si sono verificate variazioni rilevanti.
• Non è sempre obbligatoria: serve solo quando le variazioni non risultano già dalle banche dati catastali.
• I casi più comuni sono: riduzioni della base imponibile (comodato, inagibilità, immobili storici), immobili merce, locazione a canone concordato.
• Il modello ministeriale va presentato al Comune in cui è situato l’immobile, non all’Agenzia delle Entrate.
• Per chi ha immobili in più Comuni occorre presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune.
• La dichiarazione non sostituisce il pagamento: l’IMU va comunque versata con F24 entro le scadenze ordinarie (16 giugno e 16 dicembre).

Cos'è la dichiarazione IMU e chi deve presentarla

L’IMU si paga ogni anno, ma non ogni anno si deve presentare una dichiarazione. Nella maggior parte dei casi il Comune conosce già la situazione attraverso le banche dati catastali: sa chi è il proprietario, qual è la rendita, qual è la categoria dell’immobile. Quando tutte queste informazioni sono già disponibili e non è cambiato nulla di rilevante, non c’è nulla da dichiarare.

La dichiarazione IMU diventa invece necessaria ogni volta che interviene una variazione che il catasto non riesce a fotografare da solo. Pensate a chi affitta la casa a canone concordato (e quindi ha diritto a uno sconto del 25% sull’imposta) oppure a chi ha concesso l’immobile in comodato gratuito ai figli ottenendo la riduzione del 50% della base imponibile: il Comune non lo sa automaticamente. Tocca al contribuente comunicarglielo.

Il modello da usare è quello ministeriale, disponibile sul sito del Ministero dell’Economia o direttamente sul portale del Comune. Va consegnato al Comune in cui si trova l’immobile, non all’Agenzia delle Entrate. Se si hanno immobili in diversi Comuni, si presenta una dichiarazione separata per ciascuno.

Il termine è il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la variazione o è iniziato il possesso. Quindi se nel 2025 avete registrato un contratto di comodato che vi dà diritto alla riduzione, la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno 2026.

Comodato gratuito al figlio: quando la dichiarazione sblocca lo sconto

Scenario. Caio possiede due appartamenti nello stesso Comune in cui risiede. Uno lo abita come prima casa (esente), l’altro lo cede in comodato gratuito alla figlia che ci abita. Il contratto di comodato è stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate nel marzo 2025.

Come si applica. Caio ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile per l’immobile concesso in comodato, a condizione che: il contratto sia registrato (fatto), lui risieda nello stesso Comune (fatto), e possieda al massimo due immobili abitativi in Italia non di lusso (fatto). Il Comune però non sa del comodato: la variazione non risulta da banche dati catastali. Caio deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026, allegando o indicando i dati del contratto registrato. Solo con la dichiarazione il beneficio diventa operativo e riconoscibile dal Comune.

Fabbricato merce: l'esenzione che il Comune non vede da solo

Scenario. Tizio è un’impresa costruttrice che ha ultimato un palazzo residenziale nel 2025. Tre appartamenti sono già stati venduti; altri cinque sono ancora invenduti e non sono stati locati.

Come si applica. I fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (‘beni merce’), finché restano invenduti e non locati, sono esenti dall’IMU. Si tratta di un’esenzione importante, ma non automatica: il Comune non è in grado di sapere, solo guardando i dati catastali, che quegli appartamenti sono destinati alla vendita e sono ancora invenduti. Tizio deve presentare la dichiarazione IMU per ciascuno dei cinque appartamenti esenti, indicando che si tratta di beni merce, entro il 30 giugno 2026.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• Modello Redditi SC: la SRL presenta la dichiarazione dei redditi con questo modello, non con il 730 (che è solo per le persone fisiche).
• Scadenza telematica: per le SRL con esercizio che chiude il 31 dicembre, la dichiarazione va inviata entro il 30 settembre dell’anno successivo.
• IRES al 24%: l’imposta sul reddito della SRL è proporzionale, non progressiva. Si applica sull’utile fiscale, non su quello contabile.
• Dichiarazione obbligatoria anche in perdita: anche se la SRL non ha guadagnato nulla o ha chiuso in perdita, deve presentare Redditi SC.
• Perdite del primo triennio: le perdite dei primi tre esercizi sono riportabili al 100% del reddito futuro (non al limite dell’80% ordinario).
• Versamenti IRES: saldo e primo acconto entro il 30 giugno; secondo acconto entro il 30 novembre.

Cosa cambia rispetto alla dichiarazione personale

Quando apri una SRL, la società diventa un soggetto fiscale autonomo. Questo significa che non dichiari più il reddito della SRL nella tua dichiarazione personale (730 o Redditi PF): la società presenta una propria dichiarazione, il Modello Redditi SC (Società di Capitali).

L’imposta che la SRL paga si chiama IRES, cioè Imposta sul Reddito delle Società. L’aliquota è fissa al 24% sull’utile fiscale. Non è progressiva come l’IRPEF: che tu guadagni 10.000 euro o 500.000 euro, la percentuale resta la stessa.

Il primo anno è spesso quello più delicato: la società potrebbe non aver ancora fatturato nulla, oppure aver chiuso in perdita. In entrambi i casi la dichiarazione va presentata comunque. Capire i termini e le regole fin da subito evita sanzioni e sorprese.

Caso 1 – Alfa SRL apre a metà anno e chiude in utile

Scenario. Alfa SRL viene costituita a luglio 2025. A fine dicembre 2025 ha ricavi per 60.000 euro e costi deducibili per 45.000 euro. L’utile fiscale è 15.000 euro.

Come si applica. La SRL presenta Redditi SC per il periodo luglio-dicembre 2025. L’IRES è 15.000 × 24% = 3.600 euro, da versare entro il 30 giugno 2026. Poiché è il primo esercizio, non ci sono acconti da versare: non esiste un’imposta dell’anno precedente su cui applicare il metodo storico. Dal 2026 in poi invece gli acconti scatteranno. Se il bilancio viene approvato nei termini ordinari (entro 4 mesi dalla chiusura), il versamento cade al 30 giugno; se l’approvazione slitta oltre i 4 mesi, il termine si sposta di conseguenza.

Caso 2 – Tizio apre una SRL e chiude il primo anno in perdita

Scenario. Tizio costituisce una SRL a gennaio 2025. A fine anno la società ha sostenuto costi per 30.000 euro e ha ricavi per soli 12.000 euro. La perdita fiscale è 18.000 euro.

Come si applica. Anche se non c’è IRES da pagare, Redditi SC va presentato ugualmente, indicando la perdita nel quadro apposito. La perdita di 18.000 euro è riportabile negli esercizi successivi. Essendo maturata nel primo triennio dalla costituzione, è riportabile al 100% del reddito imponibile futuro – non al limite ordinario dell’80% previsto dall’art. 84 TUIR. Questo è un vantaggio concreto per le startup: se nel 2026 la SRL guadagna 18.000 euro, l’intera perdita del 2025 può azzerarla. La perdita non ha scadenza temporale: si riporta senza limiti di tempo.

Quando rivolgersi a un professionista

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Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• IVA sul margine: le agenzie di viaggio non pagano l’IVA sull’intero corrispettivo incassato dal cliente, ma solo sulla differenza tra quanto il cliente paga e quanto l’agenzia spende per i servizi resi da terzi a diretto vantaggio del viaggiatore.
• Indetraibilita dell’IVA sui costi: l’IVA pagata dall’agenzia ai fornitori (hotel, vettori, guide) per i servizi inclusi nel pacchetto non e detraibile.
• Scopo del regime: evitare la doppia imposizione sui servizi turistici acquistati e rivenduti in pacchetto, semplificando la tassazione lungo la filiera.
• Base normativa: art. 74-ter DPR 633/1972.
• Applicazione ai pacchetti: il regime riguarda i servizi resi da terzi a diretto vantaggio del viaggiatore; i servizi propri dell’agenzia (es. commissioni su prenotazioni) seguono le regole ordinarie.

Come funziona il regime del margine per le agenzie di viaggio

Quando prenoti un viaggio organizzato, l’agenzia ti addebita un prezzo complessivo che include volo, hotel, trasferimenti e magari escursioni. Dietro le quinte, l’agenzia ha acquistato da compagnie aeree, albergatori e guide i singoli servizi che compongono il pacchetto. Se applicasse le regole IVA ordinarie, l’imposta andrebbe calcolata sull’intero corrispettivo che incassi tu come cliente – ma cosi si creerebbe una doppia tassazione, perche quei servizi hanno gia scontato l’IVA nei vari passaggi della filiera. Per questo esiste il regime speciale dell’art. 74-ter del DPR 633/1972.

Il meccanismo e semplice: l’IVA si calcola solo sul margine, cioe sulla differenza tra il prezzo pagato dal cliente e i costi sostenuti dall’agenzia per i servizi forniti da terzi a diretto vantaggio del viaggiatore. In pratica, se il cliente paga 1.000 euro e l’agenzia ha speso 800 euro per volo e hotel, l’IVA si applica solo ai 200 euro di margine, non all’intero millesimo.

C’e pero una conseguenza importante: l’IVA che l’agenzia ha pagato ai propri fornitori (per quei servizi inclusi nel pacchetto) non e detraibile. Il regime del margine e infatti concepito come sistema chiuso: anziche detrarre l’IVA a monte e versare quella a valle sull’intero importo, l’agenzia versa l’IVA solo sulla propria remunerazione effettiva, rinunciando alla detrazione sui costi.

L'agenzia che vende pacchetti tutto incluso

Scenario. Beta Snc organizza soggiorni al mare ‘tutto incluso’: volo, hotel, trasferimenti e una escursione in barca, tutto prenotato e acquistato da terzi. Il prezzo al cliente e 2.400 euro a persona; i costi dei servizi acquistati da terzi ammontano a 1.900 euro a persona.

Come si applica. Beta Snc applica il regime 74-ter: la base imponibile IVA e il margine di 500 euro a persona (2.400 meno 1.900). L’IVA sui 1.900 euro pagati ad hotel, compagnia aerea, agenzia dei trasferimenti e organizzatore dell’escursione non e detraibile. Beta Snc versa l’IVA solo sui 500 euro di margine. Se avesse applicato le regole ordinarie, avrebbe dovuto calcolare l’IVA su 2.400 euro subendo una tassazione sproporzionata rispetto alla propria remunerazione effettiva.

L'agenzia che abbina servizi propri e servizi di terzi

Scenario. Tizio titolare di un’agenzia organizza un congresso aziendale: acquista da terzi hotel e catering (servizi a vantaggio dei partecipanti), ma fornisce in proprio il servizio di coordinamento e segreteria organizzativa, per cui addebita separatamente una quota di 800 euro.

Come si applica. I servizi acquistati da terzi (hotel e catering) e rivenduti ai partecipanti del congresso rientrano nel regime 74-ter: l’IVA si calcola sul margine. Il servizio di coordinamento prestato in proprio da Tizio, invece, esula dal regime speciale e segue le regole ordinarie: Tizio addebita l’IVA sull’intera quota di 800 euro e puo detrarre l’IVA sugli eventuali acquisti inerenti a quel servizio (es. materiali, software). La corretta separazione contabile tra le due tipologie di operazioni e fondamentale.

Quando rivolgersi a un professionista

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Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• La TARI è dovuta da chi occupa o detiene l’immobile, indipendentemente dalla proprietà.
• Se la locazione dura oltre sei mesi, è l’inquilino il soggetto passivo TARI.
• Per le locazioni brevi (durata uguale o inferiore a sei mesi), la TARI resta a carico del proprietario.
• In caso di comodato d’uso, paga il comodatario che occupa effettivamente il locale.
• Il proprietario di un immobile non locato ma detenuto (seconda casa, locale sfitto con arredi) è comunque soggetto alla TARI.
• Per i locali non occupati e privi di arredi e allacci è possibile richiedere l’esenzione con apposita dichiarazione.

La regola di base: paga chi occupa

La domanda ‘chi paga la TARI?’ è una delle più frequenti tra chi affitta casa o possiede immobili. La risposta sta nella legge: il soggetto passivo della TARI è chi occupa o detiene a qualsiasi titolo i locali. Non conta essere proprietari: conta chi usa concretamente lo spazio e, quindi, produce rifiuti.

Il discrimine fondamentale è la durata della locazione. Se il contratto di affitto supera i sei mesi nell’arco dell’anno solare, la TARI è dovuta dall’inquilino. Se invece si tratta di una locazione breve – turistica o comunque di durata uguale o inferiore a sei mesi – l’obbligo rimane in capo al proprietario.

Questo principio vale anche per altri titoli di detenzione: chi abita un immobile in comodato d’uso gratuito paga la TARI come qualsiasi altro occupante. Il proprietario che concede il comodato non è più soggetto passivo per quel locale, purché il comodatario presenti regolare dichiarazione.

La regola si applica allo stesso modo alle abitazioni e alle utenze non domestiche: il titolare dell’attività commerciale o dello studio professionale che occupa i locali è il soggetto passivo, anche se non è proprietario dell’immobile.

Tizio: locatore con contratto 4+4

Scenario. Tizio possiede un appartamento e lo ha affittato a Caio con contratto di locazione ad uso abitativo della durata di 4 anni, prorogabile. Il contratto è stato registrato. Tizio continua a ricevere gli avvisi TARI intestati a sé.

Come si applica. La durata del contratto è abbondantemente superiore a sei mesi: il soggetto passivo TARI è Caio, non Tizio. Caio deve presentare la dichiarazione di inizio occupazione al Comune o al gestore del servizio, comunicando la data di inizio del contratto. Dalla data indicata nella dichiarazione, la TARI è addebitata a Caio. Se Tizio continua a ricevere avvisi è perché Caio non ha ancora presentato la dichiarazione: Tizio ha interesse a sollecitarlo, altrimenti rischia di dover poi chiedere rimborso al locatario per un importo già pagato.

Caio: proprietario di seconda casa a uso saltuario

Scenario. Caio possiede una casa al mare che utilizza personalmente alcune settimane l’anno e che non affitta a nessuno. L’immobile è arredato e gli allacci alle utenze sono attivi.

Come si applica. L’immobile è detenuto da Caio come proprietario: la TARI è a suo carico. Il fatto che la casa venga usata solo alcune settimane non esenta dall’obbligo. Tuttavia, molti Comuni prevedono una riduzione tariffaria per gli immobili a disposizione o a uso stagionale: Caio può verificare nel regolamento TARI del proprio Comune se e come richiederla. La riduzione non è automatica e va in genere richiesta con apposita dichiarazione.

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La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• Termine generale: i documenti della dichiarazione 2026 (redditi 2025) vanno conservati fino al 31 dicembre 2031.
• Cosa conservare: Certificazione Unica, scontrini, fatture, ricevute, attestati di versamento F24 e dichiarazioni REDDITI con crediti riportati.
• Eccezione spese sanitarie precompilate: non devi conservare i documenti delle spese sanitarie gia presenti nel 730 precompilato che non hai modificato.
• Originali a te, copie al Caf: se ti sei rivolto a un Caf o professionista, conserva tu gli originali; il Caf tiene copia da trasmettere su richiesta dell’AdE.
• Conservazione da parte dell’AdE: l’Agenzia conserva i dati della dichiarazione fino al 31 dicembre dell’undicesimo anno successivo alla presentazione.
• Procedimenti in corso: il termine si allunga se sono aperti procedimenti giurisdizionali o richieste dell’Autorita giudiziaria.

Quanto tempo devi conservare i documenti del 730

Quando hai finito di compilare e inviare il 730, la tentazione e di buttare via fogli e ricevute. Non farlo: l’Agenzia delle Entrate ha il diritto di chiederti quella documentazione per alcuni anni dopo la presentazione della dichiarazione. Tenerla in ordine e fondamentale per non trovarsi impreparati in caso di controllo.

Le istruzioni ufficiali del modello 730/2026 indicano con precisione: i documenti relativi alla dichiarazione di quest’anno vanno conservati fino al 31 dicembre 2031, termine entro il quale l’amministrazione fiscale puo richiederli. Si tratta di cinque anni a partire dalla scadenza della dichiarazione, che corrisponde al termine ordinario di decadenza per i controlli fiscali.

C’e pero una categoria di documenti che puoi tranquillamente non conservare: quelli che riguardano le spese sanitarie gia presenti nel 730 precompilato e che non hai modificato. Quei dati sono stati comunicati all’Agenzia direttamente dalle farmacie e dalle strutture sanitarie, quindi l’Agenzia li conosce gia e non ti chiedera di dimostrare nulla.

Chi presenta il 730 tramite Caf

Scenario. Caia si rivolge a un Caf per presentare il 730. Il Caf apre il precompilato, inserisce le modifiche indicate da Caia e appone il visto di conformita prima di trasmettere la dichiarazione all’Agenzia.

Come si applica. Caia deve conservare gli originali di tutti i documenti che ha consegnato al Caf: scontrini, fatture, ricevute. Il Caf, dal canto suo, conserva le copie e le trasmette all’Agenzia se richiesto. Se il Caf ha apposto un visto di conformita non corretto, risponde lui in prima persona del 30% della maggiore imposta accertata (salvo che l’errore sia imputabile a dolo o colpa grave del contribuente).

Chi ha accettato il 730 senza modifiche

Scenario. Sempronio, pensionato, non ha aggiunto ne modificato nulla nel precompilato: pensione, spese sanitarie e interessi sul mutuo erano tutti gia corretti. Presenta il 730 direttamente online senza toccare nulla.

Come si applica. Poiche non ha modificato alcun dato comunicato da soggetti terzi all’Agenzia, Sempronio non subira i controlli documentali su quegli oneri. Non e obbligato a conservare i documenti relativi alle spese sanitarie precompilate. Dovra invece conservare la Certificazione Unica e l’attestato degli interessi sul mutuo per ogni eventuale verifica sui requisiti soggettivi (es. effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale).

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate