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In sintesi
- Dal giorno di apertura della successione gli eredi diventano soggetti passivi IMU sulle quote ereditate.
- Il calcolo avviene per quota di possesso e per mesi: il mese si conta per intero se il possesso dura almeno 15 giorni.
- L’erede che risiede anagraficamente e dimora abitualmente nell’immobile ereditato può beneficiare dell’esenzione abitazione principale, se ne ricorrono tutti i requisiti.
- La base imponibile si calcola partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente della categoria catastale.
- L’aliquota di base è lo 0,86% (8,6 per mille), ma il Comune può modificarla con delibera annuale: verificate sempre quella del vostro Comune.
- Il versamento avviene con modello F24, codice tributo 3918 per gli immobili ordinari.
Cosa cambia per gli eredi dopo la morte del proprietario
Quando una persona muore, i suoi immobili entrano nell’asse ereditario e passano agli eredi. Dal punto di vista fiscale, però, la responsabilità per l’IMU (Imposta Municipale Propria, il tributo comunale sul possesso di immobili) non aspetta la chiusura formale della successione: scatta dal momento in cui la successione si apre, cioè dal giorno del decesso.
Questo significa che gli eredi — anche prima di aver accettato formalmente l’eredità e prima che la pratica notarile sia conclusa — sono già tenuti al pagamento dell’IMU sulle quote di loro spettanza. Ogni erede è responsabile per la propria quota: se tre fratelli ereditano in parti uguali, ognuno calcola e versa l’IMU sul 33,33% dell’immobile.
La buona notizia è che le regole ordinarie dell’IMU si applicano anche agli eredi, compresa l’esenzione per l’abitazione principale: se uno degli eredi trasferisce la propria residenza anagrafica nell’immobile ereditato e lì dimora abitualmente, per quella quota può non pagare nulla. Gli altri eredi che non abitano nell’immobile, invece, devono versare l’IMU sulla loro quota come per qualsiasi altro immobile.
In questo articolo spieghiamo come calcolare l’imposta, quando si applica l’esenzione e cosa fare in pratica dopo il decesso.
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
|---|---|
| Gruppo A (esclusa A/10) + C/2, C/6, C/7 | 160 |
| Gruppo B + C/3, C/4, C/5 | 140 |
| A/10 (uffici) e D/5 | 80 |
| Gruppo D (esclusa D/5) | 65 |
| C/1 (negozi e botteghe) | 55 |
Esempio pratico
-
Tizio muore il 10 marzo. Lascia un appartamento (categoria A/2, rendita catastale 800 euro) a due figli in parti uguali. Rendita rivalutata: 800 × 1,05 = 840 euro. Base imponibile: 840 × 160 = 134.400 euro. Quota di ciascun figlio: 134.400 / 2 = 67.200 euro. Con aliquota base 0,86%: 67.200 × 0,0086 = 577,92 euro l’anno per figlio. Il possesso inizia il 10 marzo: marzo (più di 15 giorni) + aprile, maggio… fino a dicembre = 10 mesi. IMU per figlio per l’anno del decesso: 577,92 / 12 × 10 = 481,60 euro. Chi dei due figli trasferisce la residenza nell’immobile ed è esente come abitazione principale non paga nulla sulla propria quota; l’altro versa 481,60 euro.
Documenti necessari
- Certificato di morte (per determinare la data di apertura della successione)
- Visura catastale dell’immobile (categoria, rendita catastale, quota di possesso)
- Dichiarazione di successione presentata all’Agenzia delle Entrate
- Delibera comunale IMU del Comune in cui è situato l’immobile (per l’aliquota vigente)
- Modello F24 per il versamento
Erede che abita nell'immobile ereditato
Scenario. Caio eredita insieme a sua sorella l’appartamento di famiglia (categoria A/3). Dopo il decesso del genitore, Caio vi trasferisce la residenza anagrafica e lì dimora stabilmente. La sorella vive altrove.
Come si applica. Caio soddisfa i requisiti dell’esenzione abitazione principale: risiede anagraficamente e dimora abitualmente nell’immobile. Sulla sua quota (50%) non deve pagare IMU. La sorella, invece, che non abita nell’immobile, è soggetta all’IMU sulla propria quota del 50%, calcolata con l’aliquota deliberata dal Comune. L’esenzione si applica a una sola unità abitativa: se l’immobile non è di lusso (non rientra nelle categorie A/1, A/8, A/9), la quota di Caio è completamente esente.
In pratica
- Verificate la categoria catastale: A/1, A/8 e A/9 sono immobili di lusso, soggetti a IMU anche se abitazione principale (con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro).
- La sorella versa l’IMU con F24, codice tributo 3918, indicando il codice catastale del Comune e la propria quota di possesso.
Eredi non residenti nell'immobile ereditato
Scenario. Tizio e sua moglie Caia ereditano una casa vacanze al mare (categoria A/7) che nessuno dei due abita come residenza principale. L’immobile resta inutilizzato.
Come si applica. Non essendo abitazione principale per nessuno dei due eredi, l’IMU è dovuta sull’intero immobile. Ognuno calcola la propria quota (50% ciascuno) e versa l’IMU con le aliquote del Comune. Il calcolo parte dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 (categoria A, moltiplicatore standard). Tizio e Caia devono verificare la delibera del Comune in cui è situato l’immobile per l’aliquota esatta applicata agli immobili diversi dall’abitazione principale.
In pratica
- Dal mese del decesso (contando il mese se il possesso dura almeno 15 giorni) inizia il vostro obbligo di versamento: acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre.
- Se nell’anno del decesso il 16 giugno è già passato quando si apre la successione, si versa tutto con il saldo di dicembre, calcolando solo i mesi di effettivo possesso.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Da quando gli eredi devono pagare l'IMU?
Dal giorno di apertura della successione, cioè dalla data del decesso. Non si aspetta la fine della pratica notarile né l’accettazione formale dell’eredità.
Un erede che abita nell'immobile è esente dall'IMU?
Sì, se trasferisce la residenza anagrafica nell’immobile e lì dimora abitualmente. L’esenzione si applica alla sua quota. Gli altri eredi che non abitano nell’immobile continuano a pagare l’IMU sulle loro quote.
L'immobile ereditato va dichiarato al Comune?
Sì, se il cambio di titolarità non risulta già dalle banche dati catastali, va presentata la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la successione.
Come si calcola l'IMU se il decesso avviene a metà anno?
Si contano i mesi di effettivo possesso: il mese si conta per intero se il possesso dura almeno 15 giorni. Se il decesso avviene il 10 marzo, gli eredi contano marzo come mese intero e pagano per i mesi rimanenti fino a dicembre.
Quale codice tributo si usa per pagare l'IMU sull'immobile ereditato?
Per gli immobili ordinari (non di lusso, non rurali strumentali, non terreni, non aree edificabili) si usa il codice tributo 3918. Per immobili del gruppo D va usato il 3925 (quota Stato) o 3930 (incremento quota Comune). Va sempre indicato il codice catastale del Comune in cui è situato l’immobile.
Cosa succede se ci sono più eredi e uno non paga la sua quota?
Ogni erede è individualmente responsabile per la propria quota. Il mancato pagamento di uno non libera gli altri, ma non li rende nemmeno responsabili per la quota altrui. Il Comune può agire nei confronti del singolo erede inadempiente.
Domande frequenti