Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o si sono verificate variazioni rilevanti.
- Non è sempre obbligatoria: serve solo quando le variazioni non risultano già dalle banche dati catastali.
- I casi più comuni sono: riduzioni della base imponibile (comodato, inagibilità, immobili storici), immobili merce, locazione a canone concordato.
- Il modello ministeriale va presentato al Comune in cui è situato l’immobile, non all’Agenzia delle Entrate.
- Per chi ha immobili in più Comuni occorre presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune.
- La dichiarazione non sostituisce il pagamento: l’IMU va comunque versata con F24 entro le scadenze ordinarie (16 giugno e 16 dicembre).
Cos'è la dichiarazione IMU e chi deve presentarla
L’IMU si paga ogni anno, ma non ogni anno si deve presentare una dichiarazione. Nella maggior parte dei casi il Comune conosce già la situazione attraverso le banche dati catastali: sa chi è il proprietario, qual è la rendita, qual è la categoria dell’immobile. Quando tutte queste informazioni sono già disponibili e non è cambiato nulla di rilevante, non c’è nulla da dichiarare.
La dichiarazione IMU diventa invece necessaria ogni volta che interviene una variazione che il catasto non riesce a fotografare da solo. Pensate a chi affitta la casa a canone concordato (e quindi ha diritto a uno sconto del 25% sull’imposta) oppure a chi ha concesso l’immobile in comodato gratuito ai figli ottenendo la riduzione del 50% della base imponibile: il Comune non lo sa automaticamente. Tocca al contribuente comunicarglielo.
Il modello da usare è quello ministeriale, disponibile sul sito del Ministero dell’Economia o direttamente sul portale del Comune. Va consegnato al Comune in cui si trova l’immobile, non all’Agenzia delle Entrate. Se si hanno immobili in diversi Comuni, si presenta una dichiarazione separata per ciascuno.
Il termine è il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la variazione o è iniziato il possesso. Quindi se nel 2025 avete registrato un contratto di comodato che vi dà diritto alla riduzione, la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno 2026.
| Situazione | Agevolazione applicabile | Dichiarazione richiesta? |
|---|---|---|
| Comodato gratuito a genitori o figli (contratto registrato) | Riduzione 50% base imponibile | Sì |
| Immobile inagibile o inabitabile (non utilizzato) | Riduzione 50% base imponibile | Sì |
| Immobile di interesse storico o artistico vincolato | Riduzione 50% base imponibile | Sì |
| Locazione a canone concordato (legge 431/98) | Imposta ridotta al 75% | Sì |
| Fabbricato merce (costruttore, invenduto e non locato) | Esenzione IMU | Sì |
| Acquisto o vendita di immobile (variazione catastale) | Nessuna agevolazione specifica | Solo se non risulta da atti registrati |
Esempio pratico
-
Tizio ha un appartamento (categoria A/3, rendita catastale 500 euro) che nel 2025 concede in comodato gratuito alla figlia. Registra il contratto e soddisfa tutte le condizioni: risiede nello stesso Comune e possiede al massimo due immobili abitativi in Italia, non di lusso. Base imponibile ordinaria: 500 × 1,05 × 160 = 84.000 euro. Con la riduzione del 50% diventa 42.000 euro. Con aliquota base 0,86%: risparmia circa 362 euro l’anno. Per ottenere questo beneficio, Tizio deve presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno 2026.
Documenti necessari
- Modello dichiarazione IMU (ministeriale, reperibile sul sito del Comune o del MEF)
- Contratto di comodato registrato (se si richiede la riduzione per comodato)
- Certificazione del vincolo storico-artistico rilasciata dalla Soprintendenza (se applicabile)
- Contratto di locazione a canone concordato registrato (se si richiede la riduzione per canone concordato)
- Documentazione dell’inagibilità (perizia o dichiarazione del Comune, se applicabile)
Comodato gratuito al figlio: quando la dichiarazione sblocca lo sconto
Scenario. Caio possiede due appartamenti nello stesso Comune in cui risiede. Uno lo abita come prima casa (esente), l’altro lo cede in comodato gratuito alla figlia che ci abita. Il contratto di comodato è stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate nel marzo 2025.
Come si applica. Caio ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile per l’immobile concesso in comodato, a condizione che: il contratto sia registrato (fatto), lui risieda nello stesso Comune (fatto), e possieda al massimo due immobili abitativi in Italia non di lusso (fatto). Il Comune però non sa del comodato: la variazione non risulta da banche dati catastali. Caio deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026, allegando o indicando i dati del contratto registrato. Solo con la dichiarazione il beneficio diventa operativo e riconoscibile dal Comune.
In pratica
- La riduzione vale dalla data di registrazione del contratto, non dalla data di consegna delle chiavi. Registrate il contratto prima possibile per non perdere mesi di agevolazione.
- Se il comodato cessa o cambia, va presentata una nuova dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione.
Fabbricato merce: l'esenzione che il Comune non vede da solo
Scenario. Tizio è un’impresa costruttrice che ha ultimato un palazzo residenziale nel 2025. Tre appartamenti sono già stati venduti; altri cinque sono ancora invenduti e non sono stati locati.
Come si applica. I fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (‘beni merce’), finché restano invenduti e non locati, sono esenti dall’IMU. Si tratta di un’esenzione importante, ma non automatica: il Comune non è in grado di sapere, solo guardando i dati catastali, che quegli appartamenti sono destinati alla vendita e sono ancora invenduti. Tizio deve presentare la dichiarazione IMU per ciascuno dei cinque appartamenti esenti, indicando che si tratta di beni merce, entro il 30 giugno 2026.
In pratica
- L’esenzione beni merce viene meno nel momento in cui l’appartamento viene locato: da quel mese l’IMU torna dovuta. Va presentata una nuova dichiarazione per segnalare la variazione.
- Conservate tutta la documentazione che prova la destinazione alla vendita (visura, atti societari, eventuale iscrizione nel magazzino contabile).
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Devo presentare la dichiarazione IMU ogni anno?
No. La dichiarazione va presentata solo quando si verifica una variazione rilevante non desumibile dai dati catastali (nuova agevolazione, cambio di utilizzo, inizio o fine di un comodato, ecc.). Una volta presentata, vale fino a quando la situazione non cambia.
Dove si presenta la dichiarazione IMU?
Al Comune in cui è situato l’immobile, non all’Agenzia delle Entrate. Ogni Comune ha le proprie istruzioni su come presentarla (sportello fisico, PEC, portale online). Verificate le modalità sul sito del vostro Comune.
Se non presento la dichiarazione, perdo l'agevolazione?
In linea generale sì: senza dichiarazione il Comune non riconosce le riduzioni che non risultano dai dati catastali (comodato, inagibilità, locazione concordata, ecc.). Potreste ricevere un avviso di accertamento per la differenza d’imposta.
Ho venduto casa a luglio 2025: devo presentare la dichiarazione IMU?
Di norma no, perché l’atto di compravendita viene registrato e le informazioni confluiscono nei dati catastali. La dichiarazione è necessaria solo se ci sono variazioni che il catasto non registra automaticamente.
Qual è il termine per presentare la dichiarazione IMU?
Il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione o è iniziato il possesso. Per variazioni avvenute nel 2025, il termine è il 30 giugno 2026.
La dichiarazione IMU sostituisce il pagamento dell'imposta?
No. Sono due adempimenti distinti. L’IMU va comunque versata con F24 entro le scadenze ordinarie (acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre). La dichiarazione serve solo a comunicare al Comune le variazioni che influenzano il calcolo.
Domande frequenti
Devo presentare la dichiarazione IMU ogni anno?
No. La dichiarazione va presentata solo quando si verifica una variazione rilevante non desumibile dai dati catastali (nuova agevolazione, cambio di utilizzo, inizio o fine di un comodato, ecc.). Una volta presentata, vale fino a quando la situazione non cambia.
Dove si presenta la dichiarazione IMU?
Al Comune in cui è situato l'immobile, non all'Agenzia delle Entrate. Ogni Comune ha le proprie istruzioni su come presentarla (sportello fisico, PEC, portale online). Verificate le modalità sul sito del vostro Comune.
Se non presento la dichiarazione, perdo l'agevolazione?
In linea generale sì: senza dichiarazione il Comune non riconosce le riduzioni che non risultano dai dati catastali (comodato, inagibilità, locazione concordata, ecc.). Potreste ricevere un avviso di accertamento per la differenza d'imposta.
Ho venduto casa a luglio 2025: devo presentare la dichiarazione IMU?
Di norma no, perché l'atto di compravendita viene registrato e le informazioni confluiscono nei dati catastali. La dichiarazione è necessaria solo se ci sono variazioni che il catasto non registra automaticamente.
Qual è il termine per presentare la dichiarazione IMU?
Il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione o è iniziato il possesso. Per variazioni avvenute nel 2025, il termine è il 30 giugno 2026.
La dichiarazione IMU sostituisce il pagamento dell'imposta?
No. Sono due adempimenti distinti. L'IMU va comunque versata con F24 entro le scadenze ordinarie (acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre). La dichiarazione serve solo a comunicare al Comune le variazioni che influenzano il calcolo.
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