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In sintesi
- Sempre tassata: a differenza di quanto accade per i fabbricati, la plusvalenza da cessione di un terreno edificabile e’ imponibile sempre, anche se il terreno e’ stato acquistato da piu’ di cinque anni o e’ stato ricevuto per donazione o in eredita’.
- Tassazione separata come regola: di default la plusvalenza si dichiara nel quadro M del modello 730 (rigo M2, codice 2) ed e’ assoggettata a tassazione separata. Il contribuente puo’ pero’ optare per la tassazione ordinaria IRPEF.
- Come si calcola la plusvalenza: la plusvalenza e’ la differenza tra il corrispettivo di vendita percepito e il costo di acquisto del terreno, aumentato delle spese inerenti documentate (spese notarili, commissioni, imposte pagate, ecc.).
- Terreno edificabile: definizione: si considera edificabile il terreno qualificato come tale dal piano regolatore generale o dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita.
- Differenza con i terreni agricoli: un terreno agricolo acquistato da piu’ di cinque anni e non oggetto di lottizzazione non genera plusvalenza tassabile; un terreno edificabile, invece, e’ tassato sempre.
Perche' la plusvalenza sui terreni edificabili e' sempre tassata
Quando vendi un terreno, il Fisco si interessa alla differenza tra quanto hai incassato e quanto hai pagato per acquistarlo. Questa differenza si chiama plusvalenza. La regola generale per gli immobili prevede che la plusvalenza sia tassata solo se vendi entro cinque anni dall’acquisto (con alcune eccezioni). Ma per i terreni edificabili la regola e’ completamente diversa.
Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per il modello 730/2026 chiariscono che la plusvalenza da cessione di terreni edificabili e’ sempre tassata, senza limiti di tempo. Non fa differenza se il terreno lo possiedi da vent’anni, se l’hai ricevuto in eredita’ o se ti e’ stato donato: la plusvalenza e’ comunque imponibile. L’unico presupposto e’ che il terreno sia qualificato come edificabile dagli strumenti urbanistici (piano regolatore generale o altri strumenti) vigenti al momento della vendita.
Come funziona la tassazione? Di norma la plusvalenza viene inserita nel quadro M del 730 (rigo M2) ed e’ assoggettata a tassazione separata. Questo significa che l’aliquota applicata e’ quella media IRPEF degli anni precedenti, calcolata dall’Agenzia delle Entrate, e che di solito risulta piu’ conveniente rispetto alla tassazione ordinaria. Il contribuente ha pero’ la facolta’ di optare per la tassazione ordinaria, se preferisce.
| Tipo di bene ceduto | Plusvalenza tassabile? | Dove si dichiara | Regime di tassazione |
|---|---|---|---|
| Terreno edificabile (qualunque eta') | Si, sempre | Quadro M (rigo M2 cod. 2) | Tassazione separata (o opzione ordinaria) |
| Terreno agricolo (acquistato da meno di 5 anni) | Si | Quadro D4 (cod. 2) | Tassazione ordinaria IRPEF |
| Terreno agricolo (acquistato da piu' di 5 anni, no lottizzazione) | No | Non si dichiara | – |
| Fabbricato abitativo (acquistato da meno di 5 anni) | Si (con eccezioni) | Quadro D4 (cod. 2) | Tassazione ordinaria o imposta sostitutiva notaio |
Esempio pratico
-
Tizio ha acquistato nel 2010 un terreno edificabile per 50.000 euro, sostenendo anche 3.000 euro di spese notarili e imposte. Nel 2025 lo vende per 120.000 euro. La plusvalenza e’ pari a 120.000 – (50.000 + 3.000) = 67.000 euro. Tizio deve indicare i 67.000 euro nel rigo M2 del quadro M del 730 (tipo di reddito: codice 2). L’imposta viene calcolata con il metodo della tassazione separata, salvo che Tizio opti per la tassazione ordinaria.
Documenti necessari
- Atto notarile di acquisto del terreno con prezzo e data di acquisto
- Atto notarile di vendita del terreno con prezzo e data di cessione
- Fatture e ricevute di tutte le spese inerenti (spese notarili, imposte pagate, commissioni di mediazione)
- Eventuale perizia giurata di stima, se si e’ usufruito della rivalutazione del valore di acquisto
- Certificato di destinazione urbanistica del terreno che attesta la qualifica edificabile al momento della vendita
- Prospetto riepilogativo redatto e conservato dal contribuente con il dettaglio del calcolo della plusvalenza
Caso 1: terreno edificabile ricevuto in eredita' e poi venduto
Scenario. Caio ha ereditato nel 2005 un terreno edificabile dal padre. Nel 2025 decide di venderlo a 200.000 euro. Al momento dell’apertura della successione, il valore dichiarato del terreno era di 80.000 euro.
Come si applica. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate precisano che la plusvalenza si realizza anche se il terreno e’ stato acquisito per successione. Il costo da assumere e’ il valore definito ai fini dell’imposta di successione (80.000 euro). La plusvalenza tassabile e’ dunque 200.000 – 80.000 = 120.000 euro. Caio deve indicarla nel rigo M2 del quadro M del 730 con il codice 2, allegando (e conservando) il prospetto del calcolo.
In pratica
- Anche se hai ereditato il terreno decenni fa, la plusvalenza e’ tassata.
- Il costo di riferimento e’ il valore dichiarato nella successione.
- Conserva la dichiarazione di successione come prova del costo di acquisto.
Caso 2: terreno edificabile acquistato e rivalutato
Scenario. Sempronio ha acquistato nel 2018 un terreno edificabile per 30.000 euro. Nel 2025 si avvale della procedura di rivalutazione, ottenendo una perizia che attesta un valore di 90.000 euro, e versa l’imposta sostitutiva prevista per la rideterminazione. Poco dopo vende il terreno a 95.000 euro.
Come si applica. Grazie alla rivalutazione, il costo fiscalmente riconosciuto diventa 90.000 euro (il valore periziato). La plusvalenza tassabile scende a soli 5.000 euro (95.000 – 90.000). Sempronio deve indicare la plusvalenza nel rigo M2 del quadro M del 730. I dati della rivalutazione vanno indicati nel rigo M76 o M77 della sezione III B del quadro M.
In pratica
- La rivalutazione del terreno con perizia giurata ti consente di abbattere la plusvalenza futura.
- L’imposta sostitutiva per la rivalutazione va versata entro i termini previsti.
- Indica sia la plusvalenza (rigo M2) sia i dati della rivalutazione (rigo M76/M77) nel quadro M del 730.
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Se ho un terreno edificabile da piu' di cinque anni devo pagare le tasse sulla vendita?
Si. La regola dei cinque anni che vale per i fabbricati non si applica ai terreni edificabili. La plusvalenza da vendita di un terreno edificabile e’ sempre tassata, indipendentemente da quando lo hai acquistato.
Come si calcola la plusvalenza da vendita di un terreno edificabile?
La plusvalenza e’ la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, aumentato di tutte le spese inerenti documentate (notaio, imposte pagate, mediazione, ecc.).
Dove si dichiara la plusvalenza su terreno edificabile nel 730?
Nel rigo M2 del quadro M del modello 730, indicando il codice 2 nella colonna ‘Tipo’. La plusvalenza e’ di norma assoggettata a tassazione separata, ma puoi optare per la tassazione ordinaria IRPEF.
Un terreno agricolo viene tassato come un terreno edificabile?
No. Un terreno agricolo acquistato da piu’ di cinque anni e non soggetto a lottizzazione non genera plusvalenza tassabile. Solo se l’area e’ qualificata edificabile dagli strumenti urbanistici si applica la disciplina piu’ rigida.
Cosa cambia tra tassazione separata e tassazione ordinaria per la plusvalenza?
Con la tassazione separata l’Agenzia delle Entrate applica l’aliquota media IRPEF dei due anni precedenti, che di solito e’ piu’ bassa. Con la tassazione ordinaria la plusvalenza si somma agli altri redditi e si tassa con le aliquote progressive IRPEF del 2025.
Domande frequenti
Se ho un terreno edificabile da piu' di cinque anni devo pagare le tasse sulla vendita?
Si. La regola dei cinque anni che vale per i fabbricati non si applica ai terreni edificabili. La plusvalenza da vendita di un terreno edificabile e' sempre tassata, indipendentemente da quando lo hai acquistato.
Come si calcola la plusvalenza da vendita di un terreno edificabile?
La plusvalenza e' la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, aumentato di tutte le spese inerenti documentate (notaio, imposte pagate, mediazione, ecc.).
Dove si dichiara la plusvalenza su terreno edificabile nel 730?
Nel rigo M2 del quadro M del modello 730, indicando il codice 2 nella colonna 'Tipo'. La plusvalenza e' di norma assoggettata a tassazione separata, ma puoi optare per la tassazione ordinaria IRPEF.
Un terreno agricolo viene tassato come un terreno edificabile?
No. Un terreno agricolo acquistato da piu' di cinque anni e non soggetto a lottizzazione non genera plusvalenza tassabile. Solo se l'area e' qualificata edificabile dagli strumenti urbanistici si applica la disciplina piu' rigida.
Cosa cambia tra tassazione separata e tassazione ordinaria per la plusvalenza?
Con la tassazione separata l'Agenzia delle Entrate applica l'aliquota media IRPEF dei due anni precedenti, che di solito e' piu' bassa. Con la tassazione ordinaria la plusvalenza si somma agli altri redditi e si tassa con le aliquote progressive IRPEF del 2025.
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