Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Plusvalenze da esproprio: le somme percepite a titolo di indennita’ di esproprio nel corso di un procedimento espropriativo sono trattate come plusvalenze e redditi diversi soggetti a tassazione separata.
- Ritenuta alla fonte: il soggetto che paga l’indennita’ applica una ritenuta alla fonte a titolo di imposta; il contribuente puo’ decidere di lasciare la tassazione definitiva sulla ritenuta oppure optare per la tassazione separata (o ordinaria) nel 730.
- Dove si dichiara: se si sceglie di non accettare la ritenuta come definitiva, l’indennita’ va indicata nel quadro M del 730, rigo M2, con codice tipo 3.
- Terreni edificabili: le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzo edificatorio vanno anchesse nel quadro M, rigo M2, con codice tipo 2.
- Opzione tassazione ordinaria: in entrambi i casi (esproprio e cessione di edificabili) e’ possibile optare per la tassazione ordinaria se risulta piu’ conveniente.
Esproprio del tuo terreno: quando e come dichiarare l'indennita'
Quando un comune, la regione o un altro ente pubblico espropria un terreno di tua proprieta’ per costruire una strada, un parco o un’opera pubblica, ti corrisponde un’indennita’ di esproprio. Questa somma non e’ libera da tasse: a seconda di come si svolge la vicenda, puo’ essere tassata in modo definitivo tramite una ritenuta alla fonte, oppure puoi scegliere di dichiararla nel 730 optando per la tassazione separata o anche per quella ordinaria.
Le istruzioni ufficiali al 730/2026 prevedono nel quadro M, rigo M2, le ‘plusvalenze e le altre somme di cui all’art. 11, commi da 5 a 8, della legge 30 dicembre 1991, n. 413, percepite a titolo di indennita’ di esproprio o ad altro titolo nel corso del procedimento espropriativo’. Questa fattispecie interessa i soli contribuenti che hanno percepito somme assoggettate alla ritenuta alla fonte a titolo d’imposta e che intendono optare per la tassazione separata (o ordinaria), scomputando conseguentemente quella ritenuta, che in questo caso si considera versata a titolo di acconto.
Se invece il contribuente accetta la ritenuta come definitiva, non deve fare nulla in dichiarazione: l’imposta e’ gia’ assolta. L’obbligo di inserire le somme nel 730 scatta solo quando si vuole esercitare l’opzione per la tassazione separata o ordinaria.
| Situazione | Codice rigo M2 | Regime applicabile |
|---|---|---|
| Indennita' di esproprio con ritenuta accettata come definitiva | — | Imposta assolta; nessuna dichiarazione nel 730 |
| Indennita' di esproprio: opzione tassazione separata/ordinaria | Codice 3 | Quadro M, rigo M2; ritenuta diventa acconto |
| Plusvalenza da cessione terreno edificabile | Codice 2 | Quadro M, rigo M2; tassazione separata o opzione ordinaria |
| Indennita' di occupazione temporanea (accessoria all'esproprio) | Codice 3 | Quadro M, rigo M2 se si opta per tassazione diversa dalla ritenuta |
Esempio pratico
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Tizio possiede un terreno agricolo che nel 2025 e’ stato espropriato dal comune per la costruzione di una strada. Il comune ha liquidato l’indennita’ di 80.000 euro applicando la ritenuta alla fonte a titolo d’imposta. Tizio ha due opzioni: lasciare la ritenuta come imposta definitiva (nessun adempimento nel 730), oppure inserire la somma nel quadro M, rigo M2, con codice tipo 3, scegliendo la tassazione separata e scomputando la ritenuta come acconto. In quest’ultimo caso il calcolo dell’imposta dovuta tiene conto dell’aliquota media degli ultimi due anni di reddito, che potrebbe essere piu’ bassa rispetto alla ritenuta applicata.
Documenti necessari
- Decreto di esproprio o atto di cessione volontaria nell’ambito del procedimento espropriativo
- Ricevuta o quietanza del pagamento dell’indennita’
- Documentazione della ritenuta operata dall’ente espropriante
- Perizia giurata di stima del terreno (se si intende determinare il costo storico ai fini del calcolo della plusvalenza)
Esproprio con ritenuta definitiva: nessuna dichiarazione
Scenario. Caio possiede un appezzamento di terreno che nel 2025 e’ stato espropriato dalla regione. L’ente ha applicato la ritenuta alla fonte sull’indennita’ corrisposta e Caio ha accettato questo regime senza ulteriori opzioni.
Come si applica. Se la ritenuta viene accettata come definitiva, Caio non deve fare nulla nel 730. L’imposta e’ stata gia’ versata dall’ente espropriante al momento del pagamento dell’indennita’. Le istruzioni al 730/2026 specificano che il rigo M2 va compilato solo dai contribuenti che intendono optare per la tassazione separata (o ordinaria), scomputando la ritenuta come acconto.
In pratica
- Se hai accettato la ritenuta definitiva, non inserire nulla nel 730.
- Conserva il documento che attesta il pagamento dell’indennita’ e la ritenuta operata.
- Prima di decidere, verifica con un professionista se la tassazione separata potrebbe convenire di piu’.
Cessione volontaria terreno edificabile: quadro M
Scenario. Sempronia ha ceduto nel 2025 un terreno classificato come edificabile dal piano regolatore al comune, nell’ambito di un accordo preliminare all’esproprio. Ha percepito una somma soggetta a ritenuta alla fonte e vuole optare per la tassazione separata perche’ ritiene che l’aliquota media degli anni precedenti sia piu’ bassa della ritenuta applicata.
Come si applica. Sempronia inserisce la plusvalenza nel quadro M del 730/2026, rigo M2, indicando il codice tipo 2 (cessione di terreno edificabile) oppure il codice tipo 3 se si tratta di indennita’ nell’ambito del procedimento espropriativo. Indica l’anno in cui e’ sorto il diritto, l’importo della plusvalenza o dell’indennita’ e la ritenuta subita. Barra la casella per l’opzione di tassazione ordinaria se ritiene quest’ultima ancora piu’ conveniente.
In pratica
- Inserisci la plusvalenza o l’indennita’ nel rigo M2 con il codice corretto (2 per edificabile, 3 per esproprio).
- Indica le ritenute subite: vengono considerate versate a titolo di acconto, non definitivo.
- Valuta con un professionista se conviene la tassazione separata o quella ordinaria, confrontando le aliquote.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
L'indennita' di esproprio e' sempre tassabile?
Si’, le somme percepite a titolo di indennita’ di esproprio nel corso del procedimento espropriativo sono imponibili come plusvalenze e redditi diversi. Il regime fiscale concreto (ritenuta definitiva, tassazione separata o ordinaria) dipende dalla scelta del contribuente.
Che cos'e' la ritenuta alla fonte sull'indennita' di esproprio?
E’ una ritenuta che l’ente espropriante (comune, regione, ecc.) applica al momento del pagamento dell’indennita’. Se il contribuente la accetta come imposta definitiva, non deve fare altro. Se invece vuole optare per la tassazione separata o ordinaria, inserisce la somma nel quadro M e quella ritenuta diventa un acconto da scomputare.
Dove si dichiara l'indennita' di esproprio nel 730?
Nel quadro M, rigo M2, con codice tipo 3. Va compilato solo se si vuole optare per la tassazione separata o ordinaria, scomputando la ritenuta come acconto. Se si accetta la ritenuta come definitiva, non si compila nulla.
Le plusvalenze da cessione di terreni edificabili vanno trattate allo stesso modo?
In modo analogo: anche per le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzo edificatorio il regime ordinario e’ la tassazione separata (rigo M2 con codice 2), con opzione per la tassazione ordinaria. Si possono scomputare i costi di acquisto rivalutati secondo l’indice dei prezzi al consumo.
Posso scegliere la tassazione ordinaria invece di quella separata?
Si’. Sia per le indennita’ di esproprio sia per le plusvalenze da terreni edificabili e’ possibile optare per la tassazione ordinaria, barrando l’apposita casella nel rigo M2 del 730. Questo puo’ convenire quando le aliquote IRPEF applicabili al proprio reddito sono basse.
Domande frequenti
L'indennita' di esproprio e' sempre tassabile?
Si', le somme percepite a titolo di indennita' di esproprio nel corso del procedimento espropriativo sono imponibili come plusvalenze e redditi diversi. Il regime fiscale concreto (ritenuta definitiva, tassazione separata o ordinaria) dipende dalla scelta del contribuente.
Che cos'e' la ritenuta alla fonte sull'indennita' di esproprio?
E' una ritenuta che l'ente espropriante (comune, regione, ecc.) applica al momento del pagamento dell'indennita'. Se il contribuente la accetta come imposta definitiva, non deve fare altro. Se invece vuole optare per la tassazione separata o ordinaria, inserisce la somma nel quadro M e quella ritenuta diventa un acconto da scomputare.
Dove si dichiara l'indennita' di esproprio nel 730?
Nel quadro M, rigo M2, con codice tipo 3. Va compilato solo se si vuole optare per la tassazione separata o ordinaria, scomputando la ritenuta come acconto. Se si accetta la ritenuta come definitiva, non si compila nulla.
Le plusvalenze da cessione di terreni edificabili vanno trattate allo stesso modo?
In modo analogo: anche per le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzo edificatorio il regime ordinario e' la tassazione separata (rigo M2 con codice 2), con opzione per la tassazione ordinaria. Si possono scomputare i costi di acquisto rivalutati secondo l'indice dei prezzi al consumo.
Posso scegliere la tassazione ordinaria invece di quella separata?
Si'. Sia per le indennita' di esproprio sia per le plusvalenze da terreni edificabili e' possibile optare per la tassazione ordinaria, barrando l'apposita casella nel rigo M2 del 730. Questo puo' convenire quando le aliquote IRPEF applicabili al proprio reddito sono basse.
Vedi anche