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In sintesi
- Cos’è la rivalutazione: con perizia giurata di stima puoi ‘azzerare’ il vecchio prezzo di acquisto di un terreno o di una quota societaria, sostituendolo con il valore di perizia più recente, così da ridurre la plusvalenza che pagherai quando vendi.
- Imposta sostitutiva del 18%: sia per i terreni edificabili e agricoli (Quadro M, righi M76/M77) sia per le partecipazioni qualificate e non qualificate (Quadro T, righi T116/T117) l’aliquota è del 18 per cento.
- Scadenze fondamentali: la perizia giurata va redatta entro il 30 novembre 2025 e il versamento (o la prima rata) deve avvenire entro la stessa data.
- Rateizzazione possibile: puoi pagare in un’unica soluzione oppure in massimo tre rate annuali di pari importo. Sulle rate successive alla prima sono dovuti interessi del 3 per cento annuo.
- Scomputo di rivalutazioni precedenti: se hai già rivalutato lo stesso bene in passato, l’imposta già versata si sottrae a quella nuova (senza presentare istanza di rimborso).
- Attenzione alle minusvalenze: se usi un valore rivalutato come costo di acquisto non puoi creare minusvalenze: il confronto tra il corrispettivo di vendita e il valore di perizia non può dar luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti.
Perché rivalutare un terreno o una partecipazione
Immagina di avere acquistato un terreno edificabile vent’anni fa a 20.000 euro. Oggi vale 120.000 euro. Se lo vendi, paghi le imposte su una plusvalenza di 100.000 euro. La rivalutazione ti permette di ‘aggiornare’ il costo di acquisto al valore attuale — diciamo 115.000 euro — pagando subito un’imposta sostitutiva del 18 per cento su quel valore. In futuro, quando vendi, la plusvalenza tassabile sarà molto più bassa.
Lo stesso ragionamento vale per le partecipazioni in società non quotate — o anche quotate, con qualche differenza — che possiedi alla data del 1° gennaio 2025. L’operazione si chiama rideterminazione del valore di acquisto ed è disciplinata dall’art. 2 del decreto-legge n. 282 del 2002.
Nel 730/2026 la rivalutazione dei terreni si dichiara nel Quadro M (Sezione III B, righi M76 e M77), mentre quella delle partecipazioni nel Quadro T (Sezione IX, righi T116 e T117). Devono però essersi già verificate le due condizioni chiave: perizia giurata redatta entro il 30 novembre 2025 e versamento dell’imposta (o prima rata) entro la stessa data.
| Parametro | Terreni (M76/M77) | Partecipazioni (T116/T117) |
|---|---|---|
| Aliquota imposta sostitutiva | 18% | 18% (qualificate e non qualificate) |
| Perizia giurata entro | 30 novembre 2025 | 30 novembre 2025 |
| Prima rata entro | 30 novembre 2025 | 30 novembre 2025 |
| Rate massime | 3 annuali di pari importo | 3 annuali di pari importo |
| Interessi sulle rate successive | 3% annuo | 3% annuo |
| Data di possesso richiesta | 1° gennaio 2025 | 1° gennaio 2025 |
Esempio pratico
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Sempronio possiede una quota del 30 per cento in una S.r.l. non quotata acquistata nel 2010 per 10.000 euro. Nel 2025 fa redigere una perizia giurata che stima la sua quota 80.000 euro. Sempronio deve pagare un’imposta sostitutiva di 80.000 x 18% = 14.400 euro, che può versare in tre rate da 4.800 euro ciascuna (30 novembre 2025, 30 novembre 2026 e 30 novembre 2027). Sulla seconda e terza rata maturano interessi del 3 per cento annuo. Se in passato aveva già rivalutato la stessa quota e aveva versato, poniamo, 3.000 euro, quell’importo si sottrae: dovrà versare 14.400 – 3.000 = 11.400 euro complessivi.
Documenti necessari
- Perizia giurata di stima redatta da un professionista abilitato (commercialista, geometra, ingegnere ecc.) con data non successiva al 30 novembre 2025
- Ricevuta del versamento F24 dell’imposta sostitutiva (o della prima rata) effettuato entro il 30 novembre 2025
- Atto o contratto di acquisto originale del terreno o della partecipazione
- Documentazione delle precedenti rivalutazioni sullo stesso bene (se applicabile), per calcolare l’imposta già versata da scomputare
- In caso di comproprietà, documentazione della propria quota di possesso
Terreno agricolo: Tizio comproprietario
Scenario. Tizio è comproprietario al 50 per cento di un terreno agricolo con suo fratello. Il valore complessivo rivalutato risultante dalla perizia giurata è 200.000 euro. Entrambi hanno versato la loro quota di imposta sostitutiva entro il 30 novembre 2025.
Come si applica. Tizio deve dichiarare nel rigo M76 solo il valore della propria quota (200.000 x 50% = 100.000 euro) e la corrispondente imposta sostitutiva (100.000 x 18% = 18.000 euro). Non può dichiarare il valore intero del terreno: la dichiarazione è individuale. Se ha scelto il pagamento rateale, barrra la casella ‘Rateizzazione’ nella colonna 5.
In pratica
- In caso di comproprietà, dichiara solo la tua quota nel rigo M76 o M77.
- L’imposta sostitutiva da indicare è quella calcolata sulla tua quota, non sull’intero valore.
- Ricorda di barrare la casella ‘Rateizzazione’ se hai scelto il pagamento in rate.
Partecipazione rivalutata: Caio socio di S.r.l.
Scenario. Caio possiede il 10 per cento di una S.r.l. acquistato a 5.000 euro. La perizia giurata del 2025 stima il valore della quota a 60.000 euro. Caio versa l’imposta in un’unica soluzione.
Come si applica. Caio compila il rigo T116 del Quadro T, indicando nella colonna 1 il valore rivalutato (60.000 euro), nella colonna 2 l’imposta dovuta (60.000 x 18% = 10.800 euro) e nella colonna 4 l’imposta da versare (uguale alla colonna 2, non avendo rivalutazioni precedenti). Quando in futuro venderà la quota, userà 60.000 euro come costo di acquisto anziché 5.000, riducendo drasticamente la plusvalenza tassabile.
In pratica
- Compila il rigo T116 (o T117 per più partecipazioni) con il valore di perizia e l’imposta calcolata al 18 per cento.
- Conserva la perizia giurata: ti servirà come documentazione del costo aggiornato quando venderai.
- Ricorda: con il valore rivalutato non puoi generare minusvalenze.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Posso rivalutare un terreno che ho ricevuto in eredità?
Sì. La rivalutazione è possibile anche se hai acquisito il terreno per successione o donazione, oppure se lo hai acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni. Quello che conta è possedere il bene alla data del 1° gennaio 2025 e fare redigere la perizia entro il 30 novembre 2025.
Se ho già rivalutato lo stesso terreno in passato, devo pagare di nuovo?
Sì, ma l’imposta già versata in occasione della precedente rivalutazione si sottrae a quella dovuta ora, purché tu non abbia già presentato istanza di rimborso. In pratica paghi solo la differenza.
Le partecipazioni quotate in borsa si possono rivalutare?
Sì. Per i titoli negoziati nei mercati regolamentati posseduti al 1° gennaio 2025 puoi assumere come costo di acquisto il valore normale riferito al mese di dicembre 2024, assoggettandolo alla stessa imposta sostitutiva del 18 per cento.
Cosa succede se non pago la prima rata entro il 30 novembre 2025?
Se hai versato oltre il termine, la rivalutazione non è valida. Non puoi usare il valore di perizia come costo di acquisto aggiornato. Il 730/2026 si riferisce a rivalutazioni per le quali l’imposta (o la prima rata) è stata già versata entro il 30 novembre 2025.
Posso rateizzare e poi cambiare idea e pagare tutto in anticipo?
Le istruzioni prevedono la possibilità di scegliere tra pagamento unico o rateale (massimo 3 rate). Una volta scelta la rateizzazione, le rate successive maturano interessi al 3 per cento annuo. Non è prevista una procedura di ‘anticipazione’ delle rate successive, ma nulla vieta di effettuare versamenti aggiuntivi volontari con il modello F24.
Domande frequenti