Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Reddito diverso, non fondiario: il sublocatore non e’ proprietario, quindi il provento della sublocazione non e’ reddito fondiario ma reddito diverso (quadro D, codice 3 o codice 10 per le locazioni brevi).
- Come si calcola il reddito: il reddito netto e’ pari al canone incassato meno le spese specificamente inerenti la produzione di quel reddito; il prospetto analitico delle operazioni va conservato.
- Locazioni brevi (max 30 giorni): la sublocazione breve di immobili abitativi va indicata nel rigo D4 con codice 10; e’ possibile optare per la cedolare secca al 21% (un solo immobile) o al 26%.
- Il proprietario non e’ coinvolto: il proprietario continua a indicare nel quadro B solo la rendita catastale dell’immobile dato in comodato; e’ il sublocatore/comodatario a dichiarare nel quadro D.
- Ritenuta del 21% dagli intermediari: se la locazione breve passa per un portale online che interviene nel pagamento, l’intermediario trattiene una ritenuta del 21% a titolo d’acconto.
- Limite dei 4 appartamenti: se nel 2025 hai destinato piu’ di 4 appartamenti alla locazione breve, non puoi usare il modello 730 e devi presentare il modello REDDITI PF.
Perche' la sublocazione e' un reddito diverso
Quando prendi un appartamento in affitto e lo sublocate a un’altra persona, non sei proprietario dell’immobile e quindi non puoi avere reddito fondiario. Il reddito che ricavi dalla sublocazione e’ classificato come reddito diverso e va dichiarato nel quadro D del modello 730, non nel quadro B riservato ai proprietari.
La stessa regola vale per il comodatario, cioe’ chi ha ricevuto un immobile in uso gratuito e poi lo loca a terzi. Anche in questo caso il provento e’ reddito diverso del comodatario, da dichiarare nel quadro D. Il proprietario, dal suo canto, indica nel quadro B solo la rendita catastale del proprio immobile.
Per calcolare il reddito da sublocazione da dichiarare, devi sottrarre dal canone incassato le spese specificamente inerenti alla produzione di quel reddito. E’ obbligatorio tenere e conservare un prospetto analitico che riporti, per ogni operazione, il canone lordo, le spese inerenti e il reddito netto. Se l’Agenzia delle Entrate te lo chiede, devi essere in grado di esibirlo.
| Tipo di sublocazione | Rigo | Codice | Cedolare secca |
|---|---|---|---|
| Sublocazione ordinaria (durata oltre 30 giorni) | D4 | 3 | Non applicabile |
| Sublocazione breve abitativa (max 30 giorni) | D4 | 10 | 21% (1 immobile) o 26% |
| Locazione da comodatario (max 30 giorni) | D4 | 10 | 21% (1 immobile) o 26% |
| Locazione da comodatario (oltre 30 giorni) | D4 | 3 | Non applicabile |
Esempio pratico
-
Tizio prende in affitto un bilocale pagando 800 euro al mese (9.600 euro annui). Nel 2025 lo subloca per 3 mesi estivi a 1.200 euro al mese, incassando 3.600 euro. Le spese inerenti alla sublocazione ammontano a 150 euro (spese di pulizia e piccole riparazioni). Il reddito diverso da dichiarare nel quadro D, rigo D4 codice 3, e’ 3.600 – 150 = 3.450 euro. Tizio conserva il prospetto con i dettagli di ogni operazione. Non puo’ optare per la cedolare secca perche’ la sublocazione dura piu’ di 30 giorni per ogni contratto.
Documenti necessari
- Contratto di sublocazione o locazione (se non registrato, almeno prova scritta)
- Ricevute o bonifici dei canoni incassati nel 2025
- Prospetto analitico delle operazioni (canone lordo, spese inerenti, reddito netto) da conservare
- Certificazione Unica 2026 se l’intermediario online ha applicato la ritenuta del 21%
- Codice Identificativo Nazionale (CIN) del Ministero del Turismo se si tratta di locazioni brevi
Sublocazione ordinaria di lunga durata
Scenario. Caio ha un appartamento in affitto a Milano e nel 2025 lo ha sublocato a uno studente per 8 mesi a 900 euro al mese, incassando 7.200 euro. Le spese documentate inerenti la sublocazione (riparazioni, commissioni agenzia) ammontano a 600 euro.
Come si applica. Caio dichiara nel quadro D, rigo D4, con codice 3 nella colonna ‘tipo di reddito’. Nella colonna ‘redditi’ indica 7.200 euro (canone incassato). Nella colonna ‘spese’ indica 600 euro. Il reddito netto imponibile sara’ 7.200 – 600 = 6.600 euro, che si aggiunge al suo reddito complessivo e viene tassato con le aliquote IRPEF ordinarie. Non puo’ optare per la cedolare secca perche’ il contratto supera i 30 giorni.
In pratica
- Rigo D4, codice 3 per sublocazioni ordinarie (piu’ di 30 giorni).
- Indica le spese inerenti nella colonna apposita per ridurre il reddito imponibile.
- Conserva il prospetto analitico delle operazioni.
Locazione breve da comodatario con cedolare secca
Scenario. Sempronia ha ricevuto dai genitori in comodato gratuito un appartamento al mare. Nel 2025 lo ha locato per 4 settimane a turisti (4 contratti separati, ciascuno di durata inferiore a 30 giorni), incassando in totale 4.800 euro tramite un portale online che ha applicato una ritenuta del 21%.
Come si applica. Il reddito di Sempronia e’ reddito diverso. Dichiara nel rigo D4 con codice 10 (locazione breve da comodatario). Opta per la cedolare secca al 21% inserendo il codice ‘1’ nella colonna 2. La base imponibile e’ il 100% dei corrispettivi lordi (4.800 euro); la ritenuta subita (4.800 × 21% = 1.008 euro) va indicata nel rigo F8 del quadro F e non nella colonna ritenute del rigo D4. Il CIN assegnato dal Ministero del Turismo va indicato nella colonna 7 del rigo D4.
In pratica
- Comodatario che subloca brevemente: rigo D4 codice 10, cedolare secca disponibile.
- La ritenuta dell’intermediario va nel rigo F8 del quadro F, non in D4.
- Il CIN del Ministero del Turismo e’ obbligatorio se l’immobile e’ usato per locazioni turistiche.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Dove dichiaro la sublocazione nel 730?
Nel quadro D, rigo D4. Per sublocazioni ordinarie (oltre 30 giorni) usi il codice 3; per sublocazioni brevi abitative (max 30 giorni) usi il codice 10 e puoi optare per la cedolare secca.
Posso applicare la cedolare secca alla sublocazione?
Solo per le locazioni brevi di immobili abitativi (max 30 giorni). In quel caso inserisci il codice 1 (aliquota 21%, applicabile a un solo immobile a scelta) o il codice 2 (aliquota 26%) nella colonna cedolare secca del rigo D4.
Come si calcola il reddito da sublocazione ordinaria?
Devi sottrarre dal canone incassato le spese specificamente inerenti alla produzione di quel reddito. Le spese e i corrispettivi vanno documentati in un prospetto analitico da conservare.
Il proprietario deve dichiarare qualcosa se ho sublocato il suo appartamento?
Il proprietario che ha concesso l’immobile in comodato indica nel quadro B solo la rendita catastale. Il reddito da locazione e’ interamente in capo al sublocatore/comodatario nel quadro D.
Se l'intermediario online ha trattenuto la ritenuta, dove la indico?
La ritenuta applicata dall’intermediario per le locazioni brevi (codice 10) va indicata nel rigo F8 del quadro F, nella sezione specifica delle locazioni brevi. Non va nella colonna 6 del rigo D4.
Oltre quanti appartamenti non posso usare il 730 per le locazioni brevi?
Dal 2021, se hai destinato alla locazione breve piu’ di 4 appartamenti nel corso del 2025, l’attivita’ si considera imprenditoriale e non puoi usare il modello 730. Devi presentare il modello REDDITI PF.
Domande frequenti