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In sintesi
- Detrazione del 19% sugli interessi passivi pagati nel 2025 per mutui ipotecari destinati alla costruzione dell’abitazione principale.
- Massimale 2.582,28 euro: la detrazione si calcola su un importo non superiore a questa cifra.
- Timing preciso: il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi precedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori.
- Solo per l’abitazione principale: quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
- Anche Forze Armate e Forze di Polizia: per il personale in servizio permanente spetta la detrazione anche senza il requisito della dimora abituale, purché si tratti dell’unica abitazione di proprietà.
Cos'è e quando spetta la detrazione sul mutuo di costruzione
Se hai stipulato un mutuo ipotecario per costruire (o ristrutturare radicalmente) la tua abitazione principale, puoi portare in detrazione il 19% degli interessi passivi pagati. Non si tratta della detrazione più nota, quella per l’acquisto della casa: questa riguarda chi ha acceso un mutuo per realizzare un immobile da zero, o per eseguire una ristrutturazione edilizia che lo renda di fatto nuovo.
La regola chiave riguarda i tempi: il contratto di mutuo deve essere firmato nei sei mesi che precedono l’inizio dei lavori, oppure nei diciotto mesi successivi. Se stipuli il mutuo troppo in anticipo o troppo in ritardo rispetto al cantiere, perdi il diritto alla detrazione.
La detrazione spetta sulla parte di interessi effettivamente rimasti a tuo carico, fino a un massimale di 2.582,28 euro complessivi. Se il mutuo è intestato a più persone, il limite si applica all’ammontare totale e ciascun cointestatario può detrarre solo la propria quota.
| Voce | Dettaglio |
|---|---|
| Percentuale di detrazione | 19% |
| Massimale su cui calcolare la detrazione | 2.582,28 euro |
| Risparmio fiscale massimo | 490,63 euro (19% di 2.582,28) |
| Timing stipula mutuo | Entro 6 mesi prima o 18 mesi dopo l'inizio lavori |
| Dove indicarlo nel 730 | Righi da E8 a E10, codice 10 (mutui stipulati fino al 31/12/2021), codice 46 (stipulati dal 01/01/2022 al 31/12/2024), codice 55 (stipulati dal 01/01/2025) |
Esempio pratico
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Tizio ha un mutuo ipotecario per la costruzione della sua abitazione principale, stipulato nel 2022. Nel 2025 ha pagato interessi passivi per 3.100 euro. Poiché il massimale è 2.582,28 euro, la base su cui calcola la detrazione è 2.582,28 euro. La detrazione spettante è il 19% di 2.582,28 = 490,63 euro. Tizio indica nel rigo E8 (o E9 o E10) il codice 46 e l’importo 2.582 euro (arrotondato). Il risparmio reale sull’imposta è di circa 491 euro.
Documenti necessari
- Contratto di mutuo ipotecario (copia)
- Estratti conto o certificazione bancaria degli interessi passivi pagati nel 2025
- Concessione edilizia o permesso di costruire (o documentazione equivalente che attesti l’inizio lavori)
- Certificazione Unica 2026, se il datore di lavoro ha già considerato gli interessi nel conguaglio (codici onere 10, 46 o 55)
Caio ha stipulato il mutuo prima dell'inizio lavori: rientra nei termini?
Scenario. Caio firma il contratto di mutuo ipotecario a gennaio 2025. I lavori di costruzione partono ad aprile 2025, tre mesi dopo. Vuole sapere se la detrazione spetta.
Come si applica. Sì, Caio rientra nei termini. Il mutuo è stato stipulato nei sei mesi che precedono l’inizio dei lavori (tre mesi prima, entro il limite di sei). La detrazione spetta sugli interessi pagati nel 2025, fino al massimale di 2.582,28 euro. Indicherà i dati nel 730/2026 usando il codice 55 (mutuo stipulato dal 1° gennaio 2025).
In pratica
- Controlla la data di stipula del mutuo e quella di inizio lavori: devono stare entro i sei mesi (mutuo prima dei lavori) o i diciotto mesi (mutuo dopo l’inizio lavori).
- Chiedi alla banca la certificazione degli interessi passivi pagati nel 2025.
- Indica nel 730 il codice 55 (se il mutuo è del 2025) nei righi da E8 a E10, con l’importo effettivo pagato fino a 2.582,28 euro.
Sempronia è cointestataria del mutuo con il marito: come si divide la detrazione?
Scenario. Sempronia e il marito sono entrambi intestatari del mutuo per la costruzione della loro abitazione principale. Nel 2025 hanno pagato complessivamente 4.000 euro di interessi, 2.000 euro ciascuno.
Come si applica. Il massimale di 2.582,28 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi sostenuti. Sempronia e il marito possono detrarre ciascuno la propria quota di interessi, ma la somma non può superare 2.582,28 euro totali. Con 2.000 euro ciascuno e un massimale complessivo di 2.582,28 euro, nella pratica ciascuno potrà applicare la detrazione del 19% sulla propria quota fino a concorrenza del limite.
In pratica
- Ogni cointestatario indica nel proprio 730 la propria quota di interessi effettivamente pagata.
- Verificate che la somma delle quote non superi il massimale complessivo di 2.582,28 euro.
- Se il marito è fiscalmente a carico di Sempronia, lei può detrarre entrambe le quote di interessi passivi.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Qual è il massimale della detrazione per il mutuo di costruzione?
Il massimale è 2.582,28 euro. La detrazione del 19% si applica agli interessi effettivamente pagati, ma solo sulla parte che non supera questa cifra. Il risparmio fiscale massimo è quindi circa 490,63 euro.
Qual è la differenza con la detrazione per il mutuo di acquisto?
La detrazione per l’acquisto dell’abitazione principale ha un massimale più alto: 4.000 euro. La detrazione per la costruzione si applica ai mutui stipulati per realizzare o ristrutturare radicalmente l’immobile, non per acquistarlo già costruito.
Posso detrarre gli interessi del mutuo di costruzione se non ci abito ancora?
La detrazione spetta sui mutui per costruire l’abitazione principale. Se i lavori sono ancora in corso durante il 2025, la detrazione si applica comunque agli interessi pagati in quell’anno, a condizione che siano rispettati i termini sulla stipula del mutuo rispetto all’inizio lavori.
Il mutuo deve essere ipotecario?
Sì. La detrazione riguarda esclusivamente i mutui ipotecari. Non spetta per altri tipi di finanziamento, come l’apertura di credito bancaria o la cessione dello stipendio.
Dove indico gli interessi nel modello 730?
Nei righi da E8 a E10, usando il codice 10 per mutui stipulati fino al 31 dicembre 2021, il codice 46 per quelli stipulati dal 2022 al 2024, e il codice 55 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025.
Spetta la detrazione anche se il mutuo è stato rinegoziato?
Sì. In caso di rinegoziazione, subentro o accollo, la data da considerare è quella del contratto di rinegoziazione o accollo, non quella del mutuo originario. Usa il codice corrispondente alla data del nuovo contratto.
Domande frequenti