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In sintesi
- L’IVIE si calcola nel quadro W: l’Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero si dichiara e si liquida compilando il quadro W (sezione I) del modello 730/2026.
- Conta il numero di mesi di possesso: l’imposta si calcola in proporzione ai mesi di possesso; si contano i mesi in cui si è stati proprietari per almeno 15 giorni.
- Detrazione da 200 euro per l’abitazione principale: se l’immobile estero è la tua abitazione principale, puoi detrarre 200 euro dall’IVIE dovuta, in proporzione al periodo dell’anno in cui hai usato l’immobile come abitazione principale.
- Credito per le imposte estere: se hai già pagato un’imposta patrimoniale all’estero sullo stesso immobile, puoi scomputarla dall’IVIE italiana — ma solo fino a concorrenza dell’imposta dovuta in Italia.
- Codici tributo per i versamenti in acconto: gli acconti IVIE si versano con F24 usando i codici tributo 4044 (primo acconto) e 4045 (secondo acconto), con riferimento all’anno d’imposta 2025.
- Va dichiarato anche senza redditi: l’immobile estero va sempre indicato nel quadro W, indipendentemente dal fatto che nel 2025 abbia prodotto redditi imponibili.
Che cos'è l'IVIE e quando si paga
L’IVIE — Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero — è un tributo che colpisce le persone fisiche residenti in Italia che posseggono immobili fuori dal territorio italiano: case, appartamenti, terreni, pertinenze. Non è un’imposta sui redditi prodotti dall’immobile, ma sul valore del bene stesso, un po’ come l’IMU applicata agli immobili in Italia.
L’IVIE si liquida compilando il quadro W del modello 730/2026 (corrispondente al quadro RW del Modello Redditi PF). Nella colonna 11 si indica il numero di mesi di possesso nel 2025, contando solo i mesi durante i quali si è stati proprietari per almeno 15 giorni. Se si possiede l’immobile per quota, l’imposta si calcola proporzionalmente alla quota di possesso.
Per determinare la base imponibile — cioè il valore su cui si applica l’imposta — si usano criteri diversi a seconda dello Stato in cui si trova l’immobile. Il criterio del valore catastale (codice 5) si usa, ad esempio, per gli immobili in Paesi che hanno sistemi simili a quello italiano. In alternativa si usano il valore di mercato, il costo d’acquisto o il valore dichiarato nella successione. Il criterio applicabile va indicato nella colonna 6 del quadro W.
| Colonna | Cosa indicare |
|---|---|
| Colonna 6 — Criterio di determinazione del valore | Codice 1 valore di mercato, 2 valore nominale, 3 valore di rimborso, 4 costo d'acquisto, 5 valore catastale, 6 valore da dichiarazione di successione |
| Colonna 7 — Valore iniziale | Valore dell'immobile al 1° gennaio 2025 o al primo giorno di detenzione |
| Colonna 8 — Valore finale | Valore al 31 dicembre 2025 o al termine del possesso |
| Colonna 11 — Mesi IVIE | Numero di mesi di possesso nel 2025 (conta solo i mesi con almeno 15 giorni) |
| Colonna 12 — Credito d'imposta | Imposta patrimoniale già versata all'estero (non superiore all'IVIE dovuta) |
| Colonna 13 — Detrazioni IVIE | 200 euro rapportati al periodo di utilizzo come abitazione principale |
Esempio pratico
-
Tizio possiede in Francia, da solo, un appartamento che usa come seconda casa. Il valore dell’immobile al 1° gennaio 2025 era 120.000 euro. Ha posseduto l’appartamento per tutto il 2025 (12 mesi interi). Non ha pagato alcuna imposta patrimoniale in Francia su quell’immobile e non lo ha usato come abitazione principale. Nel quadro W indicherà: colonna 7 = 120.000, colonna 8 = 120.000, colonna 11 = 12, colonna 12 = 0, colonna 13 = vuoto. L’IVIE si calcola applicando l’aliquota stabilita dalla legge sul valore dell’immobile, in proporzione alla quota di possesso (100%) e ai mesi (12/12).
Documenti necessari
- Atto di acquisto o rogito notarile dell’immobile estero (per ricavare il costo d’acquisto come base imponibile alternativa)
- Estratto del registro immobiliare estero o documento catastale estero (per il valore catastale, se disponibile)
- Dichiarazione di successione estera (se l’immobile è stato ereditato)
- Ricevute delle imposte patrimoniali eventualmente pagate all’estero nel 2025 (per il credito d’imposta)
- Certificazione attestante il periodo di utilizzo come abitazione principale (per la detrazione di 200 euro)
Caso 1 — Immobile estero adibito ad abitazione principale per metà anno
Scenario. Caio ha un appartamento a Barcellona che ha utilizzato come abitazione principale da gennaio a giugno 2025 (6 mesi), poi l’ha affittato. L’IVIE è dovuta su tutto l’anno, ma ha diritto alla detrazione.
Come si applica. Le istruzioni del 730/2026 prevedono che la detrazione di 200 euro spetti in proporzione al periodo dell’anno durante il quale l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. Caio ha usato l’appartamento come abitazione principale per 6 mesi su 12, quindi la detrazione spettante è 200 euro × (6/12) = 100 euro. Questa detrazione va indicata nella colonna 13 del quadro W. Se l’immobile fosse cointestato con un’altra persona, la detrazione spetterebbe a ciascun proprietario in proporzione alla propria quota.
In pratica
- La detrazione da 200 euro si calcola in proporzione ai mesi (o giorni) di utilizzo come abitazione principale.
- Indicare il risultato proporzionale nella colonna 13 del quadro W.
- Nel quadro D, rigo D4 con codice 8, il reddito dell’immobile non locato per il quale è dovuta l’IVIE non è assoggettato a IRPEF.
Caso 2 — Immobile ereditato all'estero con imposta già pagata nello Stato estero
Scenario. Sempronio ha ereditato nel 2023 un appartamento in Germania. Nel 2025 ha pagato in Germania un’imposta patrimoniale sull’immobile pari a 800 euro. Deve pagare anche l’IVIE in Italia?
Come si applica. Sì: l’IVIE è dovuta anche quando si è già pagata un’imposta patrimoniale all’estero, ma in questo caso si ha diritto a un credito d’imposta. Il credito è pari all’imposta patrimoniale versata in Germania, ma non può superare l’ammontare dell’IVIE dovuta in Italia. Se ad esempio l’IVIE calcolata fosse 600 euro, Sempronio potrebbe scomputare al massimo 600 euro (non tutti gli 800 pagati in Germania). Il credito va indicato nella colonna 12 del quadro W.
In pratica
- Il credito d’imposta per imposte patrimoniali estere si inserisce nella colonna 12 del quadro W.
- L’importo detraibile non può superare l’IVIE effettivamente dovuta in Italia.
- Conservare le ricevute di pagamento delle imposte estere come documentazione di supporto.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Devo pagare l'IVIE se l'immobile all'estero è già tassato nel Paese in cui si trova?
Sì, l’IVIE è comunque dovuta, ma puoi sottrarre dall’imposta italiana le imposte patrimoniali già pagate all’estero. Il credito d’imposta non può però essere superiore all’IVIE dovuta in Italia.
Come si determina il valore dell'immobile per calcolare l'IVIE?
Il criterio dipende dal Paese. Si possono usare: il valore catastale (dove esiste un sistema simile all’italiano), il valore di mercato, il costo d’acquisto o il valore dichiarato in atti ufficiali come la successione. Il codice del criterio usato va indicato nella colonna 6 del quadro W.
Devo compilare il quadro W anche se l'immobile estero non ha prodotto redditi nel 2025?
Sì. Le istruzioni chiariscono che gli investimenti vanno indicati ‘indipendentemente dalla effettiva produzione di redditi imponibili nel periodo d’imposta’. L’obbligo di monitoraggio è autonomo rispetto alla produzione di reddito.
L'IVIE si paga anche se l'immobile estero è la mia unica casa?
Sì, l’IVIE è dovuta anche sull’abitazione principale all’estero, ma in questo caso hai diritto a detrarre 200 euro (in proporzione ai mesi di utilizzo). Inoltre, nel quadro D il reddito dell’immobile non è assoggettato a IRPEF (rigo D4 codice 8).
Gli acconti IVIE versati nel 2025 dove vanno indicati?
Nel rigo W7, colonna 4 (Acconti versati), indicando gli importi versati con F24 usando i codici tributo 4044 (primo acconto) e 4045 (secondo acconto) con anno di riferimento 2025.
L'IVIE si deve dichiarare se ho venduto l'immobile estero nel corso del 2025?
Sì. L’obbligo di compilare il quadro W sussiste anche per gli immobili che non si possiedono più al 31 dicembre, se li si è detenuti per qualsiasi periodo durante il 2025. Il numero di mesi da indicare nella colonna 11 sarà pari ai mesi effettivi di possesso.
Domande frequenti