Autore: Andrea Marton

In sintesi

• Il titolo edilizio conseguito in sanatoria vale ora come titolo ordinario ai fini fiscali.
• La norma richiama espressamente le leggi di condono 47/1985, 724/1994 e 269/2003.
• Chi ha acquistato un immobile con sanatoria edilizia può accedere alle agevolazioni prima casa.
• La modifica riguarda anche il silenzio-assenso sul permesso di costruire (art. 20 DPR 380/01).
• Il coordinamento con l’art. 46 DPR 380/01 tutela la validità degli atti di trasferimento.

Sanatoria edilizia e agevolazioni fiscali: la novità della legge di bilancio 2026

Fino al 31 dicembre 2025, la questione del titolo edilizio in sanatoria ai fini delle agevolazioni fiscali sulla prima casa aveva generato incertezze interpretative. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto una modifica chiarificatrice all’art. 5, comma 10, del d.l. 70/2011: dopo la parola ‘rilasciato’ sono inserite le parole ‘o conseguito’, e vengono espressamente menzionate le leggi di condono edilizio (l. 47/1985, l. 724/1994, d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003).

La portata pratica dell’intervento è significativa: il titolo edilizio ottenuto in sanatoria – vale a dire il permesso o la concessione rilasciati a seguito di una procedura di condono o di accertamento di conformità – viene equiparato, sul piano fiscale, al titolo edilizio ordinario. Ne consegue che l’immobile sanato non è più privo di un titolo valido ai fini delle agevolazioni, e il contribuente può accedere ai benefici collegati all’acquisto della prima casa senza incorrere nella preclusione legata all’assenza di titolo regolare.

La disposizione si inserisce in un quadro normativo articolato che comprende l’art. 20 del DPR 380/01 (silenzio-assenso sul permesso di costruire) e l’art. 46 dello stesso DPR (nullità degli atti di trasferimento di immobili privi di titolo). Il coordinamento introdotto dal comma 23 mira a rendere coerente il sistema, evitando che immobili formalmente regolarizzati rimangano penalizzati sul piano dei benefici fiscali per una lacuna testuale della norma previgente.

Caso 1: Tizio acquista un appartamento con condono edilizio degli anni '90

Scenario. Tizio acquista nel 2026 un appartamento realizzato senza titolo edilizio, regolarizzato con domanda di condono ai sensi della legge 724/1994. Il condono è stato perfezionato e il titolo in sanatoria è stato conseguito. Tizio vorrebbe usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e si interroga se il condono sia ostativo.

Come si legge in pratica. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 equipara espressamente il titolo in sanatoria conseguito ai sensi della legge 724/1994 al titolo edilizio ordinario ai fini delle agevolazioni fiscali. Tizio può quindi accedere alle agevolazioni prima casa senza che il pregresso condono costituisca un ostacolo, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti soggettivi (prima casa, residenza, assenza di altri immobili agevolati) e che il titolo in sanatoria sia stato effettivamente conseguito (non soltanto richiesto). La norma opera a partire dal 1° gennaio 2026 e chiarisce un profilo che in precedenza poteva dare adito a contestazioni in sede di controllo fiscale.

Caso 2: Caia vende un appartamento sanato e il compratore chiede le agevolazioni prima casa

Scenario. Caia vende nel 2026 un appartamento che aveva regolarizzato con il condono edilizio della legge 47/1985. Il compratore, Tizio, vuole usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il notaio si interroga se il titolo in sanatoria sia sufficiente ai fini del beneficio fiscale.

Come si legge in pratica. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 include esplicitamente la legge 47/1985 tra le normative di condono i cui titoli in sanatoria sono equiparati al titolo edilizio ordinario ai fini delle agevolazioni. Il compratore Tizio può pertanto dichiarare in atto di acquistare la prima casa e beneficiare delle agevolazioni, purché soddisfi i requisiti soggettivi. Il notaio, prendendo atto della nuova formulazione normativa in vigore dal 1° gennaio 2026, potrà ricevere le dichiarazioni di prima casa di Tizio senza che il condono del 1985 costituisca un motivo di preclusione o di nullità dell’atto ai sensi dell’art. 46 DPR 380/01.

Caso 3: Sempronio ha una domanda di condono in corso ma non ancora conclusa

Scenario. Sempronio vuole acquistare nel 2026 un appartamento per il quale è stata presentata una domanda di condono ai sensi del d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003, ma il procedimento non è ancora concluso: il titolo in sanatoria non è stato ancora conseguito. Sempronio si chiede se possa ugualmente usufruire delle agevolazioni prima casa.

Come si legge in pratica. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 equipara ai fini fiscali il titolo edilizio ‘rilasciato o conseguito’ in sanatoria, ma tale equiparazione presuppone che il titolo sia stato effettivamente conseguito. Una domanda di condono in corso, non ancora definita con il rilascio del provvedimento, non equivale a un titolo conseguito e non è sufficiente per fruire delle agevolazioni. Sempronio dovrà quindi attendere la conclusione positiva del procedimento di sanatoria prima di poter accedere ai benefici prima casa, oppure acquisire ulteriori valutazioni giuridiche sulla specifica situazione dell’immobile con il supporto di un professionista.

Quando conviene una verifica

Per verificare la regolarità del titolo edilizio e l’accesso alle agevolazioni prima casa, affidati a un notaio o a un professionista specializzato in diritto immobiliare. Trova un notaio o un avvocato immobiliare.

Norme e fonti collegate

• Comma 23 LB26: titolo edilizio in sanatoria valido anche per age (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Il condono edilizio vale come titolo regolare per le agevolazioni prima casa dal 2026?

Sì. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025), in vigore dal 1° gennaio 2026, equipara espressamente il titolo edilizio conseguito in sanatoria – ai sensi delle leggi di condono 47/1985, 724/1994 e del d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003 – al titolo edilizio ordinario ai fini delle agevolazioni fiscali, comprese quelle sulla prima casa.

Basta aver presentato la domanda di condono o occorre che sia conclusa?

Il testo del comma 23 richiede che il titolo sia stato ‘rilasciato o conseguito’: è necessario che il provvedimento di sanatoria sia stato emesso e che la pratica di condono si sia conclusa positivamente. Una domanda in corso di istruttoria, non ancora definita, non è sufficiente per fruire dell’equiparazione prevista dalla norma e delle agevolazioni fiscali connesse.

La norma si applica anche ai condoni degli anni '80 e '90?

Sì. Il comma 23 richiama esplicitamente la legge 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono edilizio) e la legge 23 dicembre 1994, n. 724 (secondo condono), oltre al d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003 (terzo condono). Gli immobili regolarizzati in base a queste normative, con titolo in sanatoria effettivamente conseguito, rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disposizione.

La sanatoria edilizia incide anche sulla validità dell'atto di compravendita?

Sì. L’art. 46 del DPR 380/01 prevede la nullità degli atti di trasferimento di immobili privi di titolo edilizio. Il comma 23 coordina la nuova formulazione con tale disposizione, garantendo che il titolo in sanatoria – una volta conseguito – valga a escludere il rischio di nullità dell’atto. Rimane essenziale che la sanatoria sia stata perfezionata prima della stipula del contratto.

Quali agevolazioni prima casa sono influenzate dalla nuova norma?

La modifica introdotta dal comma 23 della legge di bilancio 2026 riguarda in primo luogo l’accesso alle agevolazioni fiscali collegate al possesso di un titolo edilizio valido, tra cui le agevolazioni per l’acquisto della prima casa (imposta di registro ridotta, IVA agevolata, ecc.). La portata applicativa della norma va valutata caso per caso con l’ausilio di un notaio o di un consulente fiscale, tenendo conto della specifica tipologia di agevolazione richiesta.

In sintesi

• L’aliquota IRPEF sul secondo scaglione (28.001-50.000 euro) scende dal 35% al 33% dal 1° gennaio 2026.
• Il risparmio massimo teorico per chi ricade interamente nel secondo scaglione è di 440 euro l’anno.
• Chi guadagna 35.000 euro risparmia il 2% sull’imponibile compreso tra 28.001 e 35.000 euro.
• Il beneficio si traduce in una riduzione della ritenuta mensile in busta paga già da gennaio 2026.
• Il primo scaglione (fino a 28.000 euro, aliquota 23%) e i successivi rimangono invariati.

Perché la riduzione al 33% conta per chi guadagna 35.000 euro

Con la legge di bilancio 2026, il legislatore ha abbassato di due punti percentuali l’aliquota IRPEF applicabile al reddito compreso tra 28.001 e 50.000 euro. Per un lavoratore dipendente o autonomo con reddito imponibile di 35.000 euro annui, la quota soggetta alla nuova aliquota è pari a 7.000 euro (la differenza tra 35.000 e il limite del primo scaglione, 28.000 euro).

Applicando la vecchia aliquota del 35% a quella quota si ottenevano 2.450 euro di imposta. Con il 33% il calcolo scende a 2.310 euro. La differenza, pari a 140 euro annui, si trasforma in un alleggerimento diretto dell’imposta lorda prima delle detrazioni. Per i lavoratori dipendenti il datore di lavoro ridetermina le ritenute già a gennaio 2026.

Il risparmio netto effettivo dipenderà dall’interazione con le detrazioni per lavoro dipendente, le detrazioni per carichi di famiglia e gli oneri detraibili di ciascun contribuente. Chi ha molte detrazioni potrebbe già azzerare l’IRPEF sul secondo scaglione; in quel caso il beneficio si riduce o si annulla. Un consulente fiscale può calcolare con precisione l’impatto sul caso individuale.

Caso 1: Tizio, impiegato con reddito da lavoro dipendente di 35.000 euro

Scenario. Tizio è un impiegato del settore privato con reddito imponibile IRPEF di 35.000 euro annui. Nel 2025 pagava il 35% sulla quota di reddito eccedente i 28.000 euro, pari a 7.000 euro. Con la legge di bilancio 2026, la stessa quota è tassata al 33% a partire dall’1/1/2026.

Come si legge in pratica. Sul primo scaglione (fino a 28.000 euro) l’imposta rimane: 28.000 × 23% = 6.440 euro. Sul secondo scaglione, la quota tassabile è 35.000 – 28.000 = 7.000 euro. Con il vecchio 35%: 7.000 × 35% = 2.450 euro. Con il nuovo 33%: 7.000 × 33% = 2.310 euro. Risparmio annuo: 140 euro, pari a circa 11,67 euro al mese già in busta paga. Il beneficio si manifesta attraverso la riduzione delle ritenute operate dal datore di lavoro.

Caso 2: Caia, libera professionista con reddito netto di 35.000 euro

Scenario. Caia è una consulente di marketing a partita IVA in regime ordinario. Il reddito imponibile IRPEF del 2026 è stimato in 35.000 euro dopo la deduzione dei contributi previdenziali. A differenza del lavoratore dipendente, Caia versa l’imposta tramite acconti e saldo in sede di dichiarazione dei redditi (modello Redditi PF), senza ritenute mensili automatiche.

Come si legge in pratica. Il calcolo dell’imposta lorda è identico a quello del Caso 1: primo scaglione 23% × 28.000 = 6.440 euro; secondo scaglione 33% × 7.000 = 2.310 euro; totale IRPEF lorda 2026: 8.750 euro contro 8.890 euro del 2025. Il risparmio di 140 euro si rifletterà nel saldo IRPEF 2026 da versare entro giugno 2027 e nella ricalibrazione degli acconti per il 2026 (prima e seconda rata).

Caso 3: Sempronio, pensionato con pensione lorda di 35.000 euro

Scenario. Sempronio percepisce una pensione lorda di 35.000 euro annui dall’INPS, che funge da sostituto d’imposta. Nel 2025 le ritenute IRPEF mensili erano calcolate con l’aliquota del 35% sulla quota eccedente i 28.000 euro. Dal 1° gennaio 2026 l’INPS ricalcola le ritenute applicando il 33% sul secondo scaglione, con effetto immediato sull’assegno mensile.

Come si legge in pratica. La quota di pensione nel secondo scaglione è pari a 35.000 – 28.000 = 7.000 euro annui. Con la nuova aliquota: 7.000 × 33% = 2.310 euro contro i 2.450 euro del 2025. La pensione netta mensile aumenta di circa 11-12 euro, grazie alla riduzione delle ritenute operate dall’INPS. L’importo effettivo dipende dall’interazione con la no tax area per pensionati e le altre detrazioni spettanti.

Quando conviene una verifica

Per un calcolo preciso del risparmio IRPEF nel tuo caso specifico: Consulta un commercialista.

Norme e fonti collegate

• Comma 3 LB 2026: aliquota IRPEF secondo scaglione dal 35% al 33% (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Da quando si applica la nuova aliquota IRPEF del 33%?

La riduzione dell’aliquota IRPEF al 33% per il secondo scaglione è in vigore dal 1° gennaio 2026, per effetto del comma 3 della legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199). I lavoratori dipendenti vedranno la variazione già nelle buste paga di gennaio 2026, mentre i titolari di partita IVA la riscontreranno nel modello Redditi PF presentato nel 2027.

Qual è il risparmio massimo ottenibile con la nuova aliquota al 33%?

Il risparmio massimo riguarda chi ha un reddito superiore a 50.000 euro, poiché l’intero secondo scaglione (22.000 euro: differenza tra 50.000 e 28.000) è tassato al 33% anziché al 35%. La riduzione di due punti percentuali su 22.000 euro produce un risparmio massimo di 440 euro annui. Chi guadagna tra 28.001 e 50.000 euro risparmia una quota proporzionalmente inferiore in base alla quota di reddito effettivamente nel secondo scaglione.

Con 35.000 euro di reddito, il risparmio riguarda tutto il reddito o solo una parte?

La riduzione al 33% si applica soltanto alla quota di reddito che cade nel secondo scaglione, cioè alla parte compresa tra 28.001 e 35.000 euro. Nel caso di un reddito di 35.000 euro, la quota soggetta al nuovo 33% è di circa 7.000 euro. Il risparmio è pari al 2% di quella quota, ossia circa 140 euro annui. Il primo scaglione fino a 28.000 euro rimane tassato al 23%.

La riduzione dell'aliquota vale anche per i redditi da lavoro autonomo?

Sì, la modifica riguarda l’imposta sul reddito delle persone fisiche in generale, indipendentemente dalla categoria reddituale. Lavoratori dipendenti, pensionati, liberi professionisti, lavoratori autonomi e titolari di redditi fondiari o diversi beneficiano del nuovo 33% sulla quota di reddito complessivo imponibile che ricade nel secondo scaglione.

La modifica dell'aliquota influisce sugli acconti IRPEF 2026?

Per i lavoratori autonomi e i titolari di partita IVA, il calcolo degli acconti IRPEF 2026 (giugno e novembre 2026) può essere effettuato con il metodo previsionale, tenendo conto della nuova aliquota al 33% sul secondo scaglione. In tal caso gli acconti saranno inferiori rispetto al metodo storico calcolato sull’imposta 2025. È opportuno verificare con il proprio consulente fiscale quale metodo risulta più vantaggioso.

Vedi anche: PIR: esenzione plusvalenze e condizioni di durata nella dichiarazione 2026, Regime dichiarativo, amministrato e gestito, Ecobonus e art. 1 T.U.B..

In sintesi

• Soglia di accesso: reddito di lavoro dipendente 2025 non superiore a 40.000 euro.
• Soggetti obbligati: sostituti d’imposta del settore privato (escluse le attività di cui al comma 18).
• Cambio di datore di lavoro: il lavoratore attesta per iscritto il reddito 2025 se il sostituto è diverso da quello che ha rilasciato la CU.
• Esclusioni: compensi che sostituiscono in tutto o in parte la retribuzione ordinaria, anche se denominati maggiorazioni o indennità.
• Contributi previdenziali: restano applicabili le regole ordinarie, salvo CCNL o normativa speciale.

Tredicesima 2026: che cosa cambia con la legge di bilancio

La legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) introduce, ai commi 10 e 11, un regime di imposta sostitutiva applicabile alla tredicesima mensilità per i lavoratori dipendenti del settore privato. Si tratta di una misura che incide direttamente sul meccanismo di prelievo fiscale sulla gratifica natalizia, affidando al sostituto d’imposta il compito di applicare il regime agevolato in busta paga.

Il perimetro soggettivo è preciso: possono beneficiare dell’imposta sostitutiva solo i lavoratori il cui reddito di lavoro dipendente nell’anno 2025 non ha superato 40.000 euro. La verifica di questo limite avviene attraverso la certificazione unica (CU) già rilasciata dal sostituto d’imposta. In caso di cambiamento di datore di lavoro nel corso del 2025 o nel 2026, il lavoratore è tenuto ad attestare per iscritto il proprio reddito dell’anno precedente affinché il nuovo sostituto possa operare correttamente.

È importante comprendere anche i confini dell’agevolazione: il comma 11 esclude espressamente dall’ambito dell’imposta sostitutiva i compensi che, sebbene denominati come maggiorazioni o indennità, hanno la funzione di sostituire la retribuzione ordinaria. Sul versante contributivo, nulla cambia: le regole ordinarie in materia previdenziale e assistenziale restano pienamente operative, fatte salve eventuali deroghe previste dai contratti collettivi o dalla normativa vigente.

Caso 1: Tizio, impiegato con reddito 2025 di 28.000 euro

Scenario. Tizio lavora come impiegato amministrativo in una società di servizi del settore privato. Il suo reddito di lavoro dipendente 2025, risultante dalla CU rilasciata dallo stesso datore, è pari a 28.000 euro, ampiamente al di sotto della soglia di 40.000 euro prevista dal comma 11 della legge di bilancio 2026. La tredicesima maturata è proporzionale alla retribuzione mensile lorda di circa 2.333 euro.

Come si legge in pratica. Poiché Tizio soddisfa il requisito reddituale e il suo datore di lavoro rientra nel settore privato, il sostituto d’imposta applica sulla tredicesima il regime di imposta sostitutiva previsto dal comma 10, senza necessità di alcuna comunicazione scritta da parte del lavoratore (la CU 2025 è già in possesso dello stesso sostituto). I contributi previdenziali sulla tredicesima restano calcolati con le aliquote ordinarie, in linea con quanto disposto dal comma 11. Il risultato pratico per Tizio è che la tredicesima subisce un prelievo fiscale secondo il meccanismo sostitutivo e non attraverso la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni sul totale del reddito dell’anno.

Caso 2: Caia, operaia che ha cambiato azienda a marzo 2026

Scenario. Caia ha lavorato fino a febbraio 2026 presso un’azienda manifatturiera e da marzo 2026 ha iniziato un nuovo rapporto con un’altra impresa privata. Il suo reddito di lavoro dipendente 2025, risultante dalla CU rilasciata dal vecchio datore, è pari a 31.500 euro. Il nuovo sostituto d’imposta non dispone della CU 2025 di Caia, in quanto non era il suo datore di lavoro in quell’anno.

Come si legge in pratica. Il comma 11 della legge di bilancio 2026 prevede espressamente questo caso: quando il sostituto d’imposta tenuto ad applicare l’imposta sostitutiva non coincide con quello che ha rilasciato la CU 2025, il lavoratore attesta per iscritto l’importo del reddito conseguito nel 2025. Caia dovrà quindi fornire alla nuova azienda una dichiarazione scritta attestante il reddito 2025 di 31.500 euro. Solo a seguito di questa attestazione il nuovo sostituto potrà correttamente applicare il regime sostitutivo sulla tredicesima di dicembre 2026, fermo restando il calcolo contributivo secondo le regole ordinarie.

Caso 3: Sempronio, quadro con reddito 2025 di 43.000 euro

Scenario. Sempronio è un quadro commerciale con una retribuzione annua lorda che nel 2025 ha raggiunto 43.000 euro di reddito di lavoro dipendente. La sua azienda appartiene al settore privato e non rientra nelle esclusioni del comma 18. La tredicesima lorda maturata è pari a circa 3.583 euro, calcolata sulla retribuzione mensile lorda.

Come si legge in pratica. Il reddito di lavoro dipendente 2025 di Sempronio supera la soglia di 40.000 euro fissata dal comma 11 della legge di bilancio 2026. Ne consegue che il sostituto d’imposta non può applicare il regime di imposta sostitutiva previsto dal comma 10 sulla tredicesima. La tredicesima di Sempronio sarà quindi assoggettata alla tassazione ordinaria IRPEF secondo le regole generali. Il risparmio fiscale derivante dal regime sostitutivo non è accessibile a Sempronio, che si trova oltre il limite reddituale previsto dalla norma. Nessuna azione è richiesta da parte sua: il sostituto d’imposta opera secondo le regole ordinarie in via automatica.

Quando conviene una verifica

Se hai dubbi sul regime fiscale applicato alla tua tredicesima, un consulente del lavoro può verificare la correttezza del calcolo. Parla con un consulente del lavoro.

Norme e fonti collegate

• Comma 11 LB 2026: ambito sostituti d’imposta tredicesime (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Chi applica l'imposta sostitutiva sulla tredicesima nel 2026?

Secondo il comma 11 della legge di bilancio 2026, l’imposta sostitutiva prevista dal comma 10 è applicata direttamente dal sostituto d’imposta del settore privato. Il lavoratore non deve presentare alcuna istanza: il datore di lavoro opera d’ufficio sulla busta paga di dicembre, verificando il requisito reddituale attraverso la certificazione unica 2025 già in suo possesso.

Che cosa succede se ho cambiato datore di lavoro nel 2025 o nel 2026?

Il comma 11 della legge di bilancio 2026 prevede espressamente che, quando il sostituto d’imposta che deve applicare l’imposta sostitutiva non coincide con quello che ha rilasciato la certificazione unica 2025, il lavoratore attesta per iscritto il proprio reddito di lavoro dipendente conseguito nell’anno precedente. Senza questa attestazione il sostituto non può applicare correttamente il regime agevolato.

Le indennità di turno o di reperibilità rientrano nella base agevolata?

No. Il comma 11 della legge di bilancio 2026 esclude espressamente dall’ambito dell’imposta sostitutiva i compensi che, anche se denominati maggiorazioni o indennità, sostituiscono in tutto o in parte la retribuzione ordinaria. Le indennità di turno o di reperibilità che hanno tale funzione sostitutiva non concorrono alla base dell’imposta sostitutiva. È opportuno verificare la natura di ogni voce retributiva con il proprio datore di lavoro o con un consulente.

I premi di risultato incidono sulla verifica della soglia dei 40.000 euro?

No. Il comma 11 della legge di bilancio 2026 stabilisce che, ai fini del limite annuo di cui al comma 10, non concorrono i premi di risultato e le somme erogate a titolo di partecipazione agli utili assoggettati al regime agevolato previsto dall’articolo 1, commi 182 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. Questo significa che chi percepisce un premio di risultato tassato separatamente non lo somma al reddito ai fini della soglia di 40.000 euro.

I contributi previdenziali sulla tredicesima cambiano con la nuova norma?

No. Il comma 11 della legge di bilancio 2026 chiarisce esplicitamente che restano ferme le ordinarie regole contributive in materia previdenziale e assistenziale. L’imposta sostitutiva riguarda esclusivamente il prelievo fiscale (IRPEF) e non incide sul calcolo dei contributi INPS. Fanno eccezione le deroghe eventualmente previste dai contratti collettivi o dalla normativa di settore vigente.