Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- 100% deducibile dal 2022: l’IMU pagata sugli immobili strumentali è interamente deducibile dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo.
- Principio di cassa: rileva l’IMU effettivamente versata nell’anno, non quella di competenza.
- Immobili patrimoniali esclusi: l’IMU sugli immobili non strumentali resta indeducibile, senza eccezioni.
- Dove si indica: nel quadro RF del modello Redditi SC, come variazione in diminuzione dopo aver portato tutta l’IMU in aumento al rigo RF16.
- Vale anche per lavoro autonomo: la deduzione al 100% si applica anche ai professionisti per gli immobili usati nell’attività.
IMU e reddito d'impresa: come funziona la deduzione
L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un costo fisso per le imprese che possiedono immobili. Per anni la sua deducibilità è stata parziale e soggetta a continui cambiamenti normativi. Dal periodo d’imposta 2022, però, la situazione si è semplificata: l’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100%. Un vantaggio concreto per le imprese che utilizzano capannoni, uffici e laboratori di proprietà.
La regola base è semplice: se l’immobile è strumentale all’attività – cioè viene usato direttamente nell’esercizio dell’impresa – l’IMU pagata su di esso si porta in deduzione integralmente. Se invece l’immobile è ‘patrimoniale’ (ad esempio un appartamento che l’impresa possiede ma non usa nell’attività), l’IMU è indeducibile, e non c’è niente da fare.
La deduzione segue il principio di cassa: conta l’IMU versata nell’anno d’imposta, non quella di competenza. Quindi se la prima rata viene pagata a giugno e il saldo a dicembre, entrambi i versamenti concorrono alla deduzione dell’anno in cui sono stati effettuati.
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- Le 4 regole che fanno perdere le detrazioni (tracciabilit\xc3\xa0, tetto oltre 75.000 \xe2\x82\xac...)
- Documenti da preparare e date del 730/2026
| Tipo di immobile | Deducibilità IMU | Decorrenza |
|---|---|---|
| Strumentale per destinazione (usato nell'attività) | 100% | Dal periodo d'imposta 2022 |
| Strumentale per natura (categorie catastali A/10, B, C, D, E) | 100% | Dal periodo d'imposta 2022 |
| Patrimoniale (non strumentale) | 0% – indeducibile | Regola invariata |
| Criterio temporale | Per cassa (anno del versamento) | Prima rata e saldo entrambi deducibili |
Esempio pratico
-
Alfa SRL possiede un capannone industriale (immobile strumentale) e un appartamento acquistato come investimento (immobile patrimoniale). Nel 2025 paga 9.000 euro di IMU sul capannone e 2.400 euro sull’appartamento. In dichiarazione potrà dedurre integralmente i 9.000 euro del capannone. I 2.400 euro dell’appartamento rimangono un costo indeducibile: andranno in variazione in aumento al rigo RF16 e non avranno una corrispondente variazione in diminuzione.
Documenti necessari
- Modello F24 con i versamenti IMU (prima rata e saldo)
- Visura catastale degli immobili (per verificare la categoria catastale)
- Documentazione che attesta l’uso strumentale dell’immobile (es. destinazione in bilancio)
- Dichiarazione IMU presentata al Comune
- Quadro RF del modello Redditi SC (righi RF16 e RF55)
Caso 1 – Capannone di proprietà usato per la produzione
Scenario. Beta SNC produce infissi in un capannone di sua proprietà, iscritto in categoria catastale D/1 (opifici). Nel 2025 paga 12.000 euro di IMU al Comune. Il capannone viene usato esclusivamente per la produzione.
Come si applica. Il capannone è un immobile strumentale per destinazione (usato direttamente nell’attività) e per natura (categoria D). Dal 2022 l’IMU è deducibile al 100%. Beta SNC porterà in aumento il costo contabilizzato (RF16) e poi inserirà 12.000 euro come variazione in diminuzione nel rigo RF55. Il risparmio fiscale sarà calcolato sull’aliquota IRPEF applicabile al reddito della snc.
In pratica
- Categoria D (capannoni, alberghi, ecc.): strumentale per natura, IMU deducibile al 100%.
- La deduzione vale per l’IMU versata nell’anno (prima rata giugno + saldo dicembre).
- Prima portare tutta l’IMU in aumento (RF16), poi togliere la quota strumentale in diminuzione.
Caso 2 – Immobile misto: parte strumentale e parte patrimoniale
Scenario. Tizio è titolare di una SRL che possiede un edificio. Al piano terra c’è il negozio dell’impresa (strumentale), ai piani superiori due appartamenti affittati a privati (patrimoniali). L’IMU totale del 2025 è 8.000 euro, di cui 5.500 euro imputabili al piano terra e 2.500 euro ai piani superiori.
Come si applica. La deduzione spetta solo per la parte strumentale. I 5.500 euro di IMU relativi al negozio sono deducibili al 100%. I 2.500 euro relativi agli appartamenti (immobili patrimoniali) sono indeducibili. Tizio dovrà effettuare una ripartizione analitica dell’IMU in base alla quota di immobile strumentale rispetto al totale, documentando il criterio usato.
In pratica
- Immobile misto: va ripartita l’IMU in proporzione alla parte strumentale.
- La parte patrimoniale è sempre indeducibile, anche se l’immobile è dello stesso edificio.
- Conservare la documentazione del criterio di ripartizione in caso di controllo.
Quando rivolgersi a un professionista
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Domande frequenti
Dal 2022 l'IMU strumentale è davvero al 100%?
Sì. L’art. 14 del D.Lgs. 23/2011, come modificato, ha portato la deducibilità al 100% a partire dal periodo d’imposta 2022. Nelle dichiarazioni relative agli anni precedenti le percentuali erano diverse (60%, poi 50%).
Cos'è un immobile strumentale ai fini fiscali?
Un immobile è strumentale quando viene utilizzato direttamente nell’esercizio dell’impresa (strumentale per destinazione) oppure appartiene a categorie catastali tipicamente commerciali/produttive come B, C, D, E, A/10 (strumentale per natura).
Se pago l'IMU in ritardo con sanzioni, posso dedurre anche queste?
Puoi dedurre l’IMU in sé; per quanto riguarda sanzioni e interessi di mora, la regola generale è che le sanzioni non sono deducibili, mentre gli interessi passivi seguono le regole ordinarie.
L'IMU sugli immobili in leasing è deducibile?
Il pagamento dell’IMU per gli immobili in leasing è a carico dell’utilizzatore e, se l’immobile è strumentale, è deducibile al 100% con le stesse regole.
Dove indico la deduzione IMU nel modello Redditi SC?
Prima inserisci tutta l’IMU in variazione in aumento al rigo RF16. Poi porti la quota strumentale in variazione in diminuzione al rigo RF55. La parte patrimoniale rimane come costo indeducibile senza correzione.
Vale anche per i professionisti con studio di proprietà?
Sì. La deducibilità al 100% si applica anche al reddito di lavoro autonomo per gli immobili strumentali all’esercizio dell’attività professionale.
Vedi anche: IMU ridotta, IMU sui fabbricati rurali strumentali, IMU ed eredi, IMU sui beni merce delle imprese di costruzioni, TARI sulla seconda casa e sull’immobile non occupato e IMU sui terreni agricoli.
Domande frequenti
Dal 2022 l'IMU strumentale è davvero al 100%?
Sì. L'art. 14 del D.Lgs. 23/2011, come modificato, ha portato la deducibilità al 100% a partire dal periodo d'imposta 2022. Nelle dichiarazioni relative agli anni precedenti le percentuali erano diverse (60%, poi 50%).
Cos'è un immobile strumentale ai fini fiscali?
Un immobile è strumentale quando viene utilizzato direttamente nell'esercizio dell'impresa (strumentale per destinazione) oppure appartiene a categorie catastali tipicamente commerciali/produttive come B, C, D, E, A/10 (strumentale per natura).
Se pago l'IMU in ritardo con sanzioni, posso dedurre anche queste?
Puoi dedurre l'IMU in sé; per quanto riguarda sanzioni e interessi di mora, la regola generale è che le sanzioni non sono deducibili, mentre gli interessi passivi seguono le regole ordinarie.
L'IMU sugli immobili in leasing è deducibile?
Il pagamento dell'IMU per gli immobili in leasing è a carico dell'utilizzatore e, se l'immobile è strumentale, è deducibile al 100% con le stesse regole.
Dove indico la deduzione IMU nel modello Redditi SC?
Prima inserisci tutta l'IMU in variazione in aumento al rigo RF16. Poi porti la quota strumentale in variazione in diminuzione al rigo RF55. La parte patrimoniale rimane come costo indeducibile senza correzione.
Vale anche per i professionisti con studio di proprietà?
Sì. La deducibilità al 100% si applica anche al reddito di lavoro autonomo per gli immobili strumentali all'esercizio dell'attività professionale.