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Cedolare secca: quanto si paga?
Calcola l'imposta sostitutiva sul canone annuo: 21% ordinaria o 10% per il canone concordato, con imposta mensile e netto dopo imposta.
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- Documenti da preparare e date del 730/2026
In sintesi
- Due rate: l’acconto della cedolare secca si versa in due momenti: prima rata (colonna 5 del rigo F1) e seconda o unica rata (colonna 6 del rigo F1).
- Codici tributo F24: prima rata con codice 1840, seconda o unica rata con codice 1841, anno di riferimento 2025.
- Quadro F del 730: gli acconti gia versati vanno riportati nel rigo F1, colonne 5 e 6, senza maggiorazioni per rateazione o ritardo.
- Aliquote cedolare: il 21% per canone libero, il 10% per canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa; l’acconto si calcola sulla cedolare dovuta per l’anno.
- Acconto ridotto o zero: se prevedi un’imposta inferiore nell’anno successivo, puoi indicare nel rigo F6 un importo minore o barrare la casella per non versare nulla.
- Saldo e rateizzazione: il saldo della cedolare secca si versa insieme al saldo IRPEF; e possibile rateizzare fino a un massimo di rate il cui ultimo versamento cade entro il 16 dicembre.
Cos'e l'acconto della cedolare secca e chi deve versarlo
Se affitti un immobile con il regime della cedolare secca, non paghi solo l’imposta a consuntivo: ogni anno devi anche versare un acconto, cioe una somma anticipata a titolo di imposta sull’anno in corso. Funziona come l’acconto IRPEF: lo Stato incassa una parte dell’imposta stimata prima che tu presenti la dichiarazione dell’anno successivo.
La cedolare secca e un’imposta sostitutiva che si applica sul canone di locazione annuo: al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato in determinati comuni. Sostituisce l’IRPEF e le addizionali sul reddito di locazione, oltre all’imposta di registro e di bollo sul contratto. Il vantaggio e la semplicita: sai esattamente quanto paghi senza dover calcolare l’aliquota marginale IRPEF.
L’acconto della cedolare secca si versa tipicamente in due rate, come avviene per l’IRPEF. Se utilizzi il modello 730 con sostituto d’imposta, e il datore di lavoro o l’ente pensionistico a trattenere le somme dalla tua busta paga o pensione. Se invece presenti il 730 senza sostituto o il modello REDDITI, versi direttamente con l’F24.
Nel modello 730/2026, gli acconti gia versati nel 2025 vanno indicati nel quadro F, rigo F1, colonne 5 e 6. Servono perche chi presta assistenza fiscale (il CAF o il commercialista) li usa per calcolare quanto hai gia pagato e verificare se hai un rimborso o un saldo a debito.
| Voce | Colonna quadro F / rigo | Codice tributo F24 | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Prima rata acconto cedolare secca 2025 | Rigo F1, colonna 5 | 1840 | Anno 2025 |
| Seconda o unica rata acconto cedolare secca 2025 | Rigo F1, colonna 6 | 1841 | Anno 2025 |
| Acconto cedolare secca sospeso per eventi eccezionali | Rigo F5, colonna 6 | vedi istruzioni | Punto 133 CU 2026 |
| Richiesta acconto inferiore o azzeramento 2026 | Rigo F6, colonna 5 o 6 | n.d. | Se prevedi imposta minore |
Esempio pratico
-
Tizio affitta un appartamento a canone libero: il canone annuo e 10.000 euro e ha optato per la cedolare secca al 21%, quindi la cedolare dell’anno precedente era 2.100 euro. Nel 2025 ha versato la prima rata dell’acconto con codice tributo 1840 e la seconda con codice 1841. Nel 730/2026, Tizio riporta nel rigo F1 colonna 5 l’importo della prima rata e in colonna 6 quello della seconda. Se il canone non cambia e la cedolare dovuta per il 2025 e ancora 2.100 euro, il saldo sara la differenza tra la cedolare liquidata e quanto gia versato come acconto. Se invece nel 2026 Tizio prevede di non avere piu l’immobile locato (ad esempio perche il contratto scade e non lo rinnovera), puo compilare il rigo F6 colonna 5 barrando la casella per non versare la prima rata di acconto per il 2026, oppure indicare in colonna 6 la minor somma che ritiene di dover versare.
Documenti necessari
- Modello F24 con codice tributo 1840 (prima rata acconto cedolare) versato nel 2025
- Modello F24 con codice tributo 1841 (seconda rata acconto cedolare) versato nel 2025
- Certificazione Unica 2026 (punti 126 e 127 per dichiarazione congiunta: punti 326 e 327 per il coniuge), se l’acconto e stato trattenuto dal sostituto d’imposta
- Contratto di locazione registrato con l’opzione per la cedolare secca
- Prospetto di liquidazione 730-3/2025 (righi 100 e 120), se il rimborso del 730/2025 e stato erogato dall’Agenzia delle Entrate anziche dal sostituto
Locatore con 730 e sostituto d'imposta
Scenario. Caio e un lavoratore dipendente e affitta con cedolare secca al 21% un appartamento. Gli acconti della cedolare 2025 sono stati trattenuti dal suo datore di lavoro. Nella Certificazione Unica 2026 trova i punti 126 (prima rata) e 127 (seconda rata) gia compilati.
Come si applica. Caio riporta nel quadro F, rigo F1, colonna 5, l’importo del punto 126 della CU 2026, e in colonna 6 l’importo del punto 127. Non deve fare nulla con l’F24 perche i versamenti li ha effettuati il datore di lavoro per suo conto. Chi presta assistenza fiscale liquidera la cedolare dovuta per il 2025 (21% del canone) e calcolera l’eventuale saldo o rimborso.
In pratica
- Prendi la Certificazione Unica 2026 e cerca i punti 126 e 127.
- Riporta quei valori nel rigo F1, colonne 5 e 6 del 730.
- Non devi pagare nulla con F24 per gli acconti gia trattenuti.
- Il saldo eventuale a debito sara trattenuto dalla busta paga di luglio-agosto.
Locatore senza sostituto che ha versato autonomamente
Scenario. Sempronio e un pensionato che non ha un sostituto d’imposta e affitta con cedolare secca al 10% (canone concordato). Ha versato gli acconti della cedolare 2025 autonomamente con due F24: il primo con codice tributo 1840 e il secondo con codice tributo 1841.
Come si applica. Sempronio compila il rigo F1 del 730 riportando in colonna 5 l’importo versato con codice 1840 e in colonna 6 l’importo versato con codice 1841, entrambi con anno 2025. Se il canone concordato e rimasto invariato e prevede di non rinnovare il contratto l’anno prossimo, puo compilare il rigo F6, colonna 5, barrando la casella per azzerare la prima rata di acconto per il 2026, oppure indicare in colonna 6 la minor somma che ritiene congrua. In alternativa, se ha gia presentato nel 2025 il 730/2025 senza sostituto, puo ricavare gli importi dal rigo 143 del prospetto 730-3/2025.
In pratica
- Recupera i modelli F24 con codice 1840 e 1841 versati nel 2025.
- Riporta gli importi nel rigo F1, colonne 5 e 6.
- Se non rinnoverai il contratto, valuta di azzerare o ridurre l’acconto nel rigo F6.
- Conserva le ricevute F24 per eventuali controlli.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Dove si indica l'acconto della cedolare secca nel modello 730?
Nel quadro F, rigo F1: la prima rata in colonna 5 e la seconda o unica rata in colonna 6. Vanno riportati gli importi gia versati nel 2025, senza includere eventuali maggiorazioni per rateazione o ritardi.
Quali sono i codici tributo F24 per l'acconto cedolare secca?
Codice tributo 1840 per la prima rata e codice tributo 1841 per la seconda o unica rata, entrambi con anno di riferimento 2025.
Posso chiedere di versare meno acconto cedolare secca per il 2026?
Si. Se prevedi che la cedolare dovuta per il 2026 sara inferiore, compili il rigo F6 del 730: barri la colonna 5 per azzerare la prima rata oppure indichi in colonna 6 la minor somma che ritieni congrua. Puoi fare lo stesso per la seconda rata con le colonne 5 e 6. Ricorda pero che se la stima e sbagliata potresti dover pagare interessi e sanzioni.
L'acconto cedolare secca si puo rateizzare?
Si. Il pagamento rateale e possibile: il saldo della cedolare secca, insieme alla prima rata di acconto per il 2026, puo essere frazionato in piu rate. Il numero di rate va indicato nella colonna 7 del rigo F6 e deve essere compreso tra 2 e 6 (massimo 5 per i pensionati). L’ultimo versamento deve concludersi entro il 16 dicembre. Sono dovuti interessi pari allo 0,33% mensile.
Se ho presentato il 730/2025 con sostituto, dove trovo gli acconti cedolare trattenuti?
Nella Certificazione Unica 2026 rilasciata dal tuo sostituto d’imposta: punto 126 per la prima rata e punto 127 per la seconda rata (punti 326 e 327 se la dichiarazione 2025 era congiunta per il coniuge). Questi importi vanno copiati nel rigo F1, colonne 5 e 6 del 730/2026.
La cedolare secca si cumula con l'IRPEF?
No. La cedolare secca e un’imposta sostitutiva: sostituisce l’IRPEF e le addizionali sul reddito di locazione, oltre all’imposta di registro e di bollo sul contratto. I canoni tassati con cedolare secca sono esclusi dal reddito complessivo ai fini delle aliquote IRPEF, anche se vengono considerati per calcolare alcune detrazioni e agevolazioni collegate al reddito (come l’ISEE e le detrazioni per carichi di famiglia).
Vedi anche: Cedolare secca o IRPEF sull’affitto, Cedolare secca sulle locazioni, Affitti brevi, Affitto d’azienda, Imposta di registro sull’affitto e Affitto di azienda o ramo.
Domande frequenti
Dove si indica l'acconto della cedolare secca nel modello 730?
Nel quadro F, rigo F1: la prima rata in colonna 5 e la seconda o unica rata in colonna 6. Vanno riportati gli importi gia versati nel 2025, senza includere eventuali maggiorazioni per rateazione o ritardi.
Quali sono i codici tributo F24 per l'acconto cedolare secca?
Codice tributo 1840 per la prima rata e codice tributo 1841 per la seconda o unica rata, entrambi con anno di riferimento 2025.
Posso chiedere di versare meno acconto cedolare secca per il 2026?
Si. Se prevedi che la cedolare dovuta per il 2026 sara inferiore, compili il rigo F6 del 730: barri la colonna 5 per azzerare la prima rata oppure indichi in colonna 6 la minor somma che ritieni congrua. Puoi fare lo stesso per la seconda rata con le colonne 5 e 6. Ricorda pero che se la stima e sbagliata potresti dover pagare interessi e sanzioni.
L'acconto cedolare secca si puo rateizzare?
Si. Il pagamento rateale e possibile: il saldo della cedolare secca, insieme alla prima rata di acconto per il 2026, puo essere frazionato in piu rate. Il numero di rate va indicato nella colonna 7 del rigo F6 e deve essere compreso tra 2 e 6 (massimo 5 per i pensionati). L'ultimo versamento deve concludersi entro il 16 dicembre. Sono dovuti interessi pari allo 0,33% mensile.
Se ho presentato il 730/2025 con sostituto, dove trovo gli acconti cedolare trattenuti?
Nella Certificazione Unica 2026 rilasciata dal tuo sostituto d'imposta: punto 126 per la prima rata e punto 127 per la seconda rata (punti 326 e 327 se la dichiarazione 2025 era congiunta per il coniuge). Questi importi vanno copiati nel rigo F1, colonne 5 e 6 del 730/2026.
La cedolare secca si cumula con l'IRPEF?
No. La cedolare secca e un'imposta sostitutiva: sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul reddito di locazione, oltre all'imposta di registro e di bollo sul contratto. I canoni tassati con cedolare secca sono esclusi dal reddito complessivo ai fini delle aliquote IRPEF, anche se vengono considerati per calcolare alcune detrazioni e agevolazioni collegate al reddito (come l'ISEE e le detrazioni per carichi di famiglia).