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In sintesi
- IMU sta per imposta municipale propria: si paga sul possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli.
- Dal 2020 ha assorbito la TASI: oggi c’è un’unica imposta per gli immobili.
- La paga chi ha la proprietà o un diritto reale sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie).
- Per gli immobili in leasing è l’utilizzatore a pagare, non il proprietario formale.
- Il coniuge assegnatario della casa coniugale dopo separazione o divorzio è equiparato al titolare del diritto di abitazione.
- L’abitazione principale (con residenza e dimora del proprietario) è in genere esente.
Che cos'è l'IMU e perché la paga chi possiede un immobile
L’IMU, acronimo di imposta municipale propria, è il tributo che si paga ogni anno per il semplice fatto di possedere un immobile. Non dipende dal reddito che quell’immobile produce: basta avere un diritto sul bene per essere soggetti all’imposta. È un’imposta comunale, il che significa che le regole di base vengono fissate dalla legge dello Stato, ma ogni Comune può modificare le aliquote dentro i limiti stabiliti dalla legge.
Dal 2020 l’IMU ha assorbito anche la TASI (tributo per i servizi indivisibili), quindi non esistono più due voci separate: si paga soltanto l’IMU. Gli immobili toccati dall’imposta sono tre grandi categorie: i fabbricati (case, capannoni, negozi, uffici), le aree edificabili e i terreni agricoli.
Il punto di partenza per capire ‘chi paga’ è la parola ‘possesso’: l’IMU non la paga necessariamente chi abita l’immobile, ma chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale. Ci sono però alcune eccezioni importanti, come il leasing e la casa coniugale assegnata, che vedremo tra poco.
La regola principale da tenere a mente è che l’abitazione principale — la casa in cui il proprietario e il suo nucleo familiare vivono e sono residenti — è esente dall’IMU, salvo i casi di immobili di lusso. Per tutti gli altri immobili l’imposta si deve pagare.
| Situazione | Chi paga l'IMU |
|---|---|
| Proprietario pieno | Il proprietario |
| Usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie | Il titolare del diritto reale (non il nudo proprietario) |
| Immobile in leasing | L'utilizzatore (il locatario finanziario) |
| Casa coniugale assegnata (separazione/divorzio) | Il coniuge assegnatario (equiparato a titolare del diritto di abitazione) |
| Abitazione principale (non di lusso) | Nessuno — esente per legge |
Esempio pratico
-
Esempio: Tizio possiede un appartamento a Milano che affitta a terzi (immobile diverso dall’abitazione principale) e un garage in un altro comune. Su entrambi Tizio paga l’IMU: per l’appartamento con il codice tributo 3918 (altri fabbricati) e per il garage, se è pertinenza dell’appartamento affittato, con lo stesso codice. Se invece Tizio avesse concesso l’appartamento in leasing, sarebbe il conduttore (l’utilizzatore) a versare l’imposta, non Tizio.
Documenti necessari
- Visura catastale dell’immobile (per rendita catastale e categoria)
- Delibera IMU del Comune per l’anno in corso (aliquote aggiornate)
- Modello F24 (per il versamento) o bollettino pagoPA
- Contratto di leasing (se il soggetto passivo è l’utilizzatore)
- Provvedimento di assegnazione della casa coniugale (in caso di separazione/divorzio)
Caso 1 — Tizio, proprietario di un secondo immobile affittato
Scenario. Tizio è proprietario al 100% di un appartamento a Roma che usa come abitazione principale (esente) e di un bilocale a Napoli che affitta a canone libero. Deve pagare l’IMU?
Come si applica. Sì. L’abitazione principale di Tizio a Roma è esente. Il bilocale a Napoli, invece, è un immobile diverso dall’abitazione principale: rientra nella categoria ‘altri fabbricati’ e l’IMU è dovuta nella misura stabilita dal Comune di Napoli con la propria delibera annuale. Tizio verserà con il codice tributo 3918 sul modello F24, indicando il codice catastale del Comune di Napoli.
In pratica
- Verifica l’aliquota IMU deliberata dal Comune di Napoli per l’anno in corso.
- Calcola la base imponibile dalla rendita catastale del bilocale (rivalutata del 5% e moltiplicata per il moltiplicatore della categoria).
- Versa l’acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre.
Caso 2 — Caio, coniuge assegnatario della casa familiare
Scenario. Caio e sua moglie si separano. Il giudice assegna a Caio la casa coniugale, che è di proprietà esclusiva della moglie. Chi paga l’IMU sulla casa assegnata?
Come si applica. La legge equipara il coniuge assegnatario (Caio) al titolare del diritto di abitazione. Quindi è Caio a dover pagare l’IMU sulla casa, non la moglie proprietaria. Se Caio stabilisce in quell’immobile la propria dimora abituale e residenza anagrafica, potrà beneficiare dell’esenzione per abitazione principale (ammesso che l’immobile non sia di categoria di lusso A/1, A/8 o A/9). La moglie, pur essendo proprietaria formale, non è il soggetto passivo IMU finché dura l’assegnazione.
In pratica
- Il coniuge assegnatario è il soggetto passivo IMU: deve versare lui l’imposta.
- Se nell’immobile assegnato Caio stabilisce dimora e residenza, può beneficiare dell’esenzione per abitazione principale.
- La moglie proprietaria non paga l’IMU su quella casa finché dura l’assegnazione giudiziaria.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
L'IMU si paga anche se l'immobile è vuoto e non affittato?
Sì. L’IMU è un’imposta sul possesso, non sull’utilizzo: si paga anche se l’immobile è inutilizzato, salvo specifiche esenzioni o riduzioni (ad esempio per immobili inagibili o inabitabili, dove la base imponibile si riduce del 50%).
Se sono nudo proprietario devo pagare l'IMU?
No. Quando sull’immobile esiste un usufrutto (o altro diritto reale), è il titolare del diritto reale a pagare l’IMU, non il nudo proprietario.
La TASI esiste ancora?
No. Dal 2020 la TASI è stata abolita e confluita nell’IMU. Oggi si paga solo un’imposta.
Devo pagare l'IMU sul box auto se è pertinenza della mia abitazione principale?
Se il box è pertinenza della tua abitazione principale (nei limiti di una pertinenza per categoria C/6) e la tua abitazione principale è esente, anche il box è esente.
Se possiedo l'immobile solo per una parte dell'anno, pago l'IMU per tutto l'anno?
No. L’IMU si calcola per mesi di possesso. Il mese si conta per intero se il possesso è durato almeno 15 giorni in quel mese.
Come si paga l'IMU?
Con modello F24, inserendo il codice tributo corrispondente al tipo di immobile e il codice catastale del Comune. In alternativa si può usare il bollettino postale o la piattaforma pagoPA.
Domande frequenti
L'IMU si paga anche se l'immobile è vuoto e non affittato?
Sì. L'IMU è un'imposta sul possesso, non sull'utilizzo: si paga anche se l'immobile è inutilizzato, salvo specifiche esenzioni o riduzioni (ad esempio per immobili inagibili o inabitabili, dove la base imponibile si riduce del 50%).
Se sono nudo proprietario devo pagare l'IMU?
No. Quando sull'immobile esiste un usufrutto (o altro diritto reale), è il titolare del diritto reale a pagare l'IMU, non il nudo proprietario.
La TASI esiste ancora?
No. Dal 2020 la TASI è stata abolita e confluita nell'IMU. Oggi si paga solo un'imposta.
Devo pagare l'IMU sul box auto se è pertinenza della mia abitazione principale?
Se il box è pertinenza della tua abitazione principale (nei limiti di una pertinenza per categoria C/6) e la tua abitazione principale è esente, anche il box è esente.
Se possiedo l'immobile solo per una parte dell'anno, pago l'IMU per tutto l'anno?
No. L'IMU si calcola per mesi di possesso. Il mese si conta per intero se il possesso è durato almeno 15 giorni in quel mese.
Come si paga l'IMU?
Con modello F24, inserendo il codice tributo corrispondente al tipo di immobile e il codice catastale del Comune. In alternativa si può usare il bollettino postale o la piattaforma pagoPA.
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