Immobili inagibili o distrutti da calamità: come si dichiarano

In sintesi

• Codice 1 in colonna 7: per immobili distrutti o inagibili a causa di eventi sismici o calamitosi, con certificazione del Comune che attesta la distruzione o l’inagibilità.
• Codice 3 in colonna 7: per immobili inagibili per cause diverse da calamità (ad esempio degrado strutturale), quando è stata chiesta la revisione della rendita catastale.
• Codice 9 in colonna 2 (Utilizzo): va abbinato in entrambi i casi — indica che l’immobile non rientra nelle categorie ordinarie.
• Più righi nel quadro B: se l’immobile nel corso del 2025 ha cambiato stato (ad esempio: prima utilizzato normalmente, poi dichiarato inagibile dopo una calamità), va compilato un rigo separato per ogni situazione, barrando la casella ‘Continuazione’.
• Esenzione totale dall’imposizione: l’immobile colpito da calamità ed escluso per certificazione comunale non concorre al reddito complessivo ai fini IRPEF.
• Casella ‘Continuazione’ (colonna 8): va barrata quando si usa più di un rigo per lo stesso fabbricato, per segnalare al CAF o professionista che i righi si riferiscono al medesimo immobile.

Casa inagibile: cosa cambia nella dichiarazione dei redditi

Se la tua casa è stata distrutta o dichiarata inagibile — a seguito di un terremoto, un’alluvione o un’altra calamità — la dichiarazione dei redditi 2026 (periodo d’imposta 2025) prevede una regola specifica: quell’immobile può essere escluso completamente dall’imposizione. Questo significa che non dovrai pagare IRPEF sul suo reddito catastale, a condizione di compilare correttamente il quadro B del Modello 730.

Il punto centrale è la certificazione del Comune. Senza un documento che attesti ufficialmente la distruzione o l’inagibilità, l’agevolazione non si applica. Se la certificazione c’è, nel quadro B vai a indicare il codice 1 nella colonna 7 (Casi particolari) e il codice 9 nella colonna 2 (Utilizzo). Il reddito dell’immobile viene così azzerato.

Esiste poi un secondo scenario, distinto: l’immobile è inagibile non per calamità ma per altre cause (ad esempio gravi problemi strutturali) e tu hai già presentato richiesta di revisione della rendita catastale. In questo caso il codice da usare in colonna 7 è il 3, sempre abbinato al codice 9 in colonna 2. L’agevolazione è diversa: non si ha l’esenzione automatica, ma si tiene conto della rendita ridotta una volta che il Catasto aggiorna i propri archivi.

Se nel corso del 2025 la situazione dell’immobile è cambiata — ad esempio prima dell’evento calamitoso lo usavi normalmente, poi è stato dichiarato inagibile — dovrai compilare due righi distinti nel quadro B, uno per ogni periodo, barrando la casella ‘Continuazione’ nel secondo rigo.

Immobile distrutto dal terremoto con certificazione comunale

Scenario. Caio possiede una seconda casa in un comune colpito da sisma nel 2025. Il Comune ha rilasciato la certificazione di inagibilità totale. L’immobile non è locato.

Come si applica. Caio compila il quadro B con codice 9 in colonna 2 (Utilizzo) e codice 1 in colonna 7 (Casi particolari). Il numero di giorni in colonna 3 corrisponde al periodo di inagibilità certificata. La rendita catastale viene indicata in colonna 1 ma il reddito viene escluso dall’imposizione: non si paga IRPEF su quell’immobile per il periodo coperto dalla certificazione.

Immobile inagibile per cause strutturali, revisione rendita in corso

Scenario. Sempronio ha un appartamento con gravi problemi strutturali. Non c’è stata nessuna calamità, ma l’immobile è di fatto inutilizzabile e lui ha già presentato domanda all’Agenzia delle Entrate per la revisione della rendita catastale.

Come si applica. Sempronio usa in colonna 2 il codice 9 e in colonna 7 il codice 3. Questa combinazione segnala al CAF o al professionista che la rendita potrebbe essere ridotta, ma non azzera automaticamente il reddito. Il beneficio concreto arriverà solo quando il Catasto aggiornerà la rendita. Nel frattempo, in dichiarazione va indicata la rendita attuale (o presunta, se quella definitiva non è ancora stata assegnata).

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Devo comunque indicare l'immobile inagibile nel quadro B?

Sì. Anche se l’immobile è escluso dall’imposizione, va comunque dichiarato nel quadro B con i codici corretti. Non dichiararlo sarebbe un errore formale.

Cosa succede se non ho ancora la certificazione del Comune?

Senza la certificazione ufficiale non puoi applicare il codice 1 in colonna 7. Dovrai dichiarare il reddito ordinariamente e, se la certificazione arriva in seguito, potrai presentare una dichiarazione integrativa.

L'esenzione vale per tutto l'anno o solo dal momento della calamità?

Solo dal momento in cui l’inagibilità è stata certificata. Per i mesi precedenti l’immobile va dichiarato normalmente. Per questo si usano due righi separati nel quadro B.

La seconda casa inagibile per calamità è esente anche dall'IMU?

L’IMU è un’imposta comunale separata: le regole di esenzione dipendono dal singolo Comune. Il quadro B del 730 riguarda solo l’IRPEF. Verifica con il Comune le esenzioni IMU applicabili.

Se l'immobile è inagibile ma locato, si dichiara il canone?

Se durante il periodo di inagibilità certificata il contratto era sospeso e non hai percepito canoni, non si dichiara il canone. Se hai comunque percepito canoni, vanno indicati. Consulta il CAF per la situazione specifica.

Il codice 3 (inagibile per altre cause) azzera il reddito come il codice 1?

No. Il codice 3 segnala che è in corso una revisione della rendita; il reddito non viene azzerato automaticamente, ma sarà ricalcolato quando la nuova rendita sarà definitiva.