Quando i redditi dei fabbricati non si tassano nel 730/2026

In sintesi

• Abitazione principale (categoria non di lusso): il reddito concorre al reddito complessivo ma è azzerato dalla deduzione pari alla rendita catastale della casa e delle pertinenze. L’effetto pratico è un’IRPEF pari a zero su quell’immobile.
• Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): è dovuta l’IMU; per questi immobili IRPEF e addizionali non sono dovute e il reddito non concorre al reddito complessivo (codice 2 in colonna 12).
• Immobili non locati soggetti a IMU: l’IMU sostituisce IRPEF e addizionali per le seconde case, gli immobili a disposizione e quelli in comodato non a familiari stretti. Vanno dichiarati nel quadro B ma non producono IRPEF.
• Immobili distrutti o inagibili per calamità: con certificazione comunale, il reddito viene escluso dall’imposizione per il periodo di inagibilità (codice 1 in colonna 7).
• Fabbricati rurali a uso agricolo: non vanno dichiarati nel quadro B perché il loro reddito è già compreso in quello catastale del terreno.
• Cedolare secca: i canoni tassati con questo regime sostitutivo sono esclusi dal reddito complessivo IRPEF, anche se contribuiscono alla determinazione di agevolazioni collegate al reddito (ISEE, detrazioni familiari).

I tuoi immobili producono sempre IRPEF? Non necessariamente

Possedere un immobile non significa automaticamente pagare l’IRPEF su di esso. Le istruzioni ufficiali del 730/2026 elencano numerosi casi in cui il reddito dei fabbricati è escluso dalla tassazione o è neutralizzato da deduzioni apposite. Conoscere queste regole ti aiuta a compilare correttamente il quadro B e a non pagare più del dovuto.

Il caso più diffuso è quello dell’abitazione principale: la casa in cui tu (o i tuoi familiari) dimorate abitualmente. Per le abitazioni principali non di lusso, il reddito catastale entra nel reddito complessivo, ma viene immediatamente dedotto per un importo pari alla rendita catastale stessa (più quella delle pertinenze, come box o cantina). Il risultato pratico è che non paghi IRPEF su quella casa. Se invece la tua abitazione principale rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 — le cosiddette ‘abitazioni di lusso’ — allora è l’IMU a fare da imposta sostitutiva e il reddito non concorre nemmeno al reddito complessivo.

Per tutte le altre abitazioni che non affitti — seconde case, case a disposizione, immobili in comodato a persone diverse dai tuoi familiari stretti — vale la regola generale: l’IMU sostituisce l’IRPEF. Questo significa che se hai pagato l’IMU, non devi pagare anche l’IRPEF su quei fabbricati. Ma attenzione: gli immobili vanno comunque dichiarati nel quadro B.

Ci sono poi categorie di fabbricati che non producono reddito di fabbricati e non vanno proprio dichiarati: le costruzioni rurali usate per l’agricoltura, i fabbricati rurali per l’agriturismo, gli immobili con licenza di restauro (per il periodo di validità del provvedimento), i musei e biblioteche aperti al pubblico senza ricavo, i luoghi di culto e i monasteri di clausura non locati.

Abitazione principale: deduzione che azzera l'IRPEF

Scenario. Caio abita nella sua casa di proprietà a Bologna. La rendita catastale dell’abitazione è 750 euro, quella del box pertinenziale (categoria C/6, rendita separata) è 80 euro. Caio non paga l’IMU sulla sua abitazione principale (non è di lusso).

Come si applica. Caio compila il quadro B con codice 1 in colonna 2 per l’abitazione e codice 5 per il box pertinenziale. La rendita catastale entra nel reddito complessivo (750 + 80 = 830 euro), ma il CAF applica una deduzione pari a 830 euro. L’effetto netto sull’IRPEF è zero. Caio non paga IMU sulla casa principale (solo alcune categorie di lusso la pagano) e non paga IRPEF grazie alla deduzione.

Immobile non locato con esenzione IMU totale: IRPEF dovuta

Scenario. Sempronio possiede un fabbricato rurale (non abitazione principale) che, per ragioni specifiche legate alla sua destinazione, è totalmente esente da IMU per il 2025. L’immobile non è locato.

Come si applica. Quando un immobile non locato è totalmente esente da IMU, la regola ‘IMU sostituisce IRPEF’ non si applica: l’IRPEF è dovuta. Sempronio deve indicare nel quadro B il codice 1 in colonna 12 (‘Casi particolari IMU’), segnalando che si tratta di un fabbricato esente da IMU ma assoggettato alle imposte sui redditi. Il reddito catastale (rivalutato del 5%) concorrerà all’IRPEF anche se l’immobile è sfittо.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

L'abitazione principale è sempre esente da IRPEF?

Non esattamente. Per le abitazioni principali non di lusso, il reddito catastale entra nel reddito complessivo ma viene subito dedotto per lo stesso importo: il risultato pratico è zero IRPEF. Per le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) invece è l’IMU a sostituire l’IRPEF e il reddito non concorre nemmeno al reddito complessivo.

Se non ho pagato l'IMU sulla seconda casa, devo pagare l'IRPEF?

Sì. La regola ‘IMU sostituisce IRPEF’ vale solo se l’IMU è effettivamente dovuta e pagata. Se non hai versato l’IMU (salvo che tu sia esente), rischi di dover pagare sia l’IMU arretrata che l’IRPEF sull’immobile sfittо.

I canoni della cedolare secca entrano nel reddito complessivo?

No ai fini IRPEF: sono esclusi dal reddito complessivo e tassati con aliquota sostitutiva (21% o 10% per canone concordato). Tuttavia, vengono aggiunti al reddito complessivo per calcolare detrazioni per carichi di famiglia, detrazioni per redditi di lavoro, canoni di locazione e agevolazioni come l’ISEE.

Un immobile in comodato gratuito a un figlio produce IRPEF?

No, se il figlio vi dimora abitualmente e risulta dall’iscrizione anagrafica (codice 10 in colonna 2). L’IMU è ridotta al 50% e sostituisce l’IRPEF. Se invece il figlio non vi dimora abitualmente, si usa il codice 2 e vale la regola ordinaria (IMU sostituisce IRPEF per gli immobili non locati).

Quali fabbricati non vanno dichiarati nel quadro B?

Non vanno dichiarati: costruzioni rurali a uso agricolo, fabbricati rurali per l’agriturismo, immobili con licenza di restauro (per il periodo del provvedimento e solo se non utilizzati), musei e biblioteche aperti al pubblico senza ricavo, luoghi di culto e monasteri di clausura non locati.

Se il reddito fondiario è zero, devo comunque compilare il quadro B?

Sì, nella maggior parte dei casi. Gli immobili vanno dichiarati anche quando producono IRPEF zero — ad esempio la casa principale o la seconda casa sfittа soggetta a IMU. Fanno eccezione solo i fabbricati che le istruzioni escludono espressamente dalla dichiarazione (quelli rurali, luoghi di culto, ecc.).