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Ultimo aggiornamento: 23 Maggio 2026
Fonte: Normattiva.it · Gazzetta Ufficiale

Testo dell'articoloVigente

In sintesi

Quadro: che cosa disciplina l’art. 3 D.Lgs. 347/1990

Il D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 contiene il Testo unico delle imposte ipotecaria e catastale. L’art. 3 disciplina, in particolare, la base imponibile dell’imposta proporzionale dovuta per la formalita di iscrizione e per quella di rinnovazione dell’ipoteca. La norma non riguarda invece la cancellazione, soggetta ad imposta in misura fissa, ne la base imponibile dovuta nelle volture catastali, regolata altrove nel medesimo Testo unico.

Il principio fondamentale e semplice: cio che si tassa, in proporzione, e il credito che si intende garantire con il vincolo ipotecario. Non il valore del bene immobile, non il prezzo di compravendita, non l’importo erogato in via di fatto al debitore: la legge fissa l’attenzione sull’ammontare del credito tutelato dall’ipoteca, secondo quanto risulta dal titolo e dalla nota di iscrizione presentata al conservatore.

Credito garantito e «nudo capitale»: una distinzione decisiva

L’art. 3 specifica che la base imponibile e costituita dall’ammontare del credito garantito, comprensivo non solo del capitale ma anche degli interessi e degli accessori (spese, oneri, eventuali penali contrattualmente previste). E proprio qui si gioca la differenza fra una lettura prudente e una lettura imprecisa della norma.

Chi confonde la base imponibile con il solo capitale erogato — ad esempio l’importo netto del mutuo — rischia di liquidare un’imposta inferiore al dovuto e di esporsi a rettifica. La nota di iscrizione e il titolo costitutivo devono indicare l’importo totale per cui l’ipoteca viene iscritta: e quella la cifra che assume rilievo ai fini dell’art. 3, anche se eccede l’importo materialmente erogato al debitore.

In pratica, nei contratti di mutuo bancario, l’ipoteca e quasi sempre iscritta per una somma maggiorata rispetto al capitale: tale somma include una stima forfettaria degli interessi e degli accessori che potrebbero maturare in caso di inadempimento. E proprio sul totale dichiarato in nota che si calcola l’imposta proporzionale.

Saggio di interessi e cumulo delle annualita

Un caso ricorrente nella prassi e quello del titolo che indica gli interessi non in una cifra fissa, ma solo in un saggio (ad esempio: tasso fisso al 5 per cento, tasso variabile parametrato a un indice). In questa ipotesi, l’art. 3 D.Lgs. 347/1990 richiama espressamente la regola dell’art. 17 del codice civile, in tema di estensione dell’ipoteca agli interessi.

L’art. 17 c.c. stabilisce che l’iscrizione fa collocare nello stesso grado dell’ipoteca gli interessi delle tre annualita anteriori alla data del pignoramento, oltre a quelli decorsi successivamente. Ai fini fiscali, dunque, quando il saggio sia indicato senza una somma capitale aggiuntiva, l’amministrazione cumula le annualita di interesse fino a un massimo di tre e somma tale cumulo al capitale per determinare la base imponibile.

Caso 1: Tizio accende un mutuo ipotecario di 200.000 euro

Scenario. Tizio sottoscrive presso una banca un mutuo fondiario di 200.000 euro a tasso fisso del 5 per cento, durata venticinque anni, garantito da ipoteca volontaria di primo grado sulla propria abitazione. L’atto notarile prevede l’iscrizione di un’ipoteca per la somma complessiva di 400.000 euro: capitale erogato 200.000 euro, piu un’addizionale di pari importo a copertura di interessi convenzionali, interessi di mora, spese ed eventuali oneri accessori.

Come si legge in pratica. La base imponibile dell’imposta ipotecaria proporzionale e l’importo totale per cui l’ipoteca e iscritta, dunque 400.000 euro, e non i 200.000 erogati a Tizio. L’imposta proporzionale del 2 per cento sara quindi liquidata su questo importo, secondo la tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990. Il notaio cura l’autoliquidazione nel modello unico informatico, addebitando l’imposta nel conto economico dell’operazione.

Documenti. Atto pubblico di mutuo, nota di iscrizione ipotecaria, prospetto economico del notaio, ricevuta dell’autoliquidazione tramite modello unico informatico, comunicazioni della banca su capitale e accessori garantiti.

Caso 2: Caio richiede la rinnovazione di un’ipoteca decennale

Scenario. Caio, creditore di Sempronio, ha iscritto nel 2016 un’ipoteca giudiziale a garanzia di un credito di 80.000 euro oltre interessi al saggio legale. Prossimo alla scadenza dei vent’anni dall’iscrizione, e prima del decorso del termine, deposita istanza di rinnovazione per conservare il grado della propria garanzia.

Come si legge in pratica. La rinnovazione dell’ipoteca e soggetta alla stessa disciplina della prima iscrizione ai fini della base imponibile: si applica l’art. 3 D.Lgs. 347/1990 e l’imposta proporzionale grava sull’ammontare del credito garantito risultante dal titolo. Poiche gli interessi sono indicati solo in saggio (interesse legale), si cumulano per tre annualita ai sensi dell’art. 17 c.c. e si sommano al capitale di 80.000 euro, formando la base imponibile della rinnovazione.

Documenti. Nota originaria di iscrizione, titolo costitutivo del credito (sentenza, decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo o titolo equipollente), nota di rinnovazione, calcolo del cumulo triennale degli interessi al saggio legale, ricevuta del versamento al Servizio di pubblicita immobiliare.

Caso 3: Sempronia iscrive ipoteca volontaria a garanzia di obbligazioni

Scenario. Sempronia, amministratrice di una piccola societa, presta a favore di un fornitore strategico una garanzia ipotecaria volontaria sul proprio immobile, a copertura di una linea di credito commerciale aperta fino a 150.000 euro. L’atto notarile prevede ipoteca per 300.000 euro a garanzia del credito e dei relativi accessori, compresi interessi di mora convenzionali.

Come si legge in pratica. Anche per l’ipoteca volontaria a garanzia di obbligazioni proprie o altrui vale l’art. 3 D.Lgs. 347/1990: la base imponibile dell’imposta proporzionale e l’importo totale del credito garantito risultante dalla nota di iscrizione, qui pari a 300.000 euro. L’imposta del 2 per cento e autoliquidata dal notaio. Se gli interessi di mora fossero stati indicati solo in saggio, sarebbe operato il cumulo triennale dell’art. 17 c.c.

Documenti. Atto di concessione di ipoteca volontaria, eventuale contratto di apertura di credito sottostante, nota di iscrizione, prospetto notarile dell’imposta autoliquidata, copia conforme rilasciata dall’Agenzia delle Entrate — Servizio di pubblicita immobiliare.

Caso 4: Mevio venditore beneficiario dell’ipoteca legale

Scenario. Mevio vende a Calpurnia un immobile con pagamento differito di una parte del prezzo, pari a 50.000 euro, oltre interessi del 4 per cento annuo fino al saldo. La legge riconosce a Mevio venditore l’ipoteca legale sull’immobile a garanzia del credito residuo. Il notaio iscrive l’ipoteca legale contestualmente alla vendita, salvo rinuncia del venditore.

Come si legge in pratica. L’ipoteca legale del venditore segue, ai fini fiscali, le regole dell’art. 3 D.Lgs. 347/1990. La base imponibile e il credito garantito risultante dal titolo (la quota di prezzo non pagata, ossia 50.000 euro) maggiorato del cumulo triennale degli interessi al saggio convenzionale del 4 per cento, ai sensi dell’art. 17 c.c. Su tale somma e liquidata l’imposta proporzionale, autoliquidata in atto dal notaio.

Documenti. Atto di compravendita con dilazione di prezzo, clausola sull’ipoteca legale o sulla relativa rinuncia, nota di iscrizione dell’ipoteca legale, prospetto economico notarile, ricevute di pagamento delle rate del prezzo differito.

Caso 5: Calpurnia chiede la cancellazione dopo l’estinzione del mutuo

Scenario. Calpurnia ha estinto interamente il mutuo ipotecario contratto dieci anni prima e ottiene dalla banca la quietanza liberatoria. Decide di procedere alla cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare per liberare definitivamente l’immobile dal vincolo.

Come si legge in pratica. La cancellazione dell’ipoteca non rientra nel perimetro dell’art. 3 D.Lgs. 347/1990, che disciplina solo la base imponibile delle iscrizioni e rinnovazioni. Per la cancellazione la tariffa allegata al Testo unico prevede l’imposta ipotecaria in misura fissa: non si calcola alcuna proporzione sul credito originariamente garantito. Il calcolo e dunque immediato e prescinde del tutto dall’ammontare del credito e dal valore dell’immobile.

Documenti. Quietanza liberatoria della banca, eventuale comunicazione al conservatore ai sensi della normativa sulla cancellazione semplificata dei mutui bancari, modulistica del Servizio di pubblicita immobiliare, ricevuta dell’imposta fissa, copia conforme dell’ispezione ipotecaria post-cancellazione.

Quando e come liquidare l’imposta

L’imposta ipotecaria proporzionale dovuta sulle formalita di iscrizione e rinnovazione e di norma liquidata e versata in autoliquidazione tramite il modello unico informatico, contestualmente alla presentazione della nota all’Agenzia delle Entrate — Servizio di pubblicita immobiliare competente per il territorio in cui si trova l’immobile.

Negli atti notarili (mutui, costituzioni di ipoteche volontarie, vendite con ipoteca legale) la liquidazione e curata dal notaio, che e responsabile dell’autoliquidazione e del versamento, salvo successivo rivalsa nei confronti delle parti per quanto anticipato. Nelle ipoteche giudiziali e legali iscritte fuori atto notarile (ad esempio, su istanza diretta del creditore in forza di sentenza), l’onere di liquidare e versare l’imposta grava sul soggetto richiedente la formalita.

Per le rinnovazioni, l’art. 2847 c.c. fissa in vent’anni la durata dell’efficacia dell’iscrizione: trascorso tale termine senza rinnovazione, l’ipoteca perde effetto e occorre una nuova iscrizione, con relativa nuova imposta proporzionale.

Quando chiedere una verifica

La determinazione della base imponibile puo presentare difficolta, soprattutto quando il titolo indica gli interessi solo in saggio o quando si combinano piu ipoteche su uno stesso immobile. Per impostare con precisione il calcolo e opportuno il supporto di un professionista qualificato: il canale qualificato un professionista qualificato consente di individuare uno specialista in fiscalita degli atti immobiliari.

Norme e fonti collegate

Domande frequenti

1. Su quale importo si calcola l’imposta ipotecaria proporzionale per iscrizione?
Sull’ammontare del credito garantito risultante dalla nota di iscrizione, comprensivo di interessi e accessori. Non si calcola sul valore dell’immobile ipotecato, ne sull’importo netto erogato al debitore quando questo sia inferiore alla somma per cui l’ipoteca e iscritta.

2. Se gli interessi sono indicati solo come tasso percentuale, come si determina la base?
Si applica l’art. 3 D.Lgs. 347/1990 in combinato disposto con l’art. 17 c.c.: gli interessi al saggio si cumulano per un massimo di tre annualita e si sommano al capitale. La regola riflette la misura del privilegio ipotecario riconosciuto in sede esecutiva.

3. La rinnovazione dell’ipoteca segue la stessa regola dell’iscrizione?
Si. L’art. 3 menziona espressamente iscrizioni e rinnovazioni con il medesimo criterio: base imponibile pari all’ammontare del credito garantito, con cumulo triennale degli interessi al saggio quando occorra. La cancellazione, invece, sconta imposta in misura fissa secondo la tariffa.

4. Chi versa materialmente l’imposta al Servizio di pubblicita immobiliare?
Negli atti notarili il notaio autoliquida e versa l’imposta tramite modello unico informatico, salvo rivalsa sulle parti. Nelle ipoteche legali e giudiziali iscritte fuori atto notarile l’onere grava sul soggetto che richiede la formalita, di norma il creditore.

A cura di
Andrea Marton — Autore e divulgatore giuridico
Autore e responsabile editoriale di La Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica gratuita su 54 testi e codici italiani. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
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