La legge sulle locazioni abitative (Legge 9 dicembre 1998, n. 431) disciplina i contratti di affitto di immobili a uso abitativo: le due forme principali del contratto a canone libero (durata «4+4») e a canone concordato «3+2», le modalità di stipula, rinnovo e disdetta, i contratti transitori, il rilascio dell’immobile e la procedura di sfratto, le agevolazioni fiscali e il Fondo nazionale per il sostegno all’affitto. Disciplina inoltre la nullità dei patti contrari a tutela del conduttore. Questa raccolta presenta tutti i 15 articoli con sintesi, commento e domande frequenti, a fini divulgativi.
Tipologie di contratto, stipula e disdetta
Rilascio dell’immobile e procedura di sfratto
Agevolazioni fiscali, Fondo nazionale e Osservatorio
Tutele del conduttore, disposizioni transitorie e finali
I contenuti hanno finalità divulgativa e non costituiscono consulenza legale o medica. Per il testo ufficiale e gli aggiornamenti si rinvia alla Gazzetta Ufficiale e a Normattiva.
Locazioni abitative: la disciplina dell’affitto di casa
La locazione a uso abitativo è il contratto con cui il proprietario, detto locatore, concede a un altro soggetto, il conduttore o inquilino, il godimento di un immobile destinato ad abitazione in cambio di un canone periodico. La materia è regolata sia dal Codice civile sia da una legislazione speciale che, per gli immobili abitativi, limita fortemente la libertà delle parti a tutela della stabilità abitativa dell’inquilino.
Conoscere i tipi di contratto, gli obblighi reciproci e le cause di cessazione è essenziale tanto per chi affitta quanto per chi prende in affitto, perché molte clausole apparentemente innocue possono rivelarsi nulle o produrre effetti diversi da quelli attesi.
Le principali forme contrattuali
- Contratto a canone libero: con durata minima legale e canone concordato liberamente tra le parti.
- Contratto a canone concordato: a canone calmierato sulla base di accordi territoriali, con durata e benefici propri.
- Contratto transitorio: per esigenze temporanee documentate del locatore o del conduttore.
- Contratto per studenti universitari: una forma transitoria pensata per chi studia fuori sede.
Obblighi, garanzie e cessazione
Il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato e garantirne il pacifico godimento; il conduttore deve pagare il canone, usare la cosa con diligenza e restituirla al termine. A garanzia degli obblighi è frequente il versamento di un deposito cauzionale, che va restituito a fine rapporto salvo i danni eccedenti la normale usura. La cessazione del contratto può avvenire per scadenza, per disdetta nei termini previsti, per recesso del conduttore in presenza di gravi motivi o, nei casi più critici, per sfratto, in particolare per morosità. Anche la registrazione del contratto è un adempimento centrale: la sua mancanza incide sulla validità e sui diritti delle parti.