IMU sulla casa in affitto: come funziona per chi loca

In sintesi

• Il proprietario paga sempre: l’IMU è a carico di chi possiede l’immobile, non dell’inquilino, anche se la casa è affittata.
• Canone concordato (legge 431/98, 3+2): l’imposta si riduce al 75%, cioè si paga solo i tre quarti dell’IMU ordinaria.
• Aliquota deliberata dal Comune: le aliquote per gli immobili locati possono differire da quelle per le seconde case vuote; verificare sempre la delibera del proprio Comune.
• Stessa base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente della categoria (160 per le abitazioni del gruppo A).
• Due rate annuali: acconto al 16 giugno (aliquote anno precedente) e saldo al 16 dicembre (aliquote anno in corso).
• Codice tributo F24: 3918 per gli altri fabbricati, incluse le abitazioni locate non di lusso.

Chi paga l'IMU quando la casa è in affitto

Una domanda frequente tra i proprietari di immobili che affittano è questa: se la casa è occupata dall’inquilino, l’IMU la paga lui o la pago io? La risposta è sempre la stessa: la paga il proprietario (o il titolare di un diritto reale come l’usufrutto). L’inquilino non è mai soggetto all’IMU, perché è il semplice detentore dell’immobile, non il titolare del diritto di proprietà.

Per la casa locata non esiste quindi nessuna esenzione automatica. L’IMU si calcola con le stesse regole delle altre seconde case: rendita catastale rivalutata, moltiplicatore 160 per le abitazioni, aliquota deliberata dal Comune. L’unica agevolazione strutturale prevista dalla legge è la riduzione al 75% per gli immobili affittati con contratto a canone concordato (quello disciplinato dalla legge 431/1998, detto anche ‘3+2’).

È importante distinguere due aspetti: l’IMU, che è un’imposta sul possesso dell’immobile e grava sul proprietario, e la tassazione del canone di affitto (IRPEF o cedolare secca), che riguarda il reddito che il proprietario ricava dall’affitto. Sono due imposte diverse con regole diverse; in questo articolo ci concentriamo sull’IMU.

Tizio affitta con contratto ordinario a canone libero

Scenario. Tizio possiede un appartamento (categoria A/3, rendita catastale 350 euro) che affitta con contratto ordinario 4+4. L’inquilino vive nell’immobile tutto l’anno. Il Comune applica un’aliquota dell’0,86% sulle seconde case.

Come si applica. Nonostante l’immobile sia occupato dall’inquilino, Tizio paga l’IMU per intero. Non ci sono riduzioni per i contratti ordinari. Base imponibile: 350 × 1,05 × 160 = 58.800 euro. IMU: 58.800 × 0,0086 = 505,68 euro. Tizio versa circa 252 euro di acconto a giugno e il saldo a dicembre. L’inquilino non ha nessun obbligo IMU.

Caio affitta a canone concordato e ottiene la riduzione al 75%

Scenario. Caio affitta un appartamento (categoria A/2, rendita catastale 600 euro) con contratto a canone concordato secondo la legge 431/98. Il contratto è regolarmente registrato e il canone è fissato in base all’accordo territoriale del Comune. L’aliquota comunale per questo tipo di immobile è l’1,00%.

Come si applica. Caio ha diritto alla riduzione dell’IMU al 75%. Base imponibile: 600 × 1,05 × 160 = 100.800 euro. IMU intera: 100.800 × 0,01 = 1.008 euro. IMU ridotta al 75%: 1.008 × 0,75 = 756 euro. Risparmio: 252 euro rispetto all’aliquota piena. Caio deve conservare il contratto registrato e l’accordo territoriale per documentare il diritto alla riduzione in caso di controllo da parte del Comune.

Quando rivolgersi a un professionista

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Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

L'IMU sulla casa in affitto la paga il proprietario o l'inquilino?

La paga sempre il proprietario (o il titolare del diritto reale). L’inquilino non ha nessun obbligo IMU, indipendentemente da quanto prevede il contratto tra le parti.

Cos'è il contratto a canone concordato (legge 431/98)?

È un tipo di contratto di locazione a uso abitativo con durata minima di 3 anni (rinnovabili di 2) in cui il canone non è libero ma viene fissato entro i limiti stabiliti dagli accordi tra associazioni di proprietari e inquilini a livello locale. In cambio offre agevolazioni sia sul canone (vantaggi fiscali IRPEF) sia sull’IMU (riduzione al 75%).

Come si documenta il diritto alla riduzione IMU per il canone concordato?

Conservare il contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate e, dove richiesto dal Comune, la documentazione dell’accordo territoriale. In caso di controllo il Comune può richiedere la prova del rispetto delle condizioni.

Se l'inquilino smette di pagare l'affitto, devo comunque pagare l'IMU?

Sì. L’IMU è un’imposta sul possesso dell’immobile e non dipende dall’effettivo incasso del canone. Finché l’immobile è di proprietà, l’IMU è dovuta indipendentemente dalla situazione contrattuale con l’inquilino.

Un immobile locato va in dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo solo se sono intervenute variazioni rilevanti non desumibili dalle banche dati catastali. Il semplice affitto con contratto registrato, di norma, non richiede la dichiarazione IMU separata, ma è sempre utile verificare con il Comune.

L'IMU sulla casa locata è deducibile dalle tasse sui redditi da affitto?

No. L’IMU è un’imposta a sé stante sul possesso dell’immobile e non è deducibile dal reddito fondiario ai fini IRPEF né dall’imponibile della cedolare secca. Sono due tributi separati che si calcolano in modo indipendente.

Vedi anche: IMU sulla seconda casa, IMU prima casa, IMU dopo separazione o divorzio, Seconda casa, TARI sulla seconda casa e sull’immobile non occupato e IMU sui terreni agricoli.