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Ultimo aggiornamento: 26 Maggio 2026
Fonte: Normattiva.it · Gazzetta Ufficiale

Testo dell'articoloIn aggiornamento

Cedolare secca: regime opzionale di tassazione sostitutiva applicabile dai locatori persone fisiche sui canoni di locazione di immobili residenziali, in alternativa all’IRPEF e alle imposte di registro e di bollo.

Significato giuridico

La cedolare secca e disciplinata dal d.lgs. 23/2011 art. 3, attuativo della l. 42/2009. Caratteristiche: opzione esercitabile dal locatore persona fisica per immobili abitativi (cat. A esclusa A/10) e relative pertinenze. Aliquote: 21% per locazioni a canone libero; 10% per locazioni a canone concordato (l. 431/1998 art. 2 co. 3, contratti 3+2 in comuni ad alta tensione abitativa). Vantaggi: esonero da imposta di registro (di norma 2% del canone annuo) e imposta di bollo; tassazione fissa (no scaglioni progressivi IRPEF); blocco aggiornamento ISTAT del canone in opzione cedolare. Adempimenti: opzione esercitata in sede di registrazione del contratto (per nuovi) o entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualita successiva alla prima (per rinnovi); comunicazione preventiva al conduttore di rinuncia all’aggiornamento ISTAT con raccomandata. Versamento in acconto e saldo come per IRPEF. Revoca: possibile in ogni annualita successiva alla prima.

Esempio pratico

Tizio, persona fisica, loca un appartamento a Caia per 1.000 euro/mese (12.000 euro/anno) con contratto a canone libero 4+4. Opzione cedolare secca: tassa 21% di 12.000 = 2.520 euro/anno. Senza cedolare: imposta di registro 240 euro (2% canone) + IRPEF su 12.000 (es. al 35% sarebbe 4.200 euro – detrazione abbattimento canone se previsto). Cedolare conviene per locatori con redditi sopra il primo scaglione IRPEF. Tizio comunica a Caia rinuncia all’aggiornamento ISTAT.

Differenze con istituti simili

Si distingue dall’IRPEF ordinaria sui redditi fondiari, con aliquote progressive e abbattimenti per canoni concordati. Diverge dal regime fiscale degli immobili strumentali (locazioni commerciali), che e differente. Si distingue dalla locazione breve turistica (art. 4 d.l. 50/2017), per cui esiste cedolare secca con aliquota 21% (o 26% dal 2024 per piu di un immobile). I contratti studenti universitari (l. 431/1998 art. 5 co. 2-3) hanno regime agevolato.

Riferimenti normativi

  • art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23 — cedolare secca
  • l. 9 dicembre 1998 n. 431 — locazioni residenziali
  • art. 4 d.l. 24 aprile 2017 n. 50 — locazioni brevi turistiche
  • l. 30 dicembre 2023 n. 213 (bilancio 2024) — aliquota 26% locazioni brevi multiple
Scheda in aggiornamento. Il commento professionale, i casi pratici e le FAQ per questo articolo sono in corso di redazione.
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A cura di
Andrea Marton — Autore e divulgatore giuridico
Autore e responsabile editoriale di La Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica gratuita su 54 testi e codici italiani. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
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