Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- L’art. 90 del TUIR riguarda gli immobili patrimonio: quelli che non sono né strumentali né beni-merce dell’impresa.
- I loro redditi concorrono secondo le regole dei redditi fondiari (rendita catastale) o, se locati, sul canone ridotto forfettariamente.
- Per gli immobili locati, se il canone (ridotto fino al 15% per spese di manutenzione documentate) supera la rendita, si tassa il canone.
- I costi relativi agli immobili patrimonio sono in linea generale indeducibili, a differenza degli immobili strumentali.
La norma (art. 90, comma 1, TUIR)
«I redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa, concorrono a formare il reddito nell’ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I per gli immobili situati nel territorio dello Stato […]. In caso di immobili locati, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15 per cento […] risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone […].»
| Immobile | Reddito | Costi |
|---|---|---|
| Patrimonio non locato | Rendita catastale | Indeducibili |
| Patrimonio locato | Canone ridotto fino al 15% | Indeducibili |
| Strumentale | Concorre ai costi/ricavi d’impresa | Deducibili (ammortamento) |
Tre casi pratici
Appartamento dato in locazione dalla società
Una società possiede un appartamento non strumentale e lo affitta.
Cosa fare: Tassare il canone ridotto fino al 15% per le spese di manutenzione documentate, se superiore alla rendita catastale; ricordare che i costi dell’immobile non sono deducibili.
Immobile patrimonio sfitto
La società detiene un immobile abitativo non utilizzato nell’attività e non locato.
Cosa fare: Far concorrere al reddito la rendita catastale rivalutata: anche se sfitto, l’immobile patrimonio genera reddito figurativo, senza deduzione dei costi.
Immobile di interesse storico
La società possiede un immobile vincolato di interesse storico-artistico.
Cosa fare: Applicare la riduzione del 50% del reddito medio ordinario prevista dalla norma per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico.
Spunti pratici
- La distinzione tra immobile strumentale e patrimonio determina deducibilità dei costi e regime del reddito.
- Gli immobili merce (di chi costruisce/rivende) seguono le regole dei ricavi, non l’art. 90.
- La detraibilità IVA sugli immobili segue regole proprie, distinte dall’imposizione diretta.
- Per le persone fisiche e gli immobili abitativi valgono regimi come la cedolare secca, qui non applicabili all’impresa.
Norme collegate
- Plusvalenze dell’impresa (art. 86)
- Detrazione IVA su beni dell’impresa (art. 19-bis1)
- Ammortamento dei beni strumentali (art. 102)
Fonti affidabili
- TUIR, DPR 917/1986, art. 90
- TUIR, artt. 36-43 (redditi fondiari)
- Agenzia delle Entrate, immobili d’impresa
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Domande frequenti
Cos'è un immobile patrimonio?
Un immobile dell'impresa che non è strumentale né bene-merce: i suoi redditi seguono le regole fondiarie e i costi sono indeducibili.
Come si tassa se è locato?
Sul canone ridotto fino al 15% per spese di manutenzione documentate, se superiore alla rendita catastale.
I costi sono deducibili?
No: a differenza degli immobili strumentali, i costi degli immobili patrimonio sono in linea generale indeducibili.