In sintesi
- Gli immobili patrimonio hanno regole fiscali particolari.
- Non tutti i costi sono deducibili come per immobili strumentali.
- Locazioni, IMU, manutenzioni e interessi vanno classificati.
- Le società immobiliari devono distinguere patrimonio, merce e strumentali.
- La scheda immobile è essenziale.
Prima degli esempi: che tipo di immobile è?
L’art. 90 TUIR riguarda i proventi immobiliari e gli immobili che non costituiscono beni strumentali o beni merce. Per molte società immobiliari e holding familiari è una norma centrale.
La prima verifica è classificare l’immobile: strumentale per l’attività, merce destinata alla vendita, patrimonio locato o tenuto a disposizione. Da questa qualifica dipendono ricavi, costi e deduzioni.
L’errore tipico è trattare tutti gli immobili della società allo stesso modo. Un capannone usato nell’impresa non è come un appartamento locato a terzi o una villa tenuta a disposizione dei soci.
Scheda immobile
- titolo acquisto;
- uso effettivo;
- contratto locazione;
- costi sostenuti;
- classificazione contabile/fiscale.
Caso 1: appartamento locato dalla SRL
Scenario. Una SRL patrimoniale incassa canoni da un appartamento abitativo.
Come si legge in pratica. Serve applicare la disciplina corretta e non dedurre automaticamente tutti i costi come costi d’impresa ordinari.
Documenti
- contratto locazione;
- canoni;
- spese condominiali;
- IMU;
- manutenzioni.
Caso 2: immobile usato dal socio
Scenario. La società possiede un immobile abitativo usato saltuariamente dal socio.
Come si legge in pratica. Il rischio riguarda inerenza, benefit o utilizzo personale di bene sociale. Serve regolare uso e corrispettivo.
Controlli
- delibera;
- contratto uso;
- canone;
- spese;
- utilizzatore.
Caso 3: società immobiliare con immobili merce e patrimonio
Scenario. La società costruisce per vendere ma possiede anche immobili locati.
Come si legge in pratica. La classificazione va fatta immobile per immobile, con effetti diversi su costi e ricavi.
Mappa
- inventario;
- destinazione;
- contratti;
- costi diretti;
- bilancio.
Quando chiedere una verifica
Per società immobiliari o patrimoni familiari in SRL: analisi immobiliare e fiscale.
Norme e fonti collegate
Fonti affidabili
Domande frequenti
Tutti i costi immobiliari sono deducibili?
No, dipende dalla qualifica dell’immobile.
Un immobile locato è strumentale?
Non automaticamente.
L’uso del socio va regolato?
Sì, per evitare contestazioni.
Serve scheda per ogni immobile?
Sì, è la base del controllo.