Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Ogni comproprietario dichiara solo la propria quota: la rendita catastale va suddivisa in base alla percentuale di possesso e ai giorni di possesso nell’anno.
- La colonna 4 del quadro B serve proprio a indicare la quota di possesso espressa in percentuale (100 se si possiede per intero, 50 se si è a metà).
- Il canone di locazione va indicato per intero nella colonna 6 indipendentemente dalla quota, salvo il caso in cui l’immobile sia locato solo da uno dei comproprietari per la propria parte.
- Codice di utilizzo 10: si usa quando un comproprietario ha ceduto il proprio diritto di utilizzare l’immobile a un familiare che vi dimora abitualmente.
- Soci di società semplice: chi riceve reddito di fabbricato da una società semplice indica il reddito attribuito dalla società, non la rendita catastale, con i codici 16 o 17.
Come funziona la dichiarazione per gli immobili in comproprietà
Quando un immobile appartiene a più persone – ad esempio due fratelli che hanno ereditato una casa, o una coppia che ha acquistato insieme – ciascun comproprietario deve dichiarare solo la parte di reddito che gli spetta in proporzione alla propria quota.
Nel modello 730, questa informazione va inserita nel quadro B dedicato ai redditi dei fabbricati. Per ogni immobile va compilato un rigo separato (da B1 a B5), indicando la rendita catastale nella colonna 1, il tipo di utilizzo nella colonna 2, il numero di giorni di possesso nella colonna 3 e, fondamentale, la percentuale di possesso nella colonna 4.
Chi presta l’assistenza fiscale – il CAF o il sostituto d’imposta – calcolerà poi in automatico la quota di reddito effettivamente attribuibile a quel comproprietario, tenendo conto sia della percentuale di possesso sia dei mesi in cui l’immobile è stato posseduto. Questo vale per qualsiasi tipo di utilizzo: immobile tenuto a disposizione, locato, usato come abitazione principale o dato in comodato.
Attenzione a un dettaglio che genera spesso confusione: il canone di locazione (colonna 6) va normalmente indicato per l’intero importo annuo risultante dal contratto, indipendentemente dalla quota di possesso. La quota proporzionale viene calcolata a valle dal prestatore di assistenza. Solo se l’immobile è locato da uno o più comproprietari per la propria quota – cioè quando non tutti i proprietari sono d’accordo a locare – si usa il codice 5 in colonna 7 e si indica solo la propria quota annua di canone.
| Colonna | Cosa indicare |
|---|---|
| Col. 1 – Rendita catastale | Rendita catastale dell'immobile (rivalutazione del 5% calcolata dal CAF) |
| Col. 3 – Periodo di possesso | Numero di giorni di possesso nell'anno (365 per tutto l'anno) |
| Col. 4 – Percentuale di possesso | Quota espressa in percentuale (es. 50 per metà, 100 per intero) |
| Col. 6 – Canone di locazione | Canone annuo per intero (salvo codice 5 in colonna 7) |
| Col. 7 cod. 5 – Casi particolari | Da usare se l'immobile è locato solo da alcuni comproprietari per la propria quota |
Esempio pratico
-
Tizio e Caio possiedono in comproprietà paritaria (50% ciascuno) un appartamento tenuto a disposizione. La rendita catastale dell’immobile è 1.200 euro. Tizio compila il quadro B indicando: rendita catastale 1.200, utilizzo codice 2, 365 giorni, percentuale 50. Chi presta assistenza fiscale calcolerà che la quota di reddito imputabile a Tizio è pari al 50% della rendita rivalutata del 5%, ovvero 630 euro. Caio compilerà allo stesso modo il proprio 730, indicando anch’egli percentuale 50. Se invece l’appartamento fosse locato e il canone annuo fosse 10.000 euro, entrambi indicherebbero 10.000 in colonna 6: il prestatore di assistenza provvederà a calcolare la quota spettante a ciascuno.
Documenti necessari
- Visura catastale dell’immobile (per verificare rendita e dati identificativi)
- Atto notarile di acquisto o di successione (per percentuali di possesso)
- Contratto di locazione registrato (se l’immobile è affittato)
- Certificazione Unica 2026 del sostituto (se si riceve reddito da società semplice)
- Dichiarazione ICI/IMU presentata in anni precedenti (anno di presentazione da indicare in col. 9 della sezione II)
Due fratelli con immobile ereditato a quote uguali
Scenario. Tizio e Sempronio hanno ereditato la casa dei genitori al 50% ciascuno. L’immobile non è locato ed è tenuto a disposizione. Nessuno dei due vi dimora abitualmente.
Come si applica. Entrambi devono compilare il quadro B del proprio 730 indicando il codice utilizzo 2 (immobile a disposizione), 365 giorni, percentuale di possesso 50. L’IMU sostituisce l’IRPEF per i fabbricati non locati: il reddito va comunque indicato nel quadro B ma non genera imposta IRPEF aggiuntiva. Se l’immobile si trovasse nello stesso comune dell’abitazione principale di uno dei due fratelli, quel fratello dovrebbe indicare il codice 3 nella colonna 12 ‘Casi particolari IMU’ e il reddito concorrerebbe alla base imponibile IRPEF nella misura del 50 per cento.
In pratica
- Entrambi i fratelli compilano il quadro B ciascuno nel proprio 730 con percentuale 50.
- La rendita catastale va indicata per intero (senza dividerla a metà): ci pensa il CAF a calcolare la quota.
- Se l’immobile fosse nel comune dell’abitazione principale di uno dei fratelli, quel fratello indica codice 3 in colonna 12 e paga IRPEF sul 50% del reddito.
Coppia in comproprietà con locazione parziale
Scenario. Caio e Sempronio possiedono insieme un appartamento al 50% ciascuno. Caio vuole affittare la propria quota al terzo Tizio, mentre Sempronio preferisce lasciare la sua parte a disposizione.
Come si applica. In questo caso la locazione riguarda solo la quota di Caio. Caio indica nel quadro B il codice utilizzo 3 (locazione in regime di libero mercato), la propria percentuale di possesso 50 e, in colonna 7, il codice 5 (immobile posseduto in comproprietà locato solo da alcuni comproprietari). In colonna 6 indica la sola quota annua del canone spettantegli. Sempronio compila invece il suo quadro B con codice utilizzo 2 (a disposizione) e percentuale 50.
In pratica
- Il codice 5 in colonna 7 segnala che la locazione riguarda solo la quota di quel comproprietario.
- Con il codice 5 si indica in colonna 6 solo la propria quota annua del canone, non l’intero importo.
- L’altro comproprietario compila separatamente il suo 730 come se l’immobile fosse a disposizione.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Devo compilare il quadro B anche se la mia quota è molto piccola?
Sì, in linea di principio ogni proprietario deve dichiarare la propria quota. Per i locali condominiali (portineria, autorimessa collettiva ecc.) è prevista un’eccezione: il singolo condomino non li dichiara se la quota di reddito spettante è inferiore o uguale a 25,82 euro. Per gli immobili normali non esiste questa soglia minima.
Come si calcola la quota di reddito se ho posseduto l'immobile solo per parte dell'anno?
Si indicano nella colonna 3 i soli giorni di effettivo possesso. Se nel corso dell’anno è cambiata la situazione – ad esempio l’immobile era a disposizione per sei mesi e poi locato – si compilano più righi per lo stesso fabbricato barrando la casella ‘Continuazione’ in colonna 8.
Ho acquistato un immobile al 30%, posso applicare la deduzione per abitazione principale?
La deduzione per abitazione principale spetta in proporzione alla quota di possesso e ai giorni in cui l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. Se il contribuente possiede due immobili, la deduzione spetta solo per quello in cui lui stesso dimora abitualmente, non per l’eventuale immobile utilizzato da un familiare.
Se l'immobile in comproprietà è locato, chi indica il canone e per quale importo?
In generale, il canone annuo del contratto va indicato per intero in colonna 6, indipendentemente dalla percentuale di possesso. Solo quando la locazione riguarda la sola quota di uno dei comproprietari si usa il codice 5 in colonna 7 e si indica la propria quota del canone.
Cosa succede se un comproprietario usa l'immobile come abitazione principale e l'altro no?
Si usa il codice 10 in colonna 2 per il comproprietario che ha ceduto l’uso all’altro comproprietario che vi dimora abitualmente. Questo codice vale anche quando si cede l’uso a un familiare che vi dimora abitualmente con iscrizione anagrafica. In questo modo l’immobile non genera un doppio carico fiscale.
Domande frequenti
Devo compilare il quadro B anche se la mia quota è molto piccola?
Sì, in linea di principio ogni proprietario deve dichiarare la propria quota. Per i locali condominiali (portineria, autorimessa collettiva ecc.) è prevista un'eccezione: il singolo condomino non li dichiara se la quota di reddito spettante è inferiore o uguale a 25,82 euro. Per gli immobili normali non esiste questa soglia minima.
Come si calcola la quota di reddito se ho posseduto l'immobile solo per parte dell'anno?
Si indicano nella colonna 3 i soli giorni di effettivo possesso. Se nel corso dell'anno è cambiata la situazione - ad esempio l'immobile era a disposizione per sei mesi e poi locato - si compilano più righi per lo stesso fabbricato barrando la casella 'Continuazione' in colonna 8.
Ho acquistato un immobile al 30%, posso applicare la deduzione per abitazione principale?
La deduzione per abitazione principale spetta in proporzione alla quota di possesso e ai giorni in cui l'immobile è stato adibito ad abitazione principale. Se il contribuente possiede due immobili, la deduzione spetta solo per quello in cui lui stesso dimora abitualmente, non per l'eventuale immobile utilizzato da un familiare.
Se l'immobile in comproprietà è locato, chi indica il canone e per quale importo?
In generale, il canone annuo del contratto va indicato per intero in colonna 6, indipendentemente dalla percentuale di possesso. Solo quando la locazione riguarda la sola quota di uno dei comproprietari si usa il codice 5 in colonna 7 e si indica la propria quota del canone.
Cosa succede se un comproprietario usa l'immobile come abitazione principale e l'altro no?
Si usa il codice 10 in colonna 2 per il comproprietario che ha ceduto l'uso all'altro comproprietario che vi dimora abitualmente. Questo codice vale anche quando si cede l'uso a un familiare che vi dimora abitualmente con iscrizione anagrafica. In questo modo l'immobile non genera un doppio carico fiscale.
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