Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Dal 2024 (L. 213/2023) la vendita di un immobile che ha beneficiato del Superbonus entro 10 anni dalla fine dei lavori genera una plusvalenza tassabile.
- Il costo di acquisto riconosciuto nel calcolo varia in base al tempo trascorso dalla fine dei lavori e alle modalità di fruizione dell’agevolazione.
- Chi ha fruito del Superbonus tramite sconto in fattura o cessione del credito subisce limitazioni nel riconoscimento delle spese a incremento del costo.
- Sono escluse dalla nuova tassazione le unità adibite ad abitazione principale e gli immobili acquisiti per successione.
- Anche per questa plusvalenza è ammessa l’opzione per l’imposta sostitutiva (riferimento storico 26%); verificare l’aliquota vigente.
- La disciplina si sovrappone, per gli immobili venduti entro 5 anni dall’acquisto, alla regola generale dell’art. 67 c.1 lett. b TUIR.
La nuova plusvalenza introdotta dalla legge di bilancio 2024
La legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza tassabile specificamente pensata per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Se un’unità immobiliare viene venduta entro dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati, il guadagno realizzato entra nel reddito diverso del cedente e va tassato.
La ratio della norma è evitare che il vantaggio fiscale concesso dallo Stato attraverso il Superbonus si trasformi in un ulteriore guadagno non tassato in occasione della rivendita a prezzi rivalutati. Il legislatore ha quindi deciso di recuperare parte del beneficio nell’ipotesi in cui l’immobile cambi proprietario in tempi relativamente brevi rispetto alla fine dei lavori.
La disciplina presenta alcune complessità, in particolare nelle regole sul calcolo del costo riconosciuto: le spese sostenute con il Superbonus non sono sempre deducibili allo stesso modo, e la modalità di fruizione dell’agevolazione (detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito) incide su quanto il cedente può portare in deduzione. Di seguito una guida pratica ai punti principali.
| Condizione | Effetto |
|---|---|
| Vendita entro 10 anni dalla fine dei lavori Superbonus | Plusvalenza tassabile come reddito diverso |
| Vendita oltre 10 anni dalla fine dei lavori | Nessuna plusvalenza Superbonus; si applicano solo le regole ordinarie |
| Immobile adibito ad abitazione principale del cedente o familiari | Escluso dalla nuova tassazione Superbonus |
| Immobile acquisito per successione | Escluso dalla nuova tassazione Superbonus |
| Fruizione tramite sconto in fattura o cessione del credito | Le spese agevolate possono non essere riconosciute come costo, in tutto o in parte, secondo le regole vigenti |
| Opzione per imposta sostitutiva | Ammessa; riferimento storico 26%, verificare aliquota vigente |
Esempio pratico
- Caio ha acquistato un appartamento nel 2018 e nel 2022 ha eseguito lavori di efficientamento energetico agevolati al 110% con Superbonus, fruendo dello sconto in fattura. I lavori si concludono nel 2023. Nel 2026, dopo tre anni dalla fine dei lavori ma entro il decennio, Caio vende l’immobile ricavando una somma superiore al costo storico. Per determinare la plusvalenza, Caio non potrà includere nel costo le spese pagate con lo sconto in fattura nella misura in cui la normativa vigente non le riconosce come incremento del costo. Il risultato è una plusvalenza imponibile potenzialmente più alta rispetto a quanto avrebbe avuto senza quella limitazione. Caio valuta con il commercialista se optare per l’imposta sostitutiva, tenendo conto della propria situazione reddituale complessiva e dell’aliquota vigente al momento dell’atto.
Documenti necessari
- L. 213/2023 (legge di bilancio 2024): norma istitutiva della plusvalenza sugli immobili Superbonus.
- Art. 67, comma 1, lett. b TUIR: regola generale sulla plusvalenza da rivendita infraquinquennale, applicabile in coordinamento.
- Art. 68 TUIR: criteri di determinazione del costo ai fini del calcolo della plusvalenza.
- Circolare Agenzia delle Entrate sulle modalità applicative della nuova disciplina (verificare i documenti di prassi più recenti).
- Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate sulle modalità di opzione per l’imposta sostitutiva tramite notaio.
Caso 1 — Superbonus con detrazione diretta in dichiarazione
Scenario. Tizio ha fruito del Superbonus portando in detrazione le spese nella propria dichiarazione dei redditi (non ha ceduto il credito né ottenuto lo sconto in fattura). Vuole ora vendere l’immobile entro dieci anni dalla fine dei lavori.
Come si applica. Chi ha fruito del Superbonus attraverso la detrazione diretta in dichiarazione si trova in una posizione diversa rispetto a chi ha usato lo sconto in fattura o la cessione del credito. Le regole sul riconoscimento del costo tengono conto delle modalità di fruizione e del tempo trascorso dalla fine dei lavori. Tizio dovrà verificare con il proprio commercialista quanta parte delle spese sostenute per i lavori è riconosciuta come costo deducibile ai fini del calcolo della plusvalenza, secondo la disciplina vigente al momento della vendita.
In pratica
- Conservare tutta la documentazione relativa al Superbonus: pratiche edilizie, fatture, SAL, comunicazioni all’ENEA.
- Richiedere al professionista che ha seguito i lavori una dichiarazione riepilogativa delle spese agevolate e delle modalità di fruizione.
- Consultare un commercialista prima di fissare il rogito per simulare la plusvalenza e scegliere il regime fiscale più conveniente.
Caso 2 — Superbonus con sconto in fattura, vendita a 4 anni dalla fine lavori
Scenario. Caio ha ristrutturato il proprio immobile nel 2022-2023 con il Superbonus al 110%, ottenendo lo sconto in fattura dall’impresa esecutrice. Non ha mai utilizzato l’immobile come abitazione principale. Nel 2027, quattro anni dopo la fine dei lavori, decide di vendere.
Come si applica. Questa è la situazione in cui la nuova disciplina impatta maggiormente. Avendo fruito dello sconto in fattura, le spese agevolate non sono riconosciute in tutto o in parte come incremento del costo, secondo le regole stabilite dalla L. 213/2023 e dalla relativa prassi. Ne consegue che la plusvalenza imponibile sarà più elevata rispetto a un caso ordinario. Poiché l’immobile non è l’abitazione principale di Caio e non è stato acquisito per successione, non si applica alcuna esclusione. Caio dovrà scegliere tra IRPEF ordinaria e imposta sostitutiva, verificando l’aliquota vigente.
In pratica
- Con lo sconto in fattura il beneficio è stato percepito immediatamente: la norma prevede che questo si rifletta nel calcolo del costo ai fini della plusvalenza.
- Valutare attentamente la convenienza della vendita entro i 10 anni: attendere il decorso del termine elimina la tassazione aggiuntiva.
- L’esenzione per abitazione principale vale anche per questa plusvalenza: chi ha adibito l’immobile a propria residenza principale per la maggior parte del periodo è escluso.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Da quando si computa il termine dei 10 anni?
Il termine decorre dalla data di conclusione dei lavori agevolati con il Superbonus, non dalla data di acquisto dell’immobile. La vendita deve avvenire entro i 10 anni successivi alla fine dei lavori per rientrare nella nuova disciplina.
La nuova regola sostituisce o si aggiunge a quella dei 5 anni?
Le due discipline si sovrappongono. Se l’immobile viene venduto sia entro i 5 anni dall’acquisto sia entro i 10 anni dalla fine dei lavori Superbonus, si applicano entrambe le norme. Nei casi concreti occorre verificare quale disciplina prevalga o come si coordinino; il consiglio è consultare un commercialista.
Chi abita nell'immobile come prima casa è escluso dalla tassazione?
Sì. Sono escluse dalla nuova plusvalenza Superbonus le unità immobiliari adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. L’esclusione segue la stessa logica della norma generale sui cinque anni.
Chi ha ricevuto l'immobile in eredità deve preoccuparsi di questa norma?
No. Gli immobili acquisiti per successione sono espressamente esclusi dalla nuova disciplina, esattamente come avviene per la plusvalenza quinquennale ordinaria.
Qual è la differenza tra sconto in fattura e detrazione diretta ai fini del calcolo?
Con la detrazione diretta il contribuente porta in detrazione le spese nella propria dichiarazione nel corso degli anni. Con lo sconto in fattura o la cessione del credito il vantaggio è immediato e il contribuente non ha sostenuto esborsi effettivi. La normativa tiene conto di questa differenza nel determinare quanto del costo delle spese agevolate è riconosciuto a incremento del costo dell’immobile. Verificare le regole vigenti con un professionista.
Anche per questa plusvalenza è possibile scegliere l'imposta sostitutiva?
Sì. L’opzione per l’imposta sostitutiva, da esercitare tramite il notaio nell’atto di vendita, è ammessa anche per la plusvalenza Superbonus. Il riferimento storico per l’aliquota è 26%; verificare l’aliquota vigente al momento del rogito.
Se i lavori Superbonus risalgono a più di 10 anni prima, la vendita è libera da questa tassazione?
Sì. Decorso il termine decennale dalla conclusione dei lavori agevolati, la nuova disciplina non si applica. Restano applicabili le regole ordinarie se l’immobile viene venduto entro i 5 anni dall’acquisto originario.
Domande frequenti