Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Aliquota: 19% sui canoni di leasing e relativi oneri accessori pagati nel 2025
- Contratti ammessi: contratti di locazione finanziaria stipulati dal 1° gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020
- Limite di reddito per accedere: reddito complessivo non superiore a 55.000 euro alla data di stipula del contratto
- Massimale canoni annui: 8.000 euro se under 35 anni alla data di stipula; 4.000 euro se 35 anni o più
- Massimale prezzo di riscatto: 20.000 euro se under 35; 10.000 euro se 35 anni o più
- Condizione: non essere titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa alla data della stipula
Come funziona la detrazione per chi compra casa in leasing
Il leasing immobiliare è un modo alternativo al mutuo per acquistare la propria abitazione: anziché prendere un finanziamento dalla banca, si stipula un contratto con una società finanziaria che acquista l’immobile e te lo ‘affitta’ a rate. Al termine del contratto puoi acquistare la proprietà pagando un prezzo di riscatto concordato.
Per incentivare questa formula, la legge riconosce una detrazione del 19% sui canoni pagati ogni anno, con massimali diversi a seconda dell’età che avevi quando hai firmato il contratto. L’agevolazione riguarda i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020: se il tuo contratto è in quella finestra temporale, puoi continuare a fruire della detrazione finché paghi i canoni.
Attenzione: la detrazione si applica alle stesse condizioni previste per gli interessi sui mutui ipotecari per l’abitazione principale. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e alla data della stipula non devi essere titolare di diritti di proprietà su altri immobili residenziali. Il reddito complessivo alla data di stipula non deve aver superato 55.000 euro.
| Voce | Under 35 anni | 35 anni o più |
|---|---|---|
| Aliquota detrazione | 19% | 19% |
| Massimale canoni annui detraibili | 8.000 euro | 4.000 euro |
| Massimale prezzo di riscatto detraibile | 20.000 euro | 10.000 euro |
| Limite reddito alla stipula | 55.000 euro | 55.000 euro |
Esempio pratico
-
Esempio: Tizio ha firmato un contratto di leasing immobiliare nel 2018, quando aveva 32 anni e un reddito di 42.000 euro. Nel 2025 paga canoni per 7.500 euro. Essendo sotto i 35 anni alla stipula, il massimale è 8.000 euro: può detrarre l’intera somma di 7.500 euro. Detrazione: 7.500 × 19% = 1.425 euro di imposta in meno. Se nello stesso anno esercita il riscatto pagando 18.000 euro, può detrarre anche quella cifra (sotto il tetto di 20.000), ottenendo un ulteriore risparmio di 18.000 × 19% = 3.420 euro.
Documenti necessari
- Contratto di locazione finanziaria (leasing immobiliare) con data di stipula
- Piano di ammortamento o prospetto canoni che attesti gli importi pagati nel 2025
- Ricevute o estratto conto che documenti il pagamento effettivo dei canoni
- Eventuale atto di riscatto con indicazione del prezzo pagato
- Dichiarazione o autocertificazione di non titolarità di diritti proprietari su altri immobili residenziali alla data di stipula
Under 35 con leasing ancora in corso
Scenario. Caio ha stipulato un contratto di leasing per la sua prima casa nel marzo 2019, quando aveva 29 anni. Il suo reddito all’epoca era 38.000 euro. Nel 2025 paga canoni annui per 7.200 euro. Non è proprietario di altri immobili residenziali.
Come si applica. Il contratto rientra nella finestra ammessa (2016-2020). Caio aveva meno di 35 anni alla stipula: il massimale è 8.000 euro. La spesa di 7.200 euro è sotto il tetto, quindi è interamente detraibile. Detrazione: 7.200 × 19% = 1.368 euro.
In pratica
- Indica la data di stipula del contratto nella colonna 1 del rigo E14 del modello 730
- Inserisci nella colonna 3 i canoni pagati nel 2025, nel limite di 8.000 euro
- Conserva il piano di ammortamento e le ricevute di pagamento
Over 35 con riscatto esercitato nello stesso anno
Scenario. Sempronia ha stipulato il leasing nel 2018 a 38 anni. Nel 2025 paga gli ultimi canoni (3.000 euro) e acquista la proprietà dell’immobile esercitando il riscatto per 8.500 euro.
Come si applica. Sempronia aveva 35 anni o più alla stipula: il massimale dei canoni è 4.000 euro (i 3.000 pagati rientrano per intero), quello del prezzo di riscatto è 10.000 euro (8.500 euro rientrano per intero). Può detrarre sia i canoni sia il riscatto: (3.000 + 8.500) × 19% = 2.185 euro di risparmio fiscale complessivo.
In pratica
- Compila sia la colonna 3 (canoni) sia la colonna 4 (prezzo di riscatto) del rigo E14
- I due massimali — canoni e riscatto — si applicano separatamente, non si sommano tra loro
- Ricorda che la condizione di ‘non proprietario di altri immobili’ si valuta alla data di stipula originaria, non al 2025
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
- Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate
- Art. 15 TUIR (detrazioni per oneri) su Legge in Chiaro
Domande frequenti
Quand'è stato stipulato il contratto conta davvero?
Sì, è determinante. La detrazione riguarda solo i contratti di locazione finanziaria stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Un contratto precedente o successivo non dà diritto a questa agevolazione.
Cosa si intende per 'reddito complessivo alla data di stipula'?
È il reddito complessivo che hai dichiarato nell’anno in cui hai firmato il contratto. Non si considera il reddito attuale, ma quello del momento della stipula.
Posso detrarre i canoni se l'immobile non è ancora la mia abitazione principale?
La detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna da parte della società di leasing. Le stesse condizioni valgono per la detrazione degli interessi sui mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa.
I massimali di canoni e riscatto si sommano?
No. I due tetti si applicano in modo separato: fino a 8.000 euro (o 4.000) di canoni e fino a 20.000 euro (o 10.000) di prezzo di riscatto. Si possono detrarre entrambi nello stesso anno se l’esercizio del riscatto avviene nel 2025.
Cosa succede se il reddito attuale supera i 120.000 euro?
La detrazione del 19% si riduce progressivamente per i redditi superiori a 120.000 euro e si azzera a 240.000 euro. Questa regola generale si applica anche alla detrazione per i canoni di leasing.
Devo presentare documenti particolari al CAF?
Devi conservare il contratto di leasing, il piano di ammortamento e le ricevute di pagamento. In caso di controllo, questi documenti dimostrano l’importo effettivamente pagato e la data di stipula del contratto.
Domande frequenti
Quand'è stato stipulato il contratto conta davvero?
Sì, è determinante. La detrazione riguarda solo i contratti di locazione finanziaria stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Un contratto precedente o successivo non dà diritto a questa agevolazione.
Cosa si intende per 'reddito complessivo alla data di stipula'?
È il reddito complessivo che hai dichiarato nell'anno in cui hai firmato il contratto. Non si considera il reddito attuale, ma quello del momento della stipula.
Posso detrarre i canoni se l'immobile non è ancora la mia abitazione principale?
La detrazione spetta a condizione che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna da parte della società di leasing. Le stesse condizioni valgono per la detrazione degli interessi sui mutui ipotecari per l'acquisto della prima casa.
I massimali di canoni e riscatto si sommano?
No. I due tetti si applicano in modo separato: fino a 8.000 euro (o 4.000) di canoni e fino a 20.000 euro (o 10.000) di prezzo di riscatto. Si possono detrarre entrambi nello stesso anno se l'esercizio del riscatto avviene nel 2025.
Cosa succede se il reddito attuale supera i 120.000 euro?
La detrazione del 19% si riduce progressivamente per i redditi superiori a 120.000 euro e si azzera a 240.000 euro. Questa regola generale si applica anche alla detrazione per i canoni di leasing.
Devo presentare documenti particolari al CAF?
Devi conservare il contratto di leasing, il piano di ammortamento e le ricevute di pagamento. In caso di controllo, questi documenti dimostrano l'importo effettivamente pagato e la data di stipula del contratto.
Vedi anche