Testo dell'articoloVigente
Art. 5 Ipot. Cat. – Trascrizione del certificato di successione
D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 – testo aggiornato
1. Nel caso di successione ereditaria comprendente beni immobili o diritti reali immobiliari, a chiunque devoluti e qualunque ne sia il valore, l’ufficio del registro redige il certificato di successione, in conformità alle risultanze della dichiarazione della successione o dell’accertamento d’ufficio, e ne richiede la trascrizione, compilando in duplice esemplare la nota a spese dei soggetti obbligati al pagamento dell’imposta di successione.
2. La trascrizione del certificato è richiesta ai soli effetti stabiliti dal presente testo unico e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione.
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In sintesi
Indice dei contenuti
L'art. 5 disciplina la trascrizione del certificato di successione, formalità tipica della pubblicità immobiliare connessa all'imposta ipotecaria sui beni caduti in successione. Il certificato è atto dell'amministrazione finanziaria che riepiloga, in modo opponibile al conservatore dei registri immobiliari, gli immobili e i diritti reali compresi nell'asse ereditario, traendoli dalla dichiarazione di successione (modello SuccessioniWeb) ovvero, in mancanza, dall'accertamento d'ufficio.
Funzione del certificato e duplice natura della trascrizione
Il professionista deve fissare un punto fondamentale: esistono due trascrizioni distinte. La prima è quella di cui all'art. 5, attivata d'ufficio dall'Agenzia delle Entrate, ha funzione meramente fiscale e serve a documentare l'avvenuta dichiarazione di successione e il pagamento delle imposte ipo-catastali. La seconda è la trascrizione dell'acquisto mortis causa ex art. 2648 c.c., a cura degli eredi o legatari, finalizzata alla continuità delle trascrizioni a norma dell'art. 2650 c.c. (la cosiddetta «accettazione tacita di eredità» con il successivo atto di disposizione). Il comma 2 chiarisce inequivocabilmente che la prima non sostituisce mai la seconda.
Soggetti obbligati e ripartizione dei costi
L'obbligo economico delle spese di trascrizione del certificato grava sui soggetti obbligati al pagamento dell'imposta di successione: eredi (solidalmente ex art. 36 D.Lgs. 346/1990), legatari (limitatamente al valore del legato), donatari di donazioni in vita rilevanti ai fini del coacervo. Operativamente, però, le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) - ovvero in misura fissa per la prima casa eredi - sono versate in autoliquidazione contestuale alla presentazione del modello SuccessioniWeb tramite F24 telematico, e la trascrizione del certificato avviene automaticamente come step successivo del procedimento.
Il certificato d'ufficio in caso di omessa dichiarazione
Quando il contribuente non presenta la dichiarazione nei dodici mesi dall'apertura della successione (art. 31 TUS), l'ufficio può procedere ad accertamento d'ufficio ricostruendo l'asse ereditario sulla base dei dati anagrafici e catastali e redigere comunque il certificato. È lo scenario in cui scatta la sanzione per omessa dichiarazione (120%-240% dell'imposta dovuta) e si rende sempre dovuta l'imposta ipotecaria proporzionale, salvo gli importi minimi.
Continuità delle trascrizioni: cautela per il professionista
Il monito operativo è classico: gli eredi che, dopo aver presentato la dichiarazione di successione, intendano vendere l'immobile devono procedere alla trascrizione ex art. 2648 c.c. (di norma con accettazione tacita risultante dall'atto di vendita stesso o con dichiarazione di accettazione separata). Senza quella trascrizione, la catena ex art. 2650 c.c. resta interrotta e la vendita, pur valida, non è opponibile a terzi. È un errore frequente nelle pratiche post-successione, soprattutto quando la trascrizione del certificato art. 5 induce il cliente a ritenere già perfezionata ogni formalità.
Tempistica e raccordo con l'art. 6
Il termine per richiedere la trascrizione del certificato è di sessanta giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione (rinvio all'art. 6, c. 3). La decorrenza è quella della trasmissione telematica del modello, non quella dell'apertura della successione. Il mancato rispetto del termine non genera sanzioni a carico degli eredi (l'iniziativa è dell'ufficio) ma incide sulla regolarità interna del procedimento.
Casi pratici
Caso 1: Tizio eredita appartamento a Milano
Tizio presenta la dichiarazione di successione il 10 marzo per l'appartamento ereditato dal padre. L'ufficio del registro redige il certificato di successione e lo trasmette telematicamente all'Agenzia del Territorio entro il 9 aprile. La voltura catastale avviene automaticamente: Tizio risulta intestatario senza dover presentare ulteriori istanze.
Caso 2: Caio e i terreni agricoli con accertamento d'ufficio
Caio omette di dichiarare due terreni agricoli nella successione materna. L'ufficio del registro, riscontrata l'omissione, procede con accertamento d'ufficio e redige il certificato conforme all'accertamento. La trascrizione presso l'Agenzia del Territorio avviene comunque, ma Caio riceve avviso di liquidazione con sanzioni per la dichiarazione infedele.
Caso 3: Sempronio e il diritto di usufrutto sulla villa
Sempronio eredita la nuda proprieta' di una villa, mentre la madre superstite conserva l'usufrutto. La dichiarazione di successione, presentata il 5 giugno, indica entrambi i diritti reali. L'ufficio redige il certificato distinguendo nuda proprieta' e usufrutto, e trasmette il tutto telematicamente: la voltura catastale registra correttamente la doppia titolarita'.
Caso 4: Commento applicativo
L'art. 5 introduce un meccanismo di semplificazione cruciale: il certificato di successione redatto dall'ufficio del registro innesca trascrizione e voltura catastale senza ulteriori adempimenti per l'erede. Il termine di 30 giorni vincola l'amministrazione, ma in caso di accertamento d'ufficio l'erede perde il controllo sui contenuti del certificato, con possibili contestazioni sulla quota e sui beni inclusi.
Domande frequenti
Chi richiede la trascrizione del certificato di successione?
L'ufficio del registro (oggi Agenzia delle Entrate territoriale) d'ufficio, sulla base della dichiarazione di successione presentata dagli eredi tramite modello SuccessioniWeb. Le spese di trascrizione sono però a carico dei soggetti obbligati al pagamento dell'imposta di successione, cioè eredi e legatari.
La trascrizione del certificato basta per vendere l'immobile ereditato?
No. La trascrizione art. 5 ha valore meramente fiscale. Per vendere serve la trascrizione dell'acquisto mortis causa ex art. 2648 c.c. (di norma per accettazione tacita di eredità risultante dall'atto di vendita), pena la rottura della continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c.
Entro quando l'ufficio trascrive il certificato?
Entro sessanta giorni dalla data di presentazione della dichiarazione di successione (art. 6 comma 3). Il termine decorre dalla trasmissione telematica del modello SuccessioniWeb e non dall'apertura della successione.