- La base imponibile dell'imposta proporzionale su iscrizioni e rinnovazioni è l'ammontare del credito garantito, comprensivo di interessi e accessori.
- Se gli interessi sono indicati solo in saggio, si cumulano le annualità coperte per legge dall'iscrizione (regola del cumulo automatico).
- Per ipoteche a garanzia di rendita o pensione, la base si determina secondo le regole del registro (capitalizzazione).
- Per le annotazioni di restrizione di ipoteca, base = minor valore tra credito garantito e valore degli immobili liberati.
- Aliquota di iscrizione: 2% (tariffa); annotazioni di restrizione: 0,50%.
Art. 3 Ipot. Cat. – Base imponibile per le iscrizioni
D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 — testo aggiornato
1. L’imposta proporzionale dovuta sulle iscrizioni e rinnovazioni e sulle relative annotazioni, salvo il disposto del comma 3, è commisurata all’ammontare del credito garantito, comprensivo di interessi e accessori. Se gli interessi sono indicati soltanto nel saggio si cumulano le annualità alle quali per legge si estende l’iscrizione e la rinnovazione.
2. Se l’ipoteca è iscritta a garanzia di rendita o pensione, la base imponibile si determina secondo le disposizioni relative all’imposta di registro.
3. L’imposta dovuta sull’annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all’imposta di registro.
Stesso numero, altri codici
- Art. 3 Codice Civile: Capacità in materia di lavoro
- Articolo 3 Codice della Crisi d'Impresa e dell’Insolvenza
- Articolo 3 Codice del Consumo: Definizioni
- Articolo 3 Codice della Strada: Definizioni stradali e di traffico
- Articolo 3 Codice di Procedura Civile: [Abrogato]
- Articolo 3 Codice di Procedura Penale: Questioni pregiudiziali
L'art. 3 detta la base imponibile dell'imposta proporzionale sulle iscrizioni e rinnovazioni ipotecarie. La regola cardine è semplice: si paga sull'ammontare del credito garantito, ma con tre correttivi essenziali (interessi e accessori; rendite e pensioni; annotazioni di restrizione) che il professionista deve padroneggiare per evitare di pagare più del dovuto o, peggio, accertamenti per insufficiente versamento.
Il credito garantito: capitale + interessi + accessori
La base imponibile non è il solo capitale erogato dal mutuante ma il credito garantito dall'ipoteca, comprensivo di interessi e accessori. Nei mutui bancari standard la nota di iscrizione ipotecaria indica un importo «di iscrizione» pari di norma al 150–200% del capitale, per coprire l'eventuale incremento del debito da interessi di mora, spese di rivendita, commissioni di insoluto. Su quell'importo iscritto si calcola l'imposta proporzionale del 2% (aliquota di iscrizione in tariffa). È un dato di cui banche e notai informano il cliente, ma che spesso sorprende per la sua entità.
La regola del cumulo per interessi al saggio
Quando il contratto indica gli interessi soltanto «al saggio» (cioè in percentuale annua) senza quantificarne l'importo cumulato nominale, si applica la regola dell'art. 3 c. 1: si cumulano le annualità di interessi che per legge sono coperte dall'iscrizione ipotecaria. Il rinvio è all'art. 2855 c.c.: l'ipoteca, per gli interessi delle obbligazioni garantite, copre due annualità anteriori e quella in corso al pignoramento (più gli interessi successivi al saggio legale fino al riparto). Operativamente, su un mutuo a tasso fisso 4%, l'iscrizione ipotecaria deve includere tre annualità di interessi calcolati al 4% sul capitale, anche se il contratto si limita a indicare il saggio.
Ipoteche a garanzia di rendita o pensione
Il comma 2 disciplina un caso particolare: l'ipoteca a garanzia di una rendita vitalizia o di una pensione (es. assegno divorzile capitalizzato, vitalizio alimentare). La base imponibile si determina secondo le regole del registro (artt. 46 e 47 TUR): capitalizzazione della rendita annua moltiplicandola per coefficienti dipendenti dall'età del beneficiario (se rendita vitalizia) o per il numero di anni (se rendita temporanea). È materia tecnica ma frequente nelle separazioni con assegnazione di abitazione e ipoteca a garanzia di assegno.
Annotazioni di restrizione: comma 3
La restrizione di ipoteca è l'annotazione con cui il creditore libera in tutto o in parte alcuni immobili dal vincolo ipotecario (tipico delle vendite frazionate di un cantiere: il costruttore vende un appartamento e la banca libera quella quota). La base imponibile dell'imposta proporzionale (0,50% in tariffa) è il minor valore tra il credito garantito e il valore degli immobili liberati (criterio del «duplice limite»). Esempio: ipoteca su un cantiere di 10 appartamenti per €2 mln di credito; valore unitario dell'appartamento liberato €250.000; base imponibile della restrizione = €250.000 (minor valore), imposta = €1.250. La regola evita che la restrizione costi più della porzione effettivamente liberata.
Annotazioni di cancellazione e surroga
L'annotazione di cancellazione totale dell'ipoteca è soggetta a imposta fissa (€35 in tariffa) e nei mutui prima casa la cancellazione semplificata «Bersani» (art. 13 c. 8-sexies D.L. 7/2007, conv. L. 40/2007) è esente. La surrogazione ex art. 1202 c.c. (portabilità del mutuo) è anch'essa esente da ipotecaria proporzionale (norma agevolativa). Sono dettagli che il professionista deve verificare con i preventivi notarili, soprattutto per i clienti che intendono refinanziarsi.
Esempio numerico operativo
Mutuo bancario per acquisto immobile strumentale, capitale erogato €500.000, iscrizione ipotecaria su importo di €750.000 (capitale + interessi + accessori). Imposta ipotecaria proporzionale 2% × €750.000 = €15.000. A questa si aggiungono imposta di registro fissa (€200), tassa ipotecaria (€35) e bolli, oltre alla consulenza notarile. Su un mutuo prima casa, invece, l'ipoteca a garanzia del mutuo gode di sostituzione d'imposta (art. 17 e 18 DPR 601/1973): la banca paga lo 0,25% del capitale erogato in luogo di registro/ipotecaria/catastale/bollo, scaricando il costo sul cliente in unica voce.
Massime di Cassazione
Cass. , sent. n. /
Fonte ufficiale
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Agenzia delle Entrate
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Domande frequenti
Quanto pago di ipotecaria sull'iscrizione di un mutuo?
L'aliquota è il 2% sull'importo iscritto, che normalmente è 150–200% del capitale erogato (per coprire interessi e accessori). Su €100.000 di capitale, con iscrizione a €150.000, paghi €3.000. Sui mutui che ricadono nell'imposta sostitutiva DPR 601/1973 (es. mutui «a medio-lungo termine» 0,25% prima casa), l'ipotecaria non è dovuta separatamente.
Cosa si intende per «credito garantito»?
Non è solo il capitale prestato: comprende interessi e accessori (spese, commissioni, mora). Per gli interessi al saggio si cumulano le annualità coperte ex art. 2855 c.c. (due annualità anteriori più quella in corso al pignoramento).
Come si tassa la restrizione di ipoteca su un appartamento del cantiere?
Aliquota 0,50% sul minor valore tra credito garantito e valore dell'immobile liberato. Se libero un appartamento da €250.000 da un'ipoteca di €2 mln, paghi €1.250 (0,5% × €250.000).
La cancellazione dell'ipoteca quanto costa?
Imposta fissa €35 in tariffa. Sui mutui prima casa è esente con procedura semplificata Bersani (art. 13 D.L. 7/2007). Anche la surrogazione/portabilità del mutuo è esente da ipotecaria proporzionale.
Come si calcola l'ipotecaria su un'ipoteca a garanzia di assegno divorzile?
Si applica la regola della capitalizzazione del registro: la rendita annua si moltiplica per coefficienti legati all'età del beneficiario (rendita vitalizia) o al numero di anni (rendita temporanea). Sulla base così ottenuta si applica il 2%.