Articolo 2 Imposte Ipotecaria e Catastale

L'art. 2 del TU 347/1990 disciplina la base imponibile dell'imposta proporzionale di trascrizione. La norma è formalmente sintetica ma operativamente densissima, perché opera un rinvio integrale alle regole di determinazione della base imponibile previste per l'imposta di registro (DPR 131/1986) e per l'imposta sulle successioni e donazioni (D.Lgs. 346/1990). Significa che chi conosce le tecniche di valutazione del registro conosce automaticamente quelle dell'ipotecaria proporzionale, salvo le specificità del comma 2-bis sui preliminari.

Il rinvio al TU del registro: criteri di valutazione

Per le compravendite di immobili, la base imponibile è il corrispettivo pattuito (art. 43 TUR) salvo che ricorrano i presupposti del prezzo-valore (art. 1 c. 497 L. 266/2005): per le cessioni a favore di persone fisiche non agenti nell'esercizio di impresa, di immobili abitativi e relative pertinenze, l'acquirente può chiedere al notaio l'applicazione della base imponibile catastale (rendita catastale rivalutata × coefficiente: 110 prima casa, 120 altri fabbricati, 90 terreni). Il vantaggio è duplice: si paga il registro sul valore catastale, normalmente inferiore al prezzo, e si neutralizza il potere di accertamento dell'Agenzia sul valore (purché si dichiari per intero il corrispettivo effettivo). Per l'ipotecaria proporzionale, la regola è la stessa: si applica l'imposta sulla base così determinata.

Permute, conferimenti, divisioni

Nelle permute di beni immobili la base imponibile è il valore del bene di maggior valore (art. 43 c. 1 lett. b TUR). Nei conferimenti in società di immobili, la base è il valore venale del bene conferito al netto delle passività accollate. Nelle divisioni ereditarie con conguagli, l'ipotecaria proporzionale colpisce il valore del conguaglio che importa trasferimento (art. 34 TUR). In tutti questi casi la logica del rinvio dell'art. 2 garantisce simmetria tra registro e ipotecaria, evitando duplicazioni di valutazione.

Successioni: rinvio alle regole del TUS

Per gli immobili caduti in successione, la base imponibile ipotecaria è la stessa della successione: valore catastale automatico (rendita × coefficienti rivalutati: 110 prima casa eredi, 120 altri fabbricati, 75 terreni con coefficiente catastale) per gli immobili dichiarati al loro valore catastale; valore venale negli altri casi. Nelle successioni i versamenti delle ipo/catastali sono in autoliquidazione contestuali alla dichiarazione di successione telematica (modello SuccessioniWeb).

Atti esenti o soggetti a imposta fissa: comma 2

Quando l'atto è esente dal registro o dalle successioni/donazioni o vi è soggetto in misura fissa, il comma 2 chiarisce che la base imponibile ai fini ipotecari va comunque determinata come se il tributo principale fosse applicato in misura proporzionale. Tipico caso: cessioni soggette a IVA. Il registro è fisso ma l'ipotecaria, se proporzionale (3% strumentali, 1% per casi residuali), va calcolata sul valore venale dell'immobile (di norma il corrispettivo IVA inclusa al netto dell'IVA stessa, secondo Risoluzione 1/E/2014).

Comma 2-bis: contratti preliminari ex 2645-bis c.c.

La trascrizione del contratto preliminare (introdotta dall'art. 3 D.L. 669/1996, conv. L. 30/1997, e dal nuovo art. 2645-bis c.c.) è uno strumento di tutela dell'acquirente che blocca il bene per tre anni (un anno se il definitivo non è stipulato). Il comma 2-bis chiarisce che l'imposta ipotecaria su tale trascrizione è dovuta in misura fissa (€200, ridotti i precedenti €168 dal 2014). Attenzione: il registro sul preliminare è invece proporzionale sugli acconti (0,5% di caparra confirmatoria; 3% sugli acconti non caparra) e fisso sulla parte non rilevante. Il pagamento del registro sugli acconti si imputa al definitivo (art. 10 nota II TUR).

Pratica notarile e visure

Il professionista, ricostruita la base imponibile, deve verificare: 1) coerenza fra valore dichiarato e valutazione automatica catastale (rendita aggiornata su visura DOCFA); 2) inserimento corretto della richiesta prezzo-valore nell'atto notarile; 3) classificazione catastale (A/1, A/8, A/9 escluse dal prezzo-valore «agevolato» e dalle aliquote ridotte); 4) verifica successive variazioni post-rogito (per evitare accertamenti su valore in difformità).