Art. 120 undecies T.U.B. – Verifica del merito creditizio (1).
In vigore dal 10/01/2026
Modificato da: Decreto legislativo del 31/12/2025 n. 212 Articolo 1
“1. Prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore, tenendo conto dei fattori pertinenti per verificare le prospettive di adempimento da parte del consumatore degli obblighi stabiliti dal contratto di credito. La valutazione del merito creditizio è effettuata sulla base delle informazioni sulla situazione economica e finanziaria del consumatore necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate.
2. Le informazioni di cui al comma 1 comprendono quelle fornite dal consumatore anche mediante l’intermediario del credito; il finanziatore può chiedere chiarimenti al consumatore sulle informazioni ricevute, se necessario per consentire la valutazione del merito creditizio.
3. Il finanziatore non risolve il contratto di credito concluso con il consumatore né vi apporta modifiche svantaggiose per il consumatore, ai sensi dell’articolo 118, in ragione del fatto che la valutazione del merito creditizio è stata condotta scorrettamente o che le informazioni fornite dal consumatore prima della conclusione del contratto di credito ai sensi del comma 1 erano incomplete, salvo che il consumatore abbia intenzionalmente omesso di fornire tali informazioni o abbia fornito informazioni false.
4. Prima di procedere a un aumento significativo dell’importo totale del credito dopo la conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una nuova valutazione del merito creditizio del consumatore sulla base di informazioni aggiornate, a meno che il credito supplementare fosse previsto e incluso nella valutazione del merito creditizio originaria.
5. Quando la domanda di credito è respinta, il finanziatore informa il consumatore senza indugio del rifiuto.
6. Il presente articolo non pregiudica l’applicazione del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 .
Abrogato [ 7. Si applica quanto stabilito ai sensi dell’articolo 125. ]
8. I finanziatori elaborano e documentano la propria politica di offerta di contratti di credito, che include l’elencazione dei tipi di diritti e beni su cui può vertere l’ipoteca.
9. La Banca d’Italia detta disposizioni attuative del presente articolo.”
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In sintesi
La valutazione del merito creditizio nel credito immobiliare ai consumatori
L'art. 120-undecies TUB costituisce il nucleo della disciplina prudenziale a tutela del consumatore nel settore del credito immobiliare: impone al finanziatore di verificare, prima di erogare il credito, che il consumatore sia in grado di sostenere l'impegno finanziario assunto per tutta la durata del contratto. La norma, introdotta dal D.Lgs. 72/2016 e da ultimo aggiornata dal D.Lgs. 212/2025 (con effetti dal 10 gennaio 2026), recepisce i principi della Direttiva 2014/17/UE (MCD) e si coordina con le istruzioni della Banca d'Italia in materia di erogazione del credito.
Il contenuto della valutazione: necessarietà, sufficienza e proporzionalità
Il comma 1 stabilisce che la valutazione deve essere approfondita e basarsi su informazioni «necessarie, sufficienti e proporzionate» alla dimensione dell'operazione. Il criterio di proporzionalità è fondamentale: un mutuo di importo modesto non giustifica la raccolta di documentazione spropositata, mentre un finanziamento di rilevante ammontare richiede un'analisi più articolata della capacità reddituale e patrimoniale del consumatore. Le informazioni devono essere «opportunamente verificate», il che implica un obbligo attivo di riscontro della documentazione prodotta dal consumatore (buste paga, dichiarazioni dei redditi, estratti conto) e non una mera presa d'atto.
La collaborazione del consumatore e i limiti alle sue dichiarazioni
Il comma 2 prevede che le informazioni possano essere fornite dal consumatore anche tramite l'intermediario del credito e che il finanziatore possa richiedere chiarimenti per consentire la valutazione. Il sistema si basa su una cooperazione informativa tra le parti, temperata dalla verifica indipendente a carico del finanziatore.
Il comma 3 introduce una regola di protezione del consumatore di notevole portata: se la valutazione del merito creditizio è stata condotta in modo scorretto — o le informazioni erano incomplete — il finanziatore non può usare tale circostanza come giustificazione per risolvere il contratto o modificarlo sfavorevolmente per il consumatore. Fa eccezione il caso in cui il consumatore abbia intenzionalmente omesso di fornire informazioni o abbia fornito informazioni false. La distinzione tra omissione involontaria (o errore) e falso doloso è destinata a generare contenziosi, poiché spetta al finanziatore dimostrare l'elemento soggettivo.
La nuova valutazione in caso di aumento significativo del credito
Il comma 4 disciplina il caso — frequente nella prassi — in cui, nel corso del rapporto, si proceda a un aumento significativo dell'importo del credito (ad esempio ampliamento del fido, consolidamento di passività). In tal caso è necessaria una nuova valutazione del merito creditizio basata su dati aggiornati, salvo che l'aumento fosse già previsto e incluso nella valutazione originaria. Il termine «significativo» non è quantificato dalla norma; le disposizioni attuative della Banca d'Italia potranno fornire chiarimenti interpretativi.
L'obbligo di comunicare il rifiuto
Il comma 5 impone al finanziatore di informare «senza indugio» il consumatore del rifiuto della domanda di credito. La norma non prevede un obbligo di motivazione (che avrebbe impatto sulla riservatezza dei sistemi di credit scoring), ma garantisce al consumatore tempestività nella comunicazione, consentendogli di rivolgersi ad altri operatori o di pianificare soluzioni alternative.
Il raccordo con il Codice Privacy e le politiche di offerta
Il comma 6 preserva l'applicazione del D.Lgs. 196/2003 (Codice Privacy): le informazioni acquisite in sede di istruttoria creditizia sono soggette alla disciplina sulla protezione dei dati personali, con conseguente necessità di base giuridica adeguata, informativa all'interessato e misure di sicurezza proporzionate.
Il comma 8, introdotto con la versione aggiornata al 2026, impone ai finanziatori di elaborare e documentare la propria politica di offerta dei contratti di credito, includendo l'elenco delle tipologie di diritti e beni su cui può vertere l'ipoteca. Si tratta di un obbligo di governance interna con ricadute sull'attività di vigilanza.
Il comma 9 riserva alla Banca d'Italia il potere di dettare disposizioni attuative, confermando la struttura a due livelli (norma primaria + regolamentazione secondaria) tipica del Testo Unico Bancario.
Aggiornamento D.Lgs. 212/2025
Il D.Lgs. 212/2025, in vigore dal 10 gennaio 2026, ha apportato modifiche alla norma, tra cui l'abrogazione del comma 7 (che rinviava all'art. 125 TUB) e l'introduzione del comma 8 sulle politiche di offerta. L'aggiornamento testimonia l'evoluzione continua della disciplina del credito immobiliare nel quadro del recepimento della normativa europea e del rafforzamento dei presidi di governance delle banche.
Domande frequenti