Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Chi lo compila: gli amministratori di condominio negli edifici in carica al 31 dicembre 2025, a prescindere dal numero di condomini.
- Due obblighi in uno: il quadro K serve sia per comunicare i dati catastali del condominio (interventi di ristrutturazione sulle parti comuni) sia per l’anagrafe tributaria dei fornitori.
- Fornitori e acquisti: l’amministratore deve comunicare codice fiscale, dati anagrafici e importo complessivo degli acquisti di beni e servizi per ogni fornitore che ha ricevuto piu’ di 258,23 euro nell’anno solare.
- Esenzioni: non si comunicano le forniture di acqua, energia elettrica e gas, gli acquisti sotto 258,23 euro per singolo fornitore, e i servizi per i quali e’ gia’ stata operata la ritenuta alla fonte (questi vanno nella dichiarazione sostituti d’imposta del condominio).
- Piu’ condomini: se si amministrano piu’ edifici, si compila un quadro K distinto per ciascun condominio con numerazione progressiva unica.
- Esonero dalla dichiarazione propria: se l’amministratore e’ esonerato dalla sua dichiarazione dei redditi, usa il quadro AC del Modello Redditi PF 2026 al posto del quadro K del 730.
Cos'e' il quadro K e a chi serve nel 730/2026
Il quadro K del Modello 730 non riguarda il condomino che paga le spese, ma l’amministratore dell’edificio. E’ un adempimento di comunicazione: l’amministratore in carica al 31 dicembre 2025 deve trasmettere all’Agenzia delle Entrate due tipi di informazioni sull’edificio che gestisce.
Il primo blocco riguarda gli interventi di recupero del patrimonio edilizio eseguiti sulle parti comuni: qui l’amministratore indica i dati catastali del condominio per consentire ai singoli condomini di fruire della detrazione per ristrutturazione edilizia in dichiarazione. Il secondo blocco e’ la comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria: l’amministratore segnala chi ha venduto beni o prestato servizi al condominio nell’anno solare, con l’importo totale degli acquisti per ciascun fornitore.
Questo secondo obbligo esiste perche’ il condominio e’ un soggetto economico rilevante: paga ditte per lavori, artigiani, servizi di pulizia, manutenzione, ecc. L’Anagrafe Tributaria raccoglie questi dati per i controlli fiscali. Vediamo nel dettaglio cosa va comunicato e cosa invece e’ escluso.
| Sezione | Contenuto | Rigo di riferimento |
|---|---|---|
| Sezione I – Dati identificativi | Codice fiscale e denominazione del condominio | K1 |
| Sezione II – Dati catastali | Dati catastali per interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni (foglio, particella, subalterno) | K2 – K3 |
| Sezione III – Fornitori e acquisti | Per ogni fornitore: codice fiscale o P.IVA, dati anagrafici, importo complessivo acquisti 2025 (superiore a 258,23 euro); esclusi: acqua, luce, gas e servizi con ritenuta alla fonte gia' operata | K4 – K9 |
Esempio pratico
-
Sempronio e’ amministratore di un condominio a Bologna. Nel 2025 il condominio ha pagato: ditta Rossi Impianti s.r.l. 4.500 euro per la manutenzione dell’ascensore (senza ritenuta), ditta Verdi Pulizie 1.200 euro, Enel 800 euro per energia elettrica parti comuni. Sempronio compila il quadro K: nella sezione III inserisce Rossi Impianti (4.500 euro) e Verdi Pulizie (1.200 euro). Non inserisce Enel: le forniture di energia elettrica sono escluse dall’obbligo. Se la ditta Verdi Pulizie fosse una persona fisica soggetta a ritenuta alla fonte, non andrebbe in K ma nella dichiarazione sostituti d’imposta del condominio.
Documenti necessari
- Codice fiscale del condominio
- Visura catastale del condominio (per i dati di sezione II: foglio, particella, subalterno, comune catastale)
- Registro delle fatture e dei pagamenti ai fornitori del condominio nel 2025 con importi lordi IVA
- Codice fiscale o partita IVA di ciascun fornitore da comunicare
- Dati anagrafici dei fornitori persone fisiche (nome, cognome, data e luogo di nascita, sesso)
Caso 1 – Tizio amministra un condominio con lavori di ristrutturazione sulle parti comuni
Scenario. Tizio e’ amministratore di un edificio in cui nel 2025 sono stati eseguiti lavori di rifacimento del tetto sulle parti comuni. I condomini vogliono fruire della detrazione per ristrutturazione edilizia.
Come si applica. Tizio compila il quadro K del suo 730/2026. Nella sezione I (rigo K1) indica codice fiscale e denominazione del condominio. Nella sezione II (rigo K2) indica i dati catastali: codice comune, tipo catasto (U per edilizio urbano), foglio, particella e subalterno, ricavandoli dalla visura catastale. Se l’immobile non e’ ancora censito, indica gli estremi della domanda di accatastamento nel rigo K3. I singoli condomini potranno poi fruire della detrazione nelle proprie dichiarazioni.
In pratica
- La sezione II del quadro K serve a ‘sbloccare’ la detrazione per i condomini: senza i dati catastali comunicati dall’amministratore, i singoli non potrebbero detrarre le spese di ristrutturazione.
- Se si compilano piu’ quadri per lo stesso condominio, i dati identificativi (rigo K1) vanno riportati su tutti i moduli.
- La numerazione progressiva (‘Mod. N.’) deve essere unica per tutti i quadri compilati, anche se si riferiscono a condomini diversi.
Caso 2 – Caio amministra piu' condomini e deve comunicare i fornitori
Scenario. Caio amministra due condomini. Nel 2025 il primo ha acquistato servizi di portierato, pulizie e manutenzione. Il secondo ha solo pagato le bollette del gas e della luce condominiale.
Come si applica. Caio compila un quadro K per il primo condominio (sezione III con i dati di portierato, pulizie, manutenzione, se i singoli fornitori superano 258,23 euro). Per il secondo condominio compila un quadro K separato: nella sezione III non indica nulla, perche’ le forniture di gas e energia elettrica sono esplicitamente escluse dall’obbligo. Se il portiere del primo condominio e’ soggetto a ritenuta alla fonte in quanto lavoratore dipendente, quell’importo non va nel quadro K ma nella dichiarazione sostituti d’imposta (modello 770) che il condominio deve presentare.
In pratica
- Acqua, energia elettrica e gas sono sempre esclusi dall’obbligo di comunicazione, anche se di importo elevato.
- I fornitori con acquisti inferiori o uguali a 258,23 euro (lordi IVA) per l’anno solare non vanno comunicati.
- I servizi con ritenuta gia’ operata (es. lavoratori dipendenti del condominio, professionisti con ritenuta d’acconto) vanno nella dichiarazione sostituti d’imposta, non nel quadro K.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
L'obbligo del quadro K vale anche per i condomini con pochi proprietari?
Si’. Le istruzioni del 730/2026 precisano che l’obbligo di comunicazione all’Anagrafe Tributaria sussiste anche se la carica di amministratore e’ stata conferita in un condominio con non piu’ di otto condomini. Non c’e’ soglia minima di condomini per esonerare l’amministratore.
Cosa succede se l'amministratore non deve presentare la propria dichiarazione dei redditi?
In quel caso non usa il quadro K del 730 ma il quadro AC, che deve presentare unitamente al frontespizio del Modello Redditi PF 2026, con le modalita’ e i termini previsti per quel modello.
I fornitori che ricevono pagamenti soggetti a ritenuta alla fonte vanno nel quadro K?
No. Le forniture di servizi per le quali il condominio opera la ritenuta alla fonte non vanno nel quadro K: quelle somme e le relative ritenute devono essere esposte nella dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770) che il condominio presenta separatamente.
Devo indicare anche i condomini di altri edifici o super-condomini a cui ho corrisposto somme?
Si’. Tra i fornitori da comunicare rientrano anche gli altri condomini, super condomini, consorzi o enti di pari natura ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto somme superiori a 258,23 euro annue a qualsiasi titolo.
Come si determina se un acquisto supera la soglia dei 258,23 euro?
Il confronto va fatto con l’importo complessivo degli acquisti da un singolo fornitore nell’anno solare, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto. Se la somma totale pagata a un fornitore nel corso del 2025 supera 258,23 euro, quel fornitore va comunicato.
Il quadro K va compilato anche se non ci sono stati interventi di ristrutturazione?
La sezione II (dati catastali) si compila solo in presenza di interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni. La sezione III (fornitori) invece va compilata ogni anno se il condominio ha effettuato acquisti rilevanti, indipendentemente dai lavori di ristrutturazione.
Domande frequenti
L'obbligo del quadro K vale anche per i condomini con pochi proprietari?
Si'. Le istruzioni del 730/2026 precisano che l'obbligo di comunicazione all'Anagrafe Tributaria sussiste anche se la carica di amministratore e' stata conferita in un condominio con non piu' di otto condomini. Non c'e' soglia minima di condomini per esonerare l'amministratore.
Cosa succede se l'amministratore non deve presentare la propria dichiarazione dei redditi?
In quel caso non usa il quadro K del 730 ma il quadro AC, che deve presentare unitamente al frontespizio del Modello Redditi PF 2026, con le modalita' e i termini previsti per quel modello.
I fornitori che ricevono pagamenti soggetti a ritenuta alla fonte vanno nel quadro K?
No. Le forniture di servizi per le quali il condominio opera la ritenuta alla fonte non vanno nel quadro K: quelle somme e le relative ritenute devono essere esposte nella dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770) che il condominio presenta separatamente.
Devo indicare anche i condomini di altri edifici o super-condomini a cui ho corrisposto somme?
Si'. Tra i fornitori da comunicare rientrano anche gli altri condomini, super condomini, consorzi o enti di pari natura ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto somme superiori a 258,23 euro annue a qualsiasi titolo.
Come si determina se un acquisto supera la soglia dei 258,23 euro?
Il confronto va fatto con l'importo complessivo degli acquisti da un singolo fornitore nell'anno solare, al lordo dell'IVA gravante sull'acquisto. Se la somma totale pagata a un fornitore nel corso del 2025 supera 258,23 euro, quel fornitore va comunicato.
Il quadro K va compilato anche se non ci sono stati interventi di ristrutturazione?
La sezione II (dati catastali) si compila solo in presenza di interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni. La sezione III (fornitori) invece va compilata ogni anno se il condominio ha effettuato acquisti rilevanti, indipendentemente dai lavori di ristrutturazione.
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