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Testo dell'articoloVigente
Art. 5 Imp. Reg. – Registrazione in termine fisso e registrazione in caso d’uso
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – testo aggiornato
1. Sono soggetti a registrazione in termine fisso gli atti indicati nella parte prima della tariffa e in caso d’uso quelli indicati nella parte seconda.
2. Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d’uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative a operazioni soggette all’imposta sul valore aggiunto. Si considerano soggette all’imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni tra soggetti partecipanti a un gruppo IVA, le cessioni e le prestazioni per le quali l’imposta non è dovuta a norma degli articoli da 7 a 7-septies del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al comma 6 dell’articolo 21 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972. La disposizione del periodo precedente non si applica alle operazioni esenti e imponibili ai sensi dei numeri 8), 8-bis), 8ter) e 27-quinquies) del primo comma dell’articolo 10 del citato decreto n. 633 del 1972 e alle locazioni di immobili esenti ai sensi del secondo comma del medesimo articolo 10, nonchè alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi tra soggetti partecipanti a un gruppo IVA per le quali, se effettuate nei confronti di un soggetto non partecipante al gruppo IVA, si applicherebbero le suddette disposizioni.
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In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 5 TUR codifica la summa divisio dell'imposta di registro: la distinzione fra atti a registrazione obbligatoria nel termine fisso e atti registrabili solo «in caso d'uso». È la norma operativa che decide se il cliente deve correre dal commercialista entro 30 giorni dalla firma o se può attendere indefinitamente.
Termine fisso: la Parte I della tariffa
La Parte I elenca gli atti per cui la registrazione è obbligatoria a prescindere da qualunque uso. Vi rientrano: compravendite immobiliari (art. 1 tariffa, aliquote 2-15%), cessioni d'azienda (art. 2, 3%), atti societari (art. 4, fisso o 0,5%), locazioni ultranovennali e di durata determinata (art. 5, 2%), mutui (art. 6, fisso), atti giudiziari (art. 8, 3% o fisso), donazioni (art. 9, secondo gradi di parentela). Il termine è 30 giorni dalla data dell'atto (60 se formato all'estero, art. 13 TUR).
Caso d'uso: la Parte II della tariffa
La Parte II contiene atti per cui l'imposta non è dovuta finché l'atto resta «privato»: nascono però l'obbligo e l'imposta quando l'atto viene depositato presso una cancelleria, un ufficio della P.A. o usato in un atto pubblico. Tipico esempio: una scrittura privata non autenticata che documenta una prestazione di servizi B2B. Finché resta nei cassetti delle parti non è registrabile; se viene prodotta in giudizio o allegata a un atto notarile, scatta l'obbligo con aliquota 3% sul corrispettivo.
Il combinato disposto: scritture IVA in caso d'uso
Il comma 2 è la traduzione operativa del principio di alternatività: tutte le scritture private non autenticate le cui clausole sono interamente IVA seguono il regime in caso d'uso. La logica è chiara: se l'operazione è già tassata con IVA, lo Stato non pretende anche il registro proporzionale; basta il bollo (€16 ogni 4 facciate) e l'eventuale registro fisso (€200) quando l'atto venga prodotto in giudizio o usato presso la P.A.
Le eccezioni: cessioni e locazioni immobiliari
La regola dell'alternatività ha eccezioni chirurgiche: le cessioni di fabbricati esenti IVA (n. 8-bis e 8-ter) e le locazioni di immobili esenti IVA (n. 8 e 8-ter art. 10 D.P.R. 633/72) tornano al regime in termine fisso con imposta proporzionale. Tradotto in pratica: una società che vende un fabbricato strumentale a un'altra società in esenzione IVA paga registro 9% (con assorbimento di ipo-catastali). Una società che loca a uso ufficio una persona fisica paga registro 2% sul canone annuo in termine fisso.
Gruppo IVA e operazioni speciali
Il comma 2 estende l'alternatività anche alle operazioni interne al gruppo IVA (art. 70-bis D.P.R. 633/72) e a quelle fuori campo IVA per territorialità (artt. 7-7-septies). È una novità importante per le multinazionali: una prestazione di servizi infragruppo verso controllata estera, fuori campo IVA per territorialità, segue comunque il regime di caso d'uso e non paga registro proporzionale.
Pianificazione operativa
Per la consulenza pratica, l'art. 5 si traduce in tre verifiche preventive: 1) l'atto è in Parte I o Parte II della tariffa? 2) se Parte II, le clausole sono integralmente IVA (anche fuori campo)? 3) se sì, c'è qualche eccezione (immobili esenti, locazioni 8/8-bis/8-ter)? La risposta determina il calendario fiscale dell'operazione e il costo da preventivare al cliente.
Massime di Cassazione
Cass. , sent. n. /
Cass. , sent. n. /
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Circolare AE
Trattamento ai fini del registro delle cessioni e prestazioni tra soggetti partecipanti al Gruppo IVA, con conferma dell'estensione del principio di alternativita'.
Risoluzione AE
Chiarimenti sulla registrazione in caso d'uso delle scritture private contenenti operazioni esenti ex art. 10, primo comma, n. 27-quinquies, del D.P.R. 633/1972.
Casi pratici
Caso 1: Tizio compravendita immobiliare dal notaio
Tizio acquista un appartamento a Roma il 10 marzo 2026 con atto pubblico dal notaio. L'atto rientra nella Parte I della Tariffa (termine fisso). Il notaio, come pubblico ufficiale rogante, provvede alla registrazione telematica entro 30 giorni dalla stipula, versando contestualmente imposta di registro, ipotecaria e catastale tramite modello unico informatico.
Caso 2: Caio locazione abitativa con scrittura privata
Caio stipula il 5 aprile 2026 un contratto di locazione quadriennale di un bilocale a Milano con scrittura privata non autenticata. Trattandosi di atto in Parte I soggetto a termine fisso, deve registrarlo entro 30 giorni dalla data dell'atto presso l'Agenzia delle Entrate, telematicamente con modello RLI, pagando l'imposta di registro del 2% sul canone annuo.
Caso 3: Sempronio scrittura privata estera in giudizio
Sempronio possiede una scrittura privata non autenticata firmata a Parigi nel 2024, relativa a un mutuo tra privati. L'atto rientrerebbe nella Parte II della Tariffa: nessun obbligo di registrazione finché resta nel cassetto. Quando pero' Sempronio la deposita in un giudizio civile a Torino nel 2026, scatta il caso d'uso e la registrazione diventa obbligatoria entro 20 giorni.
Caso 4: Commento applicativo
L'art. 5 distingue due regimi cardine: termine fisso (Parte I, 30 giorni di regola, 20 per atti pubblici e notarili) e caso d'uso (Parte II, registrazione solo se l'atto viene depositato presso cancellerie o uffici pubblici). Per gli atti notarili la registrazione e' telematica e a carico del notaio, che risponde in solido dell'imposta. Errare nel termine espone a sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta dovuta ex art. 69 T.U.R.
Domande frequenti
Qual è la differenza fra termine fisso e caso d'uso?
Termine fisso: l'atto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data (60 se estero) a prescindere da qualunque uso. Caso d'uso: la registrazione e l'imposta sono dovute solo se l'atto viene depositato presso una cancelleria o un ufficio P.A. o utilizzato in un atto pubblico.
Quando si applica il caso d'uso a una scrittura privata?
Quando la scrittura è non autenticata (senza firme autenticate da notaio) e tutte le sue clausole riguardano operazioni soggette a IVA. Comprese le operazioni fuori campo IVA per territorialità (artt. 7-7-septies D.P.R. 633/72) e le operazioni infragruppo IVA.
Una compravendita di fabbricato esente IVA segue il caso d'uso?
No. È un'eccezione importante: l'art. 5 comma 2 esclude le cessioni di fabbricati di cui ai numeri 8-bis e 8-ter dell'art. 10 D.P.R. 633/72. Si applica il registro proporzionale 9% in termine fisso con assorbimento di ipo-catastali.
Cosa cambia per le operazioni in gruppo IVA?
Le cessioni e prestazioni interne al gruppo IVA si considerano soggette a IVA ai fini dell'alternatività registro. Quindi le scritture che le documentano seguono il regime in caso d'uso. La modifica introdotta con il D.Lgs. 99/2018 ha allineato il trattamento alla logica unitaria del gruppo.
Cosa rischio se non registro una scrittura in caso d'uso usata in giudizio?
Sanzione dal 120 al 240% dell'imposta dovuta (art. 69 TUR) calcolata sull'aliquota della tariffa (tipicamente 3% del corrispettivo). Inoltre il giudice, ai sensi dell'art. 65 TUR, deve trasmettere copia dell'atto all'ufficio del registro per la riscossione.