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Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 3 Imp. Reg. – Contratti verbali
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – testo aggiornato
1. Sono soggetti a registrazione i contratti verbali: a) di locazione o affitto beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite; b) di trasferimento e di affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato e di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.
2. Per gli altri contratti verbali si applicano le disposizioni dell’art. 22.
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Vedi anche
→Imp. registro art. 2 - Articolo 2 Imposta di Registro→Imp. registro art. 4 - Articolo 4 Imposta di Registro→T.U. IVA art. 1 - Art. 1 T.U.IVA: Operazioni imponibili→IRAP art. 1 - Art. 1 IRAP - Istituzione dell’imposta→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Calcola l'imposta di registro→Art. 1 Imp. Reg. – Oggetto dell’imposta→Art. 5 Imp. Reg. – Termine fisso e caso d’uso→Art. 6 Imp. Reg. – registrazione in caso d’uso→Art. 7 Imp. Reg. – atti non soggetti a registrazione→Art. 8 Imp. Reg. – Registrazione volontaria→Art. 9 Imp. Reg. – ufficio competente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 3 TUR rappresenta un'eccezione al principio per cui solo gli atti scritti sono soggetti a registrazione: per ragioni anti-elusive, il legislatore ha tipizzato due fattispecie di contratti verbali obbligatoriamente registrabili. La norma colpisce due ambiti ad alta frequenza fiscale: immobili e aziende.
Locazioni e affitti immobiliari verbali
La lettera a) include nel perimetro tutti i contratti verbali di locazione e affitto di beni immobili in Italia. La regola opera per qualunque destinazione: abitativa, commerciale, professionale, artigianale. Il termine di registrazione è 30 giorni dalla data di efficacia. Si presenta il modulo RLI con il pagamento dell'imposta proporzionale (2% sul canone annuo per abitativo non cedolare, 1% per strumentale con opzione IVA).
Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite
Punto delicato: anche la proroga tacita del contratto verbale costituisce evento registrabile. Se il locatario continua a occupare l'immobile e a versare il canone alla scadenza, e il locatore lo accetta, si configura una proroga tacita che richiede nuova denuncia. In pratica, ogni anno di proroga genera un'imposta annuale. Lo stesso vale per le cessioni del contratto a terzi e per le risoluzioni anticipate.
Trasferimenti e affitti d'azienda verbali
La lettera b) è più rara nella prassi ma esiste: un affitto d'azienda concluso oralmente fra imprenditori (per esempio in famiglia) deve essere registrato. L'aliquota è del 3% sul canone (con principio di alternatività IVA solo se l'azienda è destinata a soggetto IVA che opera scelta). Più frequente è il trasferimento d'azienda verbale, fattispecie giuridicamente complessa per via dell'art. 2556 c.c. che impone la forma scritta autenticata per l'iscrizione nel Registro Imprese: nella pratica, la cessione verbale ha effetti limitati ma la registrazione resta dovuta.
Altri contratti verbali e art. 22
Il comma 2 rinvia all'art. 22 TUR per i contratti verbali diversi da quelli tipizzati: vale a dire che mutui, mandati, comodati, prestazioni di servizi conclusi verbalmente non sono direttamente registrabili, ma se vengono enunciati in un atto successivo scritto, l'imposta si applica anche al rapporto enunciato. La regola colpisce frequentemente i finanziamenti soci verbali enunciati in verbali assembleari.
Pratica notarile e fiscale
Per il commercialista che assiste piccole imprese familiari, l'art. 3 è il principale fattore di rischio fiscale: l'affitto verbale del laboratorio del nonno alla nipote, l'apertura del negozio in locale del padre senza contratto scritto, il subentro tacito alla mamma nella conduzione del bar. Tutte fattispecie che generano obbligo di registrazione. La sanzione per omessa registrazione (dal 120 al 240% dell'imposta) si applica anche ai contratti verbali.
Cedolare secca e contratti verbali
Per i contratti abitativi è possibile optare per la cedolare secca anche se conclusi verbalmente: l'opzione si esercita in sede di registrazione con il modulo RLI. L'imposta di registro non è dovuta finché dura la cedolare; alla cessazione (o per i contratti diversi da abitativo a persona fisica) si torna al regime ordinario.
Massime di Cassazione
Cass. , sent. n. /
Cass. , sent. n. /
Pronunce della Corte Costituzionale
Corte Cost., sent. n. /
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Circolare AE
Disciplina della cedolare secca e modalita' di registrazione dei contratti di locazione abitativa, incluse le forme verbali per le quali permane l'obbligo di registrazione.
Casi pratici
Caso 1: Tizio deposita scrittura privata in causa civile
Tizio aveva firmato con Caio una scrittura privata non autenticata di riconoscimento di debito per 15.000 euro, mai registrata. Quando Caio non paga, Tizio la produce in giudizio civile davanti al Tribunale. Il deposito in cancelleria integra il caso d'uso dell'art. 3 D.P.R. 131/1986: scatta l'obbligo di registrazione in termine fisso entro venti giorni, con imposta di registro al 3% e sanzioni per tardiva registrazione.
Caso 2: Caio allega scrittura privata ad atto notarile
Caio vende a Sempronio un immobile e davanti al notaio allega all'atto pubblico una scrittura privata non autenticata di transazione precedente con il vicino, mai registrata. L'allegazione all'atto pubblico costituisce caso d'uso ex art. 3: il notaio, responsabile d'imposta, deve registrare anche la scrittura allegata, applicando l'imposta di registro dovuta sull'atto enunciato oltre alle sanzioni per omessa registrazione originaria.
Caso 3: Sempronio enuncia mutuo verbale in atto registrato
Sempronio stipula con il fratello atto pubblico di costituzione di garanzia ipotecaria e nel testo enuncia espressamente l'esistenza di un mutuo verbale tra le parti di 50.000 euro, mai registrato. L'enunciazione in atto registrato produce gli effetti dell'art. 3 D.P.R. 131/1986: l'Agenzia delle Entrate liquida l'imposta di registro sul mutuo enunciato (3%) come se fosse stato registrato autonomamente, con sanzioni e interessi.
Caso 4: Commento applicativo
I tre casi illustrano le ipotesi tipiche dell'art. 3: deposito presso ufficio statale (Tizio in giudizio), allegazione ad atto pubblico (Caio dal notaio), enunciazione in atto registrato (Sempronio). In tutti i casi la scrittura privata non autenticata, originariamente esente da registrazione obbligatoria, diventa registrabile in termine fisso. L'imposta si applica retroattivamente con sanzioni: per evitarle conviene registrare volontariamente prima del caso d'uso.
Domande frequenti
Un contratto di locazione verbale va registrato?
Sì. L'art. 3 TUR impone la registrazione di tutti i contratti verbali di locazione o affitto di immobili in Italia, qualunque sia la destinazione. Il termine è 30 giorni dalla data di efficacia, con modulo RLI all'Agenzia delle Entrate.
Anche la proroga tacita va registrata?
Sì. L'art. 3 lett. a) include esplicitamente cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. Ogni anno di proroga tacita di un contratto verbale genera obbligo di nuova denuncia e versamento dell'imposta annuale.
L'affitto d'azienda verbale è valido?
Civilisticamente l'affitto d'azienda non richiede forma scritta ad substantiam, ma l'art. 2556 c.c. impone la forma scritta autenticata per l'iscrizione nel Registro Imprese. Sul piano fiscale, l'art. 3 lett. b) TUR impone la registrazione anche dei contratti verbali con aliquota 3% sul canone.
Posso applicare la cedolare secca a un contratto verbale?
Sì, per i contratti abitativi locati da persona fisica a persona fisica. L'opzione si esercita all'atto della registrazione con il modulo RLI. Durante il regime di cedolare l'imposta di registro è sostituita dalla cedolare stessa (21% o 10% canone concordato).
Un mutuo verbale fra soci va registrato?
Non direttamente: l'art. 3 non lo include. Tuttavia se viene enunciato in un atto societario scritto (es. verbale assemblea, bilancio approvato) si applica l'art. 22 TUR e l'imposta è dovuta anche sul rapporto enunciato, con aliquota 0,5% sul valore del finanziamento.