Articolo 11 Imposte Ipotecaria e Catastale

L'art. 11 individua i soggetti passivi delle imposte ipotecaria e catastale, con un'ampia previsione di solidarietà passiva che riflette la struttura «formale» del tributo: chi richiede la formalità è il debitore principale, ma tutti coloro che hanno interesse alla pubblicità (acquirente, venditore, creditore ipotecario, debitore, utilizzatore in leasing) rispondono solidalmente. È una norma di tutela rafforzata dell'erario che il professionista deve conoscere per ripartire correttamente costi e rischi.

Il principale obbligato: chi richiede la formalità

Il comma 1 individua come soggetto principale il richiedente della formalità ex art. 1 (trascrizioni, iscrizioni, rinnovazioni, annotazioni) o della voltura ex art. 10. Per le formalità immobiliari pubbliche, il richiedente è di norma il notaio rogante in qualità di pubblico ufficiale obbligato anche al registro e al TUS (artt. 57 TUR e 36 TUS). Il notaio anticipa quindi le ipo/cat in nome e per conto delle parti, addebitandole nel preventivo dell'atto. Per le iscrizioni di ipoteca giudiziale, il richiedente è il creditore (o il suo difensore tecnico) che si rivolge al conservatore. Per le volture catastali residuali (non da MUI), il richiedente è il contribuente o il professionista delegato.

I pubblici ufficiali obbligati: notai, ufficiali giudiziari, cancellieri

Il comma 1 specifica che sono obbligati al pagamento «i pubblici ufficiali obbligati al pagamento dell'imposta di registro o dell'imposta sulle successioni e donazioni». La norma incrocia gli artt. 57 TUR e 36 TUS, che fanno gravare sui notai (per gli atti rogati o autenticati), sui cancellieri (per le sentenze e i provvedimenti giudiziari), sugli ufficiali giudiziari (per i verbali di asta), sui segretari comunali (per gli atti amministrativi soggetti a registrazione) l'obbligazione tributaria per imposte e diritti accessori, ivi comprese ipo/cat. Tipico è il caso del notaio rogante: anticipa il tributo, lo addebita al cliente in parcella, ed è solidalmente responsabile con le parti.

La solidarietà del comma 2: interesse alla formalità

Il comma 2 estende la solidarietà a «tutti coloro nel cui interesse è stata richiesta la formalità o la voltura». Nei trasferimenti immobiliari, ciò significa che sia acquirente sia venditore sono solidalmente responsabili per le ipo/catastali (anche se per pattuizione le imposte sono di norma a carico dell'acquirente). Nelle successioni, sono solidali tra loro tutti gli eredi e legatari per le ipo/cat sui beni caduti in successione (art. 36 TUS richiamato per il combinato).

La solidarietà nelle iscrizioni: il debitore ipotecario

La seconda parte del comma 2 precisa che, nelle iscrizioni e rinnovazioni, sono solidali anche i debitori contro i quali l'ipoteca è iscritta o rinnovata. Significa che, anche se l'iscrizione è richiesta dal creditore, il debitore (chi concede l'ipoteca, ad es. il mutuatario) ne risponde solidalmente sul piano tributario. Nelle ipoteche giudiziali, ancorché iscritte unilateralmente dal creditore a seguito di sentenza, il debitore può essere chiamato in solido per l'imposta proporzionale. In pratica però la prassi commerciale è invariata: i mutui prevedono la traslazione contrattuale dei costi sul debitore.

La solidarietà dell'utilizzatore in leasing

La parte finale del comma 2 — aggiunta dalla L. 220/2010 — solidarizza l'utilizzatore dell'immobile concesso in locazione finanziaria. È la norma che ha messo ordine nei leasing immobiliari, in cui formalmente è la società di leasing a comprare e a iscrivere l'eventuale ipoteca, ma chi gode dell'immobile e ne assume gli oneri è l'utilizzatore. La solidarietà ipo/cat tutela l'erario nei casi di insolvenza della società di leasing e responsabilizza l'utilizzatore già dal momento della stipula. Si combina con la disciplina del leasing immobiliare prima casa (L. 208/2015), che prevede regimi specifici per l'utilizzatore persona fisica.

Profili di rivalsa

La solidarietà tributaria non incide sui rapporti interni: nei contratti notarili è prassi consolidata che le ipo/cat siano a carico dell'acquirente (compravendita) o del beneficiario (donazione). Le clausole di accollo tributario sono opponibili all'erario solo nei limiti dell'art. 8 c. 2 dello Statuto del contribuente (L. 212/2000): le pattuizioni privatistiche tra le parti non liberano il pubblico ufficiale dall'obbligazione, ma legittimano la rivalsa interna. Per le successioni, gli eredi possono ripartirsi le ipo/cat secondo le quote ereditarie o accollarle a un singolo erede (es. quello che riceve l'immobile in divisione).

Aspetti pratici

1) Verificare nel preventivo notarile chi è il soggetto obbligato e chi anticipa: il notaio anticipa tutto, ma le clausole di addebito vanno controllate. 2) Nelle successioni con più eredi e immobili in più catasti, raccomandare un mandato collettivo che individui il referente erario. 3) Nei leasing immobiliari, ricordare all'utilizzatore la solidarietà ipo/cat — spesso ignorata fino al primo accertamento. 4) Nelle iscrizioni di ipoteca giudiziale, valutare in sede di precetto/pignoramento la rivalsa sulle imposte anticipate dal creditore.